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21世紀經濟報道記者李莎 報道 房地產市場仍在調整，止跌回穩還需政策加力。
國家統計局數據顯示，前10月全國新建商品房銷售面積和銷售額仍未止跌。進入11月，重點城市二手房市場出現積極變化，表現好于新房。機構數據顯示，11月1—24日重點20城二手房成交環比增長27%，重點30城新房成交環比下降3%，但與去年同期比仍有差距。
58安居客研究院院長張波觀察認為，相較10月，11月以來的新房、二手房市場整體呈現“量穩價弱、分化持續”的態勢。一線城市改善需求相對穩定，但高庫存的中小城市房價下行壓力仍存。
在受訪專家看來，前期系列政策成效還在釋放，但市場還處于波動調整階段。專家呼吁，以結果為導向，在年底前，從供需兩端進一步出臺房地產支持政策。如供給端引導商業銀行加大對房企開發貸的投放力度，需求端更大力度收購商品房作保障房，繼續優化一線城市限購，降低居民房貸利率、減免交易稅費等。多措并舉，進一步激活市場購房需求，真正扭轉樓市預期。
重點城市二手房成交好于新房
在系列政策推動下，前10月房地產市場出現商品房銷售同比降幅收窄、商品房庫存連續8個月減少、房企到位資金降幅收窄等積極變化。
但市場仍在深度調整中。一方面，商品房銷售仍未止跌，1—10月，新建商品房銷售面積71982萬平方米，同比下降6.8%，新建商品房銷售額69017億元，下降9.6%，環比看降幅略有擴大。
另一方面，房價仍未止跌。10月70個大中城市中，一線城市、二線城市、三線城市新房價格環比分別下降0.3%、0.4%和0.5%，二手房價格環比分別下降0.9%、0.6%和0.7%。
此外，房地產開發投資也有待改善，前10月全國房地產開發投資73563億元，同比下降14.7%，降幅比前值擴大0.8個百分點。
近期各地相繼公布前10月房地產數據，區域表現分化，但大部分城市的房地產市場還有待進一步激活。
如北京，1—10月，全市新建商品房銷售面積815.9萬平方米，同比下降3.7%，降幅較1—9月下降0.2個百分點。同期全市房地產開發企業房屋新開工面積938.3萬平方米，同比下降9%。
如上海，1—10月，上海新建商品房屋銷售面積1304.40萬平方米，同比下降1.8%。同期房地產開發投資較去年同期增長1.2%。
再如河南，1—10月全省新建商品房銷售面積和銷售額同比分別下降2.0%和1.9%，全省房地產開發投資同比下降8.3%。
從各線城市來看，中指數據監測發現，前10月一線城市二手房累計同比增長10%，如深圳漲幅近20%；核心二線城市表現較好，如成都前10月二手房成交累計同比增長12%。
進入11月，市場出現新變化，11月以來重點城市二手房市場表現優于新房。據中指數據，11月1-24日，重點20城二手房成交套數環比增長27%，重點30城新房成交面積環比下降3%。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，二手房市場表現優于新房，是價格（性價比更高且交易成本更低）、風險（現房屬性規避風險且適配剛需）、配套（配套成熟契合實際居住需求）等多方面優勢疊加政策紅利的結果。而新房市場要實現止跌，則需從優化政策支持、降低購房成本、優化供給結構等多個維度發力，修復市場信心、提升產品競爭力。
整體而言，58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，與10月相比，11月以來的新房、二手房市場整體呈現“量穩價弱、分化持續”的態勢。一線城市改善需求穩定，其中90—144平方米新建商品住宅價格環比穩定性最優。但高庫存中小城市房價下行壓力依然存在，庫存去化周期超20個月的城市，受房企“以價換量”沖刺業績影響，新房價格環比依然下行。
從安居客線上數據來看，11月1—24日全國城市二手房出售掛牌量指數為環比下降12.1%，掛牌價指數環比下降 0.17%，顯示出目前房價下行壓力仍在。從城市能級來看，三四線城市二手房分流強度達37%，為各能級最高，成交量價回升壓力較大，但一線城市的市場降溫趨勢有所緩和，11月二手房成交量將好于10月。
期待政策再加力
今年已經走過近11個月，縱觀年內房地產市場，東方金誠首席宏觀分析師王青對21世紀經濟報道記者表示，今年二季度以來，受去年10月出臺的“四個取消、四個降低、兩個增加”的房地產支持政策效應有所減弱等因素影響，行業短期仍面臨下行壓力。王青認為，年底前出臺新一輪房地產支持政策的迫切性很強。
張波則認為，短期來看，市場出臺政策的預期正在進一步提升，尤其是通過政策快速修復居民資產負債表，房貸利率仍有下降空間，一線限購、交易稅費優化可持續推進。
張波進一步指出，商貸利率有進一步下調空間，尤其期待二套房貸利率整體水平能與首套房保持一致，以提升購房積極性，特別是帶動改善性需求。
王青認為，接下來要以結果為導向，拿出切實管用措施，從供需兩端全面發力，推動房地產市場實現持續性止跌回穩。供給端方面，房地產“白名單”項目貸款額度已突破7萬億元，較上年末增加2萬億元。當前要引導商業銀行加大對房企開發貸的投放力度，恢復前期房地產資金來源中的國內貸款改善勢頭。這不僅有助于保交房，也對化解房企信用風險有直接作用。
需求端方面，王青認為，除了繼續優化少數城市的限購外，年底前各地要用好專項債資金，更大力度收購商品房用作保障房，積極推進城中村改造和舊改，釋放剛性需求。
“更重要的是，要通過居民房貸定向降息、財政貼息等方式，將計入物價因素后偏高的實際居民房貸利率降下來。”王青強調，這是當前激活市場購房需求、扭轉樓市預期的關鍵一招。此外，還可以針對房地產交易環節實施有力度的稅費減免。這些方面都有充足的政策空間。
另外，曹晶晶表示，各地“好房子”建設標準、規范計容規則等政策也有望加快完善，通過高品質住房供應放量，激發改善性住房需求釋放。
今年還剩下一個多月的時間，年底市場行情將如何走？
張波預計，2025年末樓市將延續核心城市成交穩定、三四線溫和去庫存的分化格局，政策托底效應將逐步顯現。但由于新房庫存壓力仍在，結合房企信用風險未完全化解，仍制約行業整體信心修復。隨著公積金政策進一步放松，加之保障性住房再貸款和收儲等政策落地，2025年末樓市有望在分化中筑牢“市場底”。
具體而言，張波表示，從新房來看，房企為完成年度業績目標，會進一步加大“以價換量”的力度，同時地方政府可能推出相關補貼政策，預計新房成交價格將有所下行，但成交量會相應上升。其中，核心24城的新房增量表現將較為明顯，而更多三四線城市則只能維持基本成交水平。
二手房方面，張波預計11—12月二手房成交規?；蚺c9—10月基本持平。以上海、北京、杭州、成都等核心城市為代表，有望實現量價雙穩，房價跌幅將收窄。多數非核心二線城市則需依賴公積金及購房補貼等相關政策拉動成交，但政策刺激的邊際效應或逐步減弱。
展望下一年，曹晶晶認為，受行業短期仍面臨下行壓力影響，預計2026年房地產政策仍將聚焦“止跌回穩”目標，著力清理住房消費領域不合理限制性措施。明年房地產市場整體或將延續調整態勢，市場分化也將持續加劇，一線城市及核心二線城市的市場仍將保持相對韌性。
本文鏈接：樓市企穩期待政策再加碼，專家呼吁降低房貸利率、優化限購http://www.sq15.cn/show-1-53583-0.html
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