21世紀經濟報道記者 凌晨 西安報道
西安的房地產市場正在發生變化。
西安的所謂四代住宅，出現了“百人搖號”、得房率最高達150%，逆市飄紅的背后卻隱藏著一些問題：那些讓購房者心動的“贈送面積”，大多無法獲得產權登記，潛藏著未來的合規風險。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，高得房率加劇了市場分化，需警惕噱頭多于實質、實際得房縮水等現象，應持續關注其規范發展。
未來，房地產市場終究會回歸到建筑品質與真實居住價值的本質上來。
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高得房率背后
11月中旬，在西安市未央區板塊，21世紀經濟報道記者實地探訪了兩個新四代住宅盤。
“我們項目主力戶型是112平方米和128平方米。之前開盤100套，吸引了不到400個客戶凍資搖號。這次加推，前期積累的意向客戶基本能消化掉房源，所以預計會平推銷售。”一位項目銷售對21世紀經濟報道記者說道。
從高得房率來看，這兩個樓盤無疑是兩個極具研究價值的“典型切片”。以上述樓盤為例，111.73平方米的戶型，實際使用率（得房率）約111.53%，最大可使用面積124.61平方米。128.58平方米的戶型，實際使用率（得房率）約131.27%，最大使用面積168.79平方米。
另一樓盤中，建筑面積約139平方米的戶型，最大使用面積210平方米左右，實際使用率（得房率）甚至超過150%。
值得一提的是，曾專為改善型市場打造的西安四代住宅，其面積門檻正在顯著降低。產品重心從過去的120平方米以上，下沉至90平方米起步的區間。
“四代住宅的走紅，根植于兩大轉變：一是從遠郊步入主城，區位價值獲根本性重塑；二是采取‘高備案價、高贈送、實折實扣’的彈性價格策略，搶占主城區市場?！蔽靼彩形囱雲^房產中介張麗說道。
事實上，在樓市宏觀降溫的背景下，包括上海、深圳、杭州、鄭州等多地新盤均有贈送面積現象。但是相比其他城市，西安市場的一些項目贈送面積相當高，出現了超過150%的得房率，在整個市場中也并不多見。
這種“面積游戲”會帶來什么？要回答這個問題，還需審視產品本身的發展邏輯。
西安樓市的“贈送面積”有一個演化過程：從早期85平方米戶型贈送約30平方米，到近期143平方米戶型的贈送幅度從20平方米上升至70平方米，直至有項目宣稱“139平方米實得225平方米”，贈送比例屢創新高。
這套“高贈送”背后，的確拿捏了購房者“看重實得面積”的心理，也拉低了實際的單價。
以100平方米新房為例測算：2023年西安新房均價約1.6萬元/平方米，按當時普遍低于80%的得房率計算，購房總價約160萬元，實得面積約80平方米，實際使用面積單價約為2萬元/平方米。
如今，四代住宅開盤價格浮動在1.6萬—2萬元區間內。但是，按照之前贈送面積的比例來計算，同樣總價160萬元的房產，可獲約140平方米左右的實得面積，實際使用面積單價已降至約1.14萬元/平方米。
需警惕噱頭多于實質
嚴躍進對21世紀經濟報道記者表示，西安四代住宅通過設計創新，將得房率推高至130%以上，提升了居住舒適度，有助于激發購房需求，對市場回穩有積極作用。但高得房率也加劇了市場分化，部分低得房率項目面臨壓力，同行競爭更趨“內卷”，需警惕噱頭多于實質、實際得房縮水等現象，應持續關注其規范發展。
一房企內部人士對21世紀經濟報道記者指出，以“高贈送”提振新房市場是一柄雙刃劍。短期看，它是開發商通過極致性價比加速項目去化。但長期而言，若無規范約束，這種競爭極易滑向無序內卷，從120%到140%，乃至更高的“得房率”，將擾亂市場正常的價值衡量標準。
陜西恒達律師事務所高級合伙人趙良善對21世紀經濟報道表示，贈送面積需警惕兩大風險點：一是產權風險，贈送面積通常無法登入房產證，交易時贈送部分不計入合同；二是合規風險，需核實政府審批文件，避免陷入違建困境。
趙良善進一步指出，若涉違建部分可能被行政主管部門責令拆除，業主需自行承擔全部拆除損失及裝修投入，同時違建房屋，在后續產權過戶、抵押融資等環節將面臨限制或直接受阻；三是若交付的贈送面積與約定不符，由于缺乏產權登記及合同明確約定，業主維權將面臨依據不足、舉證困難的境地。
一位市場一線觀察人士指出，“目前四代住宅的備案價雖然仍維持在高位，但實際成交價格已出現每平方米數百元至千元不等的暗降，且地段價值越不突出的項目，回調感知越明顯?！?span style="display:none">rmu速刷資訊——每天刷點最新資訊，了解這個世界多一點SUSHUAPOS.COM
21世紀經濟報道記者在走訪中發現，部分項目的銷售說辭已從早期的“火熱搖號”轉變為強調“蓄客充足”或“稀缺戶型存量不多”，預示后續搖號可能性較低。
政策也在驅動房地產市場回歸理性。2014年，國家層面的《建筑工程建筑面積計算規范》已對飄窗、露臺等常見贈送部位的計算規則進行規范。
此后，地方性政策逐步細化加碼——2023年浙江規定封閉陽臺計全面積；2024年深圳限制超大陽臺；至2025年8月，西安本地出臺的《“好房子”住宅項目設計方案審查技術指引（試行）》，更直接對標志性的“超大露臺”作出明確限制，規定“露臺進深不宜大于2.4米”。
當“可贈送”的空間被嚴格界定和限制，住宅產品的競爭焦點，終將從數字游戲，回歸至空間效率、建筑品質與真實居住價值的本質上來。
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