21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者張敏 北京報(bào)道 隨著城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，對(duì)房地產(chǎn)融資的管理正進(jìn)入一個(gè)愈加精細(xì)化的時(shí)代。
近日，住建部、金融監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》，針對(duì)建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制、篩選確定支持對(duì)象、滿足合理融資需求、做好融資保障工作等做出部署。
1月26日，住建部召開(kāi)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)指出，針對(duì)當(dāng)前部分房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題，各地要以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款，精準(zhǔn)有效支持合理融資需求。信貸資金要確保封閉運(yùn)行、合規(guī)使用，堅(jiān)決防止挪用。省級(jí)層面要跟蹤監(jiān)測(cè)落實(shí)情況，加強(qiáng)督促指導(dǎo)。國(guó)家層面將建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制項(xiàng)目信息平臺(tái)，實(shí)行周調(diào)度、月通報(bào)。
這也被認(rèn)為是近期房地產(chǎn)領(lǐng)域最為重磅的一項(xiàng)政策措施。
近兩年來(lái)，流動(dòng)性不足是房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要困擾。除市場(chǎng)銷售不佳外，融資端無(wú)法實(shí)現(xiàn)供需雙方的精準(zhǔn)對(duì)接，也是重要原因。
分析人士認(rèn)為，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的建立，意味著房地產(chǎn)融資管理邏輯正發(fā)生變化，精細(xì)化和制度化將是趨勢(shì)。這既是解決現(xiàn)階段房地產(chǎn)問(wèn)題的手段，也將成為長(zhǎng)效機(jī)制的重要部分。
依據(jù)“白名單”發(fā)放貸款
對(duì)于房地產(chǎn)融資政策的強(qiáng)化，早在2023年10月就初現(xiàn)端倪。
2023年10月30日至31日，中央金融工作會(huì)議在北京舉行。會(huì)議指出，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。
2023年11月，監(jiān)管部門先后召集代表房企、金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)，調(diào)研了解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解和高質(zhì)量發(fā)展的主要金融需求。其中，證監(jiān)會(huì)于11月19日表示，堅(jiān)持“一司一策”化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)。
2023年12月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
監(jiān)管部門密集表態(tài)的背景在于，房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)蔓延，融資端卻難以做到精準(zhǔn)對(duì)接，一些穩(wěn)健型房企也開(kāi)始面臨流動(dòng)性壓力。2023年11月，在金融部門和行業(yè)主管部門聯(lián)合召開(kāi)代表性房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，與會(huì)企業(yè)主要為萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)、中海、龍湖、金地等穩(wěn)健性房企。
廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉表示，從2022年的“三支箭”到“金融16條”，再到2023年底監(jiān)管部門的密集表態(tài)，體現(xiàn)出監(jiān)管層對(duì)房地產(chǎn)融資比較重視，但落實(shí)效果不佳。他認(rèn)為，主要原因在于銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂比較大，對(duì)房企的信任度比較低。
因此，解決問(wèn)題的辦法開(kāi)始轉(zhuǎn)向協(xié)調(diào)機(jī)制，即通過(guò)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制推送合格的貸款項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)對(duì)合格的項(xiàng)目?jī)冬F(xiàn)投放融資。
根據(jù)中國(guó)建設(shè)報(bào)的消息，住建部抓機(jī)制落實(shí)力度大，本月底前，第一批項(xiàng)目名單落地后即可爭(zhēng)取貸款。
也即，金融機(jī)構(gòu)將依據(jù)“白名單”來(lái)發(fā)放貸款。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)基本采用項(xiàng)目公司制，集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)有差別。指導(dǎo)商業(yè)金融機(jī)構(gòu)區(qū)分集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)與項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，淡化集團(tuán)情況，重點(diǎn)根據(jù)項(xiàng)目資金狀況，對(duì)于不同狀況的項(xiàng)目分類支持，是較為可行的辦法，也體現(xiàn)出更加精細(xì)的融資管理思路。
這種思路還體現(xiàn)在對(duì)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的管理中。1月24日，央行和金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》，細(xì)化了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)性貸款業(yè)務(wù)管理口徑、期限、額度、用途等要求。
前述《通知》還明確，“2024年底前，對(duì)規(guī)范經(jīng)營(yíng)、發(fā)展前景良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，全國(guó)性商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)基礎(chǔ)上，還可發(fā)放經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款用于償還該企業(yè)及其集團(tuán)控股公司（含并表子公司）存量房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)貸款和公開(kāi)市場(chǎng)債券。”分析人士指出，按此規(guī)定，房企可以進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款改善自身流動(dòng)性，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短期償債壓力。
有望制度化運(yùn)行
融資與銷售，是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源。近期隨著市場(chǎng)的深度調(diào)整，這兩項(xiàng)來(lái)源均受到一定影響。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金12.7萬(wàn)億元，同比下降13.6%。其中，來(lái)自銷售端的定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款，降幅分別為11.9%、9.1%；在融資端，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金分別下降9.9%和19.1%。
分析人士指出，在市場(chǎng)信心尚未完全恢復(fù)、銷售復(fù)蘇尚待時(shí)日的情況下，融資環(huán)境的改善，有望緩解行業(yè)面臨的短期流動(dòng)性壓力。
從中長(zhǎng)期來(lái)看，以城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制代表的精細(xì)化管理，則有望成為未來(lái)房地產(chǎn)融資管理中的常態(tài)。
一位房地產(chǎn)資深從業(yè)者向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，按照程序，金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放貸款時(shí)，會(huì)經(jīng)過(guò)一系列的審核。但在過(guò)去，這種審核通常并不嚴(yán)格，只要有母公司擔(dān)保，項(xiàng)目公司便很容易獲得貸款。
“母公司的背書(shū)很重要。”該人士說(shuō)，在很長(zhǎng)一段時(shí)間里，規(guī)模效應(yīng)對(duì)融資起著決定性作用。銷售規(guī)模靠前的大型房企，以及區(qū)域市場(chǎng)占有率較高的房企，旗下項(xiàng)目更容易獲得融資。
但近年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，一些大型房企出現(xiàn)債務(wù)違約，并帶來(lái)一定的金融風(fēng)險(xiǎn)。出于控制風(fēng)險(xiǎn)的考量，金融機(jī)構(gòu)大幅縮減房地產(chǎn)貸款。如今，在發(fā)放項(xiàng)目貸款時(shí)，母公司的背書(shū)仍然重要，但考量標(biāo)準(zhǔn)更突出“所有制性質(zhì)”，相比于民營(yíng)房企，被認(rèn)為“更穩(wěn)健、償債能力更強(qiáng)”的國(guó)央企更容易獲得融資。
該人士表示，在發(fā)放貸款中，無(wú)論是過(guò)去以企業(yè)規(guī)模為考量，還是如今根據(jù)企業(yè)所有制性質(zhì)進(jìn)行考量，都有粗放的一面。隨著市場(chǎng)紅利減退，房地產(chǎn)業(yè)告別高速增長(zhǎng)的“黃金時(shí)代”，市場(chǎng)參與者、產(chǎn)品業(yè)態(tài)都趨于多元化，因此也需要新的評(píng)價(jià)體系。
在1月26日的城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制部署會(huì)上，住建部強(qiáng)調(diào)，地級(jí)及以上城市人民政府要切實(shí)發(fā)揮牽頭協(xié)調(diào)作用，并充分賦予城市房地產(chǎn)調(diào)控自主權(quán)。住建部還要求各地以項(xiàng)目為對(duì)象，抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單。
分析人士認(rèn)為，這種調(diào)整更符合房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，也適合當(dāng)下的實(shí)際。一方面，房地產(chǎn)的區(qū)域分化特征更加明顯，應(yīng)因地制宜，賦予地方政府更多自主權(quán)。另一方面，項(xiàng)目公司制的特點(diǎn)也決定了，項(xiàng)目自身的品質(zhì)應(yīng)是發(fā)放貸款的主要考量因素，不應(yīng)受母公司資金狀況的過(guò)多影響。
中部某城市的一位房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，目前尚未收到政府部門關(guān)于“白名單”項(xiàng)目的申報(bào)要求，但在此前的保交樓、紓困資金發(fā)放等工作中，政府部門已經(jīng)掌握了所在城市的項(xiàng)目基本狀況。考慮到這一點(diǎn)，名單的出爐并非難事。
該人士還表示，從近兩年與政府部門的溝通來(lái)看，對(duì)資金的精細(xì)化管理將成為常態(tài)，也有望變得制度化。這不僅體現(xiàn)在融資環(huán)節(jié)，還包括在資金使用的全流程中。
受訪的行業(yè)專家也認(rèn)為，作為“促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)”的重要部分，對(duì)房地產(chǎn)融資的精細(xì)化、制度化管理，有望成為一項(xiàng)長(zhǎng)期政策。
本文鏈接：房地產(chǎn)融資管理邏輯生變 精細(xì)化、制度化將成趨勢(shì)http://www.sq15.cn/show-1-4116-0.html
聲明：本網(wǎng)站為非營(yíng)利性網(wǎng)站，本網(wǎng)頁(yè)內(nèi)容由互聯(lián)網(wǎng)博主自發(fā)貢獻(xiàn)，不代表本站觀點(diǎn)，本站不承擔(dān)任何法律責(zé)任。天上不會(huì)到餡餅，請(qǐng)大家謹(jǐn)防詐騙！若有侵權(quán)等問(wèn)題請(qǐng)及時(shí)與本網(wǎng)聯(lián)系，我們將在第一時(shí)間刪除處理。