中新經緯7月7日電 題：剛需、剛改是穩定市場的韌性需求
作者 李宇嘉 廣東省住房政策研究中心首席研究員
上半年，樓市運行有一些新現象。近日，住房和城鄉建設部調研組赴廣東、浙江兩省調研。調研組提出，上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，房地產市場總體保持穩定態勢。二手房交易占比逐步提高，多個省份二手房交易量超過新房，是房地產市場呈現的新特點。
掌握當前的樓市，一個切入點就是二手房市場，不僅因為二手房在多數城市的銷售占比超過50%，也因為二手房交易是觀察市場活躍度的重要指標。
二手住房掛牌量價、交易量價是否穩定，是整個樓市能否實現“止跌回穩”的關鍵。從今年上半年看，各個熱點城市二手房市場最大的變化，就是“低總價”房源交易占比上升了。上半年，6月廣州總價在200萬元以下的二手房占比45%，比去年同期顯著提高。上海、南京的表現也相似，低總價主導二手房市場，二手房市場主導整個樓市。
圖1 2023-2025年廣州二手住房各價格段交易占比(%)圖2 2023-2025年南京二手住房各價格段交易占比(%)低總價二手房房源之所以主導市場，且占比上升，很大程度上與政策調整有關。這一輪樓市政策，不管是首付、利率降低，還是降稅費，最有利于純剛性需求。如下調首套和二套房貸最低首付款比例、取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限等。對剛需來說，貸款條件下調疊加一些房屋價格下降，當下無疑成為購房最好的時期。
而從中間價位改善需求觀察，一些熱點城市中間價位的二手房交易占比有所下降，這可能說明當前二手房市場中，改善動力很強但能力還不足以支撐起樓市需求。
住房進入改善時代已經成為共識。比如，原來的房子比較舊、比較小、比較偏。現在消費要升級、人口增加了、小孩出生了，這幾年收入積攢了，都是改善的動力。但對大部分有改善需求的群體來說，不得不遵循“賣舊買新”的改善路徑，而“賣舊買新”的成本較高。盡管這幾年房價在調整，但回調的幅度有差異，“賣舊”最多的外圍區域、老舊住房、小房子等，價格跌幅更大一些。如果賣掉手上的這類二手房，去買大戶型二手房，壓力自然增加了。
改善住房的訴求是多樣的，除了“小換大”，還有對舒適性的要求，如從公寓、郊區房、塔樓、安置房置換為品質更好的住宅。但這幾類房子都是這幾年價格跌幅比較大的，置換的成本都很高。且在置換時，需要先完成“先賣”這個環節，使這部分改善需求面臨更長的交易周期，也加大了置換成本。
當然，這種現象在不同城市間也有不同。例如上海，盡管有超低價位房源占比上升、主導市場的現象，但中間價位的改善比例相對穩定。深圳表現也相似。主要原因在于新興產業在這些城市的集聚，比如創新鏈條上，滬深都形成“高校/實驗室-孵化器-資本-產業集群”全閉環，這一鏈條上住房群體的剛改、改善等需求保持一定的韌性。
圖3 2023-2025年上海二手住房各價格段交易占比(%)住房供求關系發生重大變化以后，意味著由漲價預期驅動，由區域、地鐵、新城新區等規劃概念驅動的樓市邏輯已經發生改變。從資產屬性到居住屬性的巨大調整后，剛需、剛改才是更值得關注的有效需求。上半年全國新房和二手房交易總量同比增長，低總價住房成交熱度提升，這說明比起改善型需求，剛需、剛改表現出更強勁的韌性，這類需求將繼續支持房地產市場總體保持穩定態勢。(中新經緯APP)
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責任編輯：張芷菡
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