“砸飄窗”、 結(jié)構(gòu)連板、空調(diào)擱板“爆改”……
在全國(guó)多地加碼整治住宅“偷面積”亂象之際，廣州部分新房項(xiàng)目仍通過打“擦邊球”變相提升使用率。新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，有項(xiàng)目聲稱將報(bào)建為“結(jié)構(gòu)連板”“空調(diào)擱板”的非計(jì)容空間改造為生活陽(yáng)臺(tái)、客廳空間，以此變相提高使用率。位于廣州黃埔的中建嶺南序銷售人員表示，該項(xiàng)目多個(gè)戶型使用率超150%，除了上述“贈(zèng)送面積”操作，還全部以“0飄窗”形式交付。有律師指出，開發(fā)商若未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證施工，或被認(rèn)定為違建，不僅存在被責(zé)令拆除的風(fēng)險(xiǎn)，更可能導(dǎo)致房屋無(wú)法正常過戶或引發(fā)二手房交易糾紛。二手買家可主張“無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)”解除合同，即便已完成過戶，原業(yè)主仍有機(jī)會(huì)需退還房款。
▲有業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商“偷面積”的操作本質(zhì)上是對(duì)規(guī)范的突破性利用。
實(shí)地探秘
“結(jié)構(gòu)連板”變陽(yáng)臺(tái)，“0飄窗”交付成賣點(diǎn)
“我們樓盤的使用率已經(jīng)站在行業(yè)頂端了，所有戶型使用率都在149%至156%之間，85㎡戶型更是所有戶型中使用率最高的戶型……”在廣州黃埔中建海絲城二期組團(tuán)中建嶺南序的營(yíng)銷中心，銷售人員向新快報(bào)記者極力介紹項(xiàng)目的“高使用率”優(yōu)勢(shì)。
新快報(bào)記者以購(gòu)房者身份實(shí)地走訪該項(xiàng)目樣板房，看到這套標(biāo)注為84㎡至86㎡的戶型不僅擁有6.5米面寬的大客廳，還規(guī)劃了3個(gè)臥室、兩個(gè)衛(wèi)生間，同時(shí)配備陽(yáng)臺(tái)和入戶花園，空間感遠(yuǎn)超常規(guī)85㎡戶型。不過，記者查閱廣州市住建局官網(wǎng)公示的信息卻發(fā)現(xiàn)，該房源備案規(guī)劃為“2房2廳+2個(gè)非封閉陽(yáng)臺(tái)+1個(gè)廚房”，與樣板房呈現(xiàn)的格局相差甚遠(yuǎn)。
中建嶺南序銷售人員表示，所有標(biāo)注“此處為飄窗”的位置，收樓時(shí)會(huì)幫購(gòu)房者打掉，實(shí)際交付時(shí)是“0飄窗”。
中建嶺南序樣板房?jī)?nèi)多處張貼著“此處為陽(yáng)臺(tái)、花池”等提示標(biāo)簽，銷售人員號(hào)稱戶型使用率超過150%。
樣板房?jī)?nèi)多處張貼著“此處為飄窗”“此處為布草間”“此處為空調(diào)擱板”的提示標(biāo)簽，銷售人員表示，凡是貼有標(biāo)示的均為贈(zèng)送空間。“這個(gè)約4㎡的生活陽(yáng)臺(tái)是全贈(zèng)送的，報(bào)建時(shí)按結(jié)構(gòu)連板備案，所以不計(jì)入容積率，交付時(shí)是毛坯的水泥地板和護(hù)欄，后期你可以自行鋪磚封窗改造使用。”銷售人員進(jìn)一步介紹，“收樓時(shí)我們會(huì)幫你打掉所有標(biāo)注‘此處為飄窗’的位置，實(shí)際交付是‘0飄窗’；那個(gè)標(biāo)注‘空調(diào)擱板’的區(qū)域，后續(xù)可以改成走廊邊柜，進(jìn)一步拓展儲(chǔ)物空間。”
新快報(bào)記者注意到，該項(xiàng)目提供的戶型宣傳單上印有兩個(gè)版本的戶型圖，其中一個(gè)以磨砂紙面印刷且未標(biāo)注樓盤名稱。銷售人員坦言：“清晰的戶型圖是報(bào)建時(shí)使用的備案版本，磨砂面的才是實(shí)際交付的戶型圖，比如其中一個(gè)陽(yáng)臺(tái)會(huì)幫你改成臥室，這樣才能實(shí)現(xiàn)高使用率。”
新快報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，類似的“偷面積”操作并非個(gè)例。部分新房項(xiàng)目聲稱將報(bào)建用途為空調(diào)擱板、風(fēng)井、設(shè)備平臺(tái)等非計(jì)容空間改造為生活陽(yáng)臺(tái)、客廳等空間，同時(shí)在客廳、臥室、廚房、衛(wèi)生間等多個(gè)空間密集設(shè)置飄窗，再通過“全打掉”的方式變相增加室內(nèi)面積。有業(yè)內(nèi)人士透露，中建嶺南序在設(shè)計(jì)上堪稱“激進(jìn)”，幾乎用盡了“贈(zèng)送面積”的常見手段，除了全屋“0 飄窗”交付，還通過結(jié)構(gòu)連板改生活陽(yáng)臺(tái)、假風(fēng)管位等方式拓展空間。
對(duì)于近期業(yè)內(nèi)盛傳的“嚴(yán)查偷面積”傳聞，該銷售人員直言：“確實(shí)有收緊贈(zèng)送面積的趨勢(shì)，現(xiàn)在嚴(yán)抓得房率，但我們項(xiàng)目是之前就報(bào)建通過的，所以還能維持高贈(zèng)送標(biāo)準(zhǔn)。我們中建八局實(shí)力雄厚，一定會(huì)按承諾交付，到時(shí)會(huì)有合同附件明確相關(guān)約定，你完全不用擔(dān)心。”
“贈(zèng)送面積內(nèi)卷”
背后有貓膩 容積率新規(guī)被鉆空子
“偷面積”并非新鮮事，實(shí)際上是開發(fā)商利用規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范存在的彈性空間或模糊地帶，通過特定設(shè)計(jì)手法，增加不計(jì)入容積率計(jì)算的“贈(zèng)送面積”，從而變相提高住宅使用率的營(yíng)銷手段。
2023年11月，廣州出臺(tái)《建筑工程容積率計(jì)算辦法》，將陽(yáng)臺(tái)計(jì)容比例上限從15%提升至20%，飄窗進(jìn)深允許達(dá)80厘米，并首次允許設(shè)置一個(gè)不限進(jìn)深的主景觀陽(yáng)臺(tái)。政策本意是提升居住品質(zhì)，卻在執(zhí)行中被部分開發(fā)商異化，衍生出“偷面積”的灰色操作。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“這些‘偷面積’的操作本質(zhì)是對(duì)規(guī)范的突破性利用，存在虛假營(yíng)銷成分。‘贈(zèng)送面積’口徑五花八門，對(duì)購(gòu)房者具有強(qiáng)誤導(dǎo)性，也加劇了市場(chǎng)內(nèi)卷，擠壓了合規(guī)項(xiàng)目的生存空間。”
嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，房企“偷面積”的常見手法包括三種：一是將陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)為半封閉結(jié)構(gòu)，交房后通過后期改造擴(kuò)大室內(nèi)面積，規(guī)避計(jì)容規(guī)則；二是設(shè)備平臺(tái)“偷梁換柱”，將設(shè)備平臺(tái)標(biāo)注為空調(diào)機(jī)位，實(shí)際預(yù)留可拆除隔斷的開口，購(gòu)房者收房后自行改造為室內(nèi)空間；三是飄窗“假贈(zèng)送”，設(shè)計(jì)可砸除的飄窗，通過減少窗臺(tái)高度虛增使用面積。他認(rèn)為，《住宅項(xiàng)目規(guī)范》已落地半年，有必要對(duì)政策執(zhí)行中出現(xiàn)的亂象進(jìn)行適當(dāng)干預(yù)。
律師敲警鐘
“贈(zèng)送面積”或?yàn)檫`建，購(gòu)房者面臨三大風(fēng)險(xiǎn)
“開發(fā)商通過砸飄窗、改陽(yáng)臺(tái)、封設(shè)備平臺(tái)等方式虛增面積，本質(zhì)上是未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)。”北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師指出，所謂“贈(zèng)送面積”，若未經(jīng)合法程序，則很可能構(gòu)成“違建”。
王玉臣進(jìn)一步分析，開發(fā)商在銷售時(shí)往往只作口頭承諾，即便落實(shí)到書面，也多采用格式條款，讓業(yè)主與第三方簽署改造協(xié)議，將法律風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。一旦發(fā)生糾紛，開發(fā)商常以“系業(yè)主自行改造”為由推卸責(zé)任。
具體來看，王玉臣認(rèn)為購(gòu)房者面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在三個(gè)方面：一是行政處罰風(fēng)險(xiǎn)，若相關(guān)主管部門認(rèn)定改造行為屬于違規(guī)建設(shè)，可責(zé)令限期拆除、恢復(fù)原狀，購(gòu)房者若參與改造，可能會(huì)受到相應(yīng)行政處罰；二是產(chǎn)權(quán)登記風(fēng)險(xiǎn)，房產(chǎn)證登記的是報(bào)建時(shí)的有飄窗“原始戶型”，而實(shí)際交付的是改造后的“0飄窗”戶型，辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)可能因“現(xiàn)狀與權(quán)屬證書不符”無(wú)法過戶；三是后續(xù)交易風(fēng)險(xiǎn)，若房屋被認(rèn)定為違建，在后期買賣交易時(shí)，買受人可依據(jù)“無(wú)法取得合法產(chǎn)權(quán)”為由解除購(gòu)房合同，要求原業(yè)主退還房款。
律師說法
遇到虛假宣傳可這樣維權(quán)
取證先行，盡可能收集線上線下的宣傳資料，比如樣板間照片或視頻、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖和銷售人員的溝通記錄、開發(fā)商的宣傳視頻等。
及時(shí)提起違法查處。可以向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門提起虛假宣傳的違法查處，要求履行查處職責(zé)。如果相關(guān)部門不及時(shí)履職，可以對(duì)此提起行政訴訟，督促其履職。
民事訴訟。如果相關(guān)行政機(jī)關(guān)對(duì)虛假宣傳進(jìn)行了認(rèn)定和處罰，可視情況以此為證據(jù)，提起民事訴訟，進(jìn)行索賠。若實(shí)際交付不符合合同約定，可要求開發(fā)商繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或賠償損失。
核實(shí)開發(fā)商是否存在其他違法違規(guī)行為，并視情況提起相關(guān)違法查處申請(qǐng)。在上述一項(xiàng)或多項(xiàng)工作的基礎(chǔ)上，與開發(fā)商進(jìn)行直接的溝通和談判。
■新快報(bào)記者 何璐詩(shī) 文/圖
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