(文/解紅娟 編輯/張廣凱）
近日，據(jù)證券時(shí)報(bào)報(bào)道，新世界發(fā)展正對(duì)外出售位于上海淮海中路的K11物業(yè)寫字樓部分，出讓建筑面積約8.05萬平方米。
不過，據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，新世界發(fā)展否認(rèn)了這一點(diǎn)：“上海香港新世界大廈（即K11）的寫字樓部分僅對(duì)外出租，并不出售。近期有關(guān)寫字樓出售，均為中介機(jī)構(gòu)制造的假消息。公司已接到很多人前來詢問，只是暫時(shí)還沒有發(fā)公告而已。”
“一般企業(yè)賣項(xiàng)目，只要沒有完全敲定都不會(huì)認(rèn)。”業(yè)內(nèi)人士向觀察者網(wǎng)表示，新世界發(fā)展回應(yīng)出售K11物業(yè)寫字樓部分是假消息，大概率是k11在放風(fēng)找賣家，如果公開承認(rèn)資產(chǎn)可能會(huì)賣不上價(jià)。
戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)也表示，目前上海大宗交易市場還是以價(jià)換量階段，一個(gè)物業(yè)尤其是市中心或相對(duì)市中心好位置的物業(yè)，只要有合適的價(jià)格，基本都能交易完成。當(dāng)然，談判周期與交易周期都會(huì)有。
回溯過往，2013年新世界發(fā)展斥巨資將上海香港新世界大廈商業(yè)部分精心改造成內(nèi)地首座K11藝術(shù)購物中心，憑借著創(chuàng)造性地將藝術(shù)、人文、自然三大核心元素深度融入商業(yè)空間，上海K11迅速成為網(wǎng)紅打卡點(diǎn)。
得益于獨(dú)特的商業(yè)模式和優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，上海K11吸引了眾多追求高品質(zhì)生活的消費(fèi)者，年均客流量超千萬人次，不僅以創(chuàng)新模式和卓越運(yùn)營在內(nèi)地市場站穩(wěn)腳跟，還成為上海乃至全國的文化商業(yè)標(biāo)桿。
然而，時(shí)過境遷，如今的市場環(huán)境已今非昔比，上海K11寫字樓對(duì)于新世界發(fā)展而言，似乎正逐漸從昔日的“香餑餑”變成了如今的“燙手山芋”。
盡管新世界發(fā)展沒有在2024/2025中期報(bào)告中公布上海k11寫字樓的出租率，但從其公布香港k11寫字樓出租率、上海k11商場出租率不難推測，上海k11寫字樓的出租率并不太理想。
疊加戴德梁行報(bào)告中所揭示的2025年二季度上海甲級(jí)寫字樓市場量價(jià)繼續(xù)承壓、空置率攀升、租金下行的嚴(yán)峻態(tài)勢，出售上海K11寫字樓這一想法，也就愈發(fā)顯得合理且迫切起來。
戴德梁行報(bào)告顯示，2025年二季度，上海甲級(jí)寫字樓市場呈現(xiàn)量價(jià)繼續(xù)承壓。數(shù)據(jù)顯示，本季度凈吸納量僅8.53萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應(yīng)沖擊，市場空置率持續(xù)攀升，至季度末達(dá)23.6%；甲級(jí)寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環(huán)比跌幅1.9%。
租不出去，還不如賣出去。出售寫字樓不僅能夠?yàn)樾率澜绨l(fā)展帶來一筆可觀的資金回籠，在當(dāng)前資金承壓的嚴(yán)峻形勢下，還能夠緩解公司的資金緊張狀況。
雖上海 K11 寫字樓是否出售的傳聞甚囂塵上，雖其真實(shí)性尚待確認(rèn)，但新世界發(fā)展資金承壓的嚴(yán)峻態(tài)勢已如烏云般籠罩在市場之上。
克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告指出，截至2024年底，新世界發(fā)展持有現(xiàn)金219億港元（包括受限制現(xiàn)金4億港元），而一年內(nèi)到期的有息負(fù)債高達(dá)326億港元，現(xiàn)金短債比0.67。此外，長期有息負(fù)債為1188億港元。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)看，2024年底，新世界發(fā)展的有息負(fù)債合計(jì)1514億港元，其中主要為無抵押的銀行貸款，規(guī)模約810億港元，占比53%。
為迅速改善其流動(dòng)性狀況，新世界發(fā)展正尋求在2025年6月底前完成其價(jià)值875億港元（約112億美元）的貸款再融資，原因是新世界發(fā)展現(xiàn)有貸款的一項(xiàng)契約豁免將于下月到期。
可惜的是，雖有媒體在5月23日?qǐng)?bào)道新世界發(fā)展已獲得約10家銀行承諾參與其貸款再融資，但承諾終究只是承諾，還未落實(shí)。
直到6月30日，新世界發(fā)展才發(fā)布利好消息，宣布已達(dá)成新銀行融資及經(jīng)統(tǒng)一銀行融資協(xié)議，協(xié)議合共涵蓋約882億港元現(xiàn)有境外無抵押金融債務(wù)。
但需要注意的是，在尋求貸款再融資到達(dá)成協(xié)議之間，新世界發(fā)展共有4筆美元永續(xù)債需要派息。
具體來看，分別為7億美元有擔(dān)保優(yōu)先永續(xù)資本證券（A系列永續(xù)證券）、12億美元有擔(dān)保優(yōu)先永續(xù)資本證券（B系列永續(xù)證券）、5億美元有擔(dān)保優(yōu)先永續(xù)資本證券（C系列永續(xù)證券）、10億美元有擔(dān)保優(yōu)先永續(xù)資本證券（D系列永續(xù)證券）。
克而瑞地產(chǎn)研究報(bào)告指出，由于永續(xù)債采用相對(duì)固定的票面利率計(jì)息，新世界發(fā)展永續(xù)債相應(yīng)持有人的應(yīng)占凈利始終維持在20億港元左右。
這與新世界發(fā)展的業(yè)績形成了鮮明的對(duì)比。數(shù)據(jù)顯示，2023/2024財(cái)年，新世界發(fā)展實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入358.26億港元，其中主營業(yè)務(wù)收入357.82億港元，同比減少62%；公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營業(yè)務(wù)核心經(jīng)營溢利68.98 億港元，同比下降18%；由于非現(xiàn)金減值同撥備及處置NWS非現(xiàn)金虧損，公司實(shí)現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營歸母凈利潤-118.07億港元。
在業(yè)績承壓、875億港元貸款再融資還未落實(shí)的基礎(chǔ)上，新世界發(fā)展并沒有如期派息，而是宣布4筆美元永續(xù)債將延遲派息。
需要指出的是，永續(xù)債，又稱無期債券，簡單來說是沒有明確到期期限的債券，投資者可以通過永續(xù)債定期獲得利息，但本金贖回時(shí)間卻由發(fā)行者自行安排。永續(xù)債在會(huì)計(jì)賬目里歸為所有者權(quán)益，而非負(fù)債。
換句話說，永續(xù)債雖然不計(jì)入負(fù)債，但明股實(shí)債的屬性導(dǎo)致其在不斷吞噬企業(yè)利潤。
可以參考的是，此前有媒體報(bào)道，恒大永續(xù)債利率設(shè)計(jì)為2+N模式，即在存續(xù)期的前兩年公司所需支付的利息較低，但在第三年起就跳高至30%。若企業(yè)未及時(shí)償還貸款，利息將像雪球般越滾越大。
正因如此，在一般情況下，企業(yè)都會(huì)將及時(shí)派發(fā)永續(xù)債利息視為重中之重，不敢有絲毫懈怠。而新世界發(fā)展此次 4 筆美元永續(xù)債延遲派息，無疑被業(yè)內(nèi)視為流動(dòng)性緊張的強(qiáng)烈信號(hào)。
受此影響，公告發(fā)布后的第一個(gè)工作日，新世界發(fā)展股價(jià)不斷下跌，收盤價(jià)定格在4.48 港元/股，跌幅高達(dá) 6.47%，市場信心遭受重創(chuàng)。
新世界發(fā)展出售上海K11寫字樓的傳聞，無論最終是確有其事還是虛驚一場，都已然成為市場審視其資金困境與戰(zhàn)略調(diào)整的一扇窗口。在業(yè)績下滑、債務(wù)高企、永續(xù)債利息難付的多重壓力下，新世界發(fā)展正站在命運(yùn)的十字路口。
出售寫字樓若能成行，或許能為其贏得喘息之機(jī)，緩解資金緊張局面，為后續(xù)的業(yè)務(wù)調(diào)整與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型爭取時(shí)間；但若交易受阻，公司還需另尋他法，在降本增效、資產(chǎn)優(yōu)化等方面下更大功夫。
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