南方財(cái)經(jīng)全媒體記者高慧超 實(shí)習(xí)生李佩 盧詩文 鄧菲 佛山報道
過去兩年，佛山刺激樓市政策已應(yīng)出盡出。2022年-2023年，佛山陸續(xù)推出全市全面解除限購、認(rèn)房不認(rèn)貸、提高公積金貸款額度等超十個政策，覆蓋信貸、公積金、戶籍等全方面。在一系列樓市利好政策下，2023年佛山樓市終于止跌。
2021-2022年，佛山一二手房成交量持續(xù)下跌，從15.31萬套跌至11.34萬套。貝殼研究院發(fā)布報告顯示，2023年佛山一二手房共成交113413套房，與2022年基本持平，三年首次止跌。其中二手房增長明顯，全年網(wǎng)簽59013套，同比上漲32.9%，成為了拉動佛山住宅成交的絕對主力。
但沒“暖”多久，佛山樓市又開始遇冷。諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)八天假期，佛山新建商品住宅日均成交2套，同比下降46.37%，位列重點(diǎn)10城跌幅榜第三。克而瑞數(shù)據(jù)也顯示，佛山春節(jié)周商品住宅成交面積0.17萬平方米，同比2023年腰斬，降幅達(dá)到55%。
2023年，佛山樓市企穩(wěn)，為何2024年春又會遭遇“倒春寒”？
廣深虹吸效應(yīng)明顯
資深房地產(chǎn)自媒體“星星佬看樓市”在接受南方財(cái)經(jīng)全媒體采訪時分析，佛山于2023年推出了一系列樓市松綁政策，在珠三角算是較早的一批，也激起了佛山的買房熱潮。但也因政策紅利較早釋放，后期其他城市推出政策時，就會出現(xiàn)倒吸流現(xiàn)象，廣深樓市虹吸了佛山一部分的購買力，尤其是深圳在年前已全面松綁了限購政策，吸引大量資金涌入。
2023年下半年，深圳不斷加大刺激樓市政策力度，相繼在松綁限購、取消750萬豪宅線、降低首套房貸利率、二套首付降至4成等方面解綁，激活市場活力。2月7日，深圳又繼續(xù)松綁限購，明確深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。
同期，廣州也相繼在限貸、限購、二手房交易等方面解綁，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場流動性。1月27日，廣州又發(fā)布樓市新政，明確在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上住房，不納入限購范圍。名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計(jì)入名下已擁有住房套數(shù)核算。
受政策刺激影響，深圳樓市開春火熱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年春節(jié)期間，深圳新建商品房成交0.32萬平米，同比上漲125%。貝殼數(shù)據(jù)顯示，同期二手房方面，深圳交易量也較去年翻倍。
2024年1-2月，深圳一二手住宅成交總套數(shù)為7847套，同比上升3.7%；反觀佛山，同期一二手住宅成交總套數(shù)為10932套，同比下滑35%；同期，廣州住宅成交總套數(shù)雖也有一定下滑，但下滑幅度小于佛山。
值得一提的是，雖然佛山樓市初春整體低迷，但大戶型住宅產(chǎn)品銷售卻較為火熱，走勢迥異。
佛山房協(xié)房地產(chǎn)行業(yè)研究站提供數(shù)據(jù)顯示，1月佛山住宅網(wǎng)簽金額排名前10榜單中，前三名的平均面積均在160平方米以上，均價則在400萬元以上。其中，千燈湖的萬科世紀(jì)燈湖·瑧府以1.5億元的銷售額排名2024年1月佛山房地產(chǎn)銷售榜第二。
佛山萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目為萬科南方區(qū)域最高端產(chǎn)品線，主打143、165、187和237平方米四房改善戶型。去年11月首開，首開當(dāng)天的去化率達(dá)80%，目前3、4、5座已全部售罄。
近年來，佛山住房市場改善性需求穩(wěn)步提升，改善置業(yè)逐漸成為市場主流。為滿足消費(fèi)者的新需求，佛山豪宅市場也在不斷推出各種低配戶型，如143平方米等的“入門級”豪宅等。
貝殼找房佛山站發(fā)布的《2023年年度佛山樓市大數(shù)據(jù)》亦顯示，2023 年，佛山新房住宅成交面積中，120-144 平方米戶型比例上升趨勢明顯，其中144平方米以上戶型占比8.7%，達(dá)5年來新高。隨著以剛需產(chǎn)品為主的存量項(xiàng)目銷售進(jìn)入尾聲，新拍中高端項(xiàng)目地塊陸續(xù)入市，預(yù)測明年中大戶型產(chǎn)品供應(yīng)“井噴”。
3月佛山樓市或迎“小陽春”
春季天氣總是“陰晴不定”，佛山樓市何時能“回暖升溫”？多位受訪對象認(rèn)為，佛山樓市回暖在即，3月或?qū)⒂瓉怼靶￡柎骸薄?span style="display:none">OWT速刷資訊——每天刷點(diǎn)最新資訊，了解這個世界多一點(diǎn)SUSHUAPOS.COM
一方面，廣深的政策紅利已經(jīng)逐漸釋放。“星星佬看樓市”認(rèn)為，此前消費(fèi)者對樓市的關(guān)注點(diǎn)在于一線城市，佛山需要等這些一線城市的政策利好基本消化后，才會迎來“小陽春”，相信佛山3月成交量肯定會環(huán)比上漲。
另一方面，今年來國家和佛山刺激樓市政策還在持續(xù)“上新”。
貝殼研究院佛山分院院長董曉丹就表示，今年1月1日，佛山已取消首套房利率下限，疊加此次LPR下調(diào)，首套房貸利率普遍已降至3.55%，相比去年4%的首套房利率水平，購房者月供壓力和利息支出明顯降低，利好剛需購房者。本輪LPR下調(diào)選擇在2月，就是鼓勵觀望的購房者可以在3月“小陽春”上車。
“此次LPR下調(diào)”指的是今年2月20日，央行在春節(jié)假期公布了貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR為3.45%，維持不變，5年期LPR為3.95%，較前值下行25個基點(diǎn)。這是自2019年8月份LPR改革以來的最大降幅，也是國家激活市場需求最直接的手段。
此外，3月佛山公積金新政也正式施行。2023年12月31日，佛山發(fā)布公積金新政，指出符合條件的雙繳存公積金職工家庭首套住房最高可貸130萬元，比此前提高30萬元，該新政于2024年3月起施行。
佛山房地產(chǎn)協(xié)會副會長駱儀克表示，今年佛山新出的樓市政策將同往期政策產(chǎn)生疊加效應(yīng)，對提振市民對市場的信心、促樓市消費(fèi)起到重要推動力。佛山市民看房量開始活躍起來，特別是二手房市場。去年佛山二手房交易已占半壁江山，這背后說明佛山樓市仍存在大量的購房需求，這是由佛山的地緣位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市建設(shè)、消費(fèi)力和人口總量等城市特質(zhì)決定的。
展望未來，2024年各地政府還有很大可能持續(xù)加推刺激樓市政策。
受訪房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場尚處于底部修復(fù)、邊際改善企穩(wěn)的關(guān)鍵階段，市場信心和政策預(yù)期仍在修復(fù)中。推動房地產(chǎn)行業(yè)軟著陸需從供需兩端同時發(fā)力、形成政策組合拳。
董曉丹也認(rèn)為，房貸利率下行是長期趨勢，只要選擇了浮動利率的貸款人均能享受，但房貸利率的減點(diǎn)卻是階段性的，選擇在減點(diǎn)多的時候上車，可節(jié)省不少購房利息，降低購房成本，對于有自住需求的購房者來說，抓住機(jī)會多出門看房，挑選到產(chǎn)品和價格都符合的項(xiàng)目即可下手。
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