（文/孫梅欣 編輯/張廣凱）
7月15日的中央城市工作會議召開，會議針對房地產(chǎn)未來發(fā)展作出了重要的部署，重點提到“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，為房地產(chǎn)市場劃定了新路子、高品質(zhì)、控風(fēng)險的發(fā)展路徑。
作為一項城市發(fā)展領(lǐng)域最高規(guī)格的會議，中央城市工作會議在歷史上極為罕見，上一次是10年前的2015年，此后房地產(chǎn)市場出現(xiàn)重大反應(yīng)。而再上一次的會議，更是要追溯到1978年了。
本次會議總結(jié)了我國城市發(fā)展成就，分析城市工作面臨的形勢，明確做好城市工作的總體要求、重要原則、重點任務(wù)，并對進一步做好城市工作作了具體部署。
會議指出，黨的十八大以來，黨中央深刻把握新形勢下我國城市發(fā)展規(guī)律，堅持黨對城市工作的全面領(lǐng)導(dǎo)，堅持人民城市人民建、人民城市為人民，堅持把城市作為有機生命體系統(tǒng)謀劃，推動城市發(fā)展取得歷史性成就，我國新型城鎮(zhèn)化水平和城市發(fā)展能級、規(guī)劃建設(shè)治理水平、宜業(yè)宜居水平、歷史文化保護傳承水平、生態(tài)環(huán)境質(zhì)量大幅提升。
在總體目標方面，提出以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標，以推動城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、動能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。
在會議部署城市工作的7個方面重要工作中，在涉及到房地產(chǎn)相關(guān)的表述中提到，一是要著力建設(shè)舒適便利的宜居城市。堅持人口、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、交通一體規(guī)劃，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)；加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造；大力發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)，提高公共服務(wù)水平，牢牢兜住民生底線。
二是要著力建設(shè)安全可靠的韌性城市。推進城市基礎(chǔ)設(shè)施生命線安全工程建設(shè)，加快老舊管線改造升級；嚴格限制超高層建筑，全面提升房屋安全保障水平；強化城市自然災(zāi)害防治，統(tǒng)籌城市防洪體系和內(nèi)澇治理；加強社會治安整體防控，切實維護城市公共安全。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，中央城市會議的召開，在當下有著面臨轉(zhuǎn)型壓力的背景。目前外需回落、房地產(chǎn)大趨勢下行、基建基本飽和的情況下，外部競爭和備受擠壓的壓力下，要將內(nèi)需和消費打造成為新增長動力和引擎。
“城市發(fā)展方式從增量轉(zhuǎn)向存量，從外延向內(nèi)涵，從關(guān)注物質(zhì)到關(guān)注人，從硬件填充到軟性治理能力打造，從房地產(chǎn)單邊突進到統(tǒng)籌房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和人口等，這些都是非常巨大的變化。”李宇嘉表示，地方的領(lǐng)悟力、執(zhí)行力、理解力還未到位，需要中央會議來部署、動員。
58安居客研究院院長張波認為，會議的主題是推動城市高質(zhì)量發(fā)展，但在具體推進路徑上是堅持城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進城市更新為重要抓手，并強調(diào)要走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。
他表示，“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”，這一表述延續(xù)了房地產(chǎn)調(diào)控的政策主線，并在實施路徑上更強調(diào)供需雙向改革：“用‘雙軌制’重構(gòu)住房供給結(jié)構(gòu)，商品房建設(shè)需 ‘嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量’，同時以需定建擴大保障性住房供給。”
同時，會議明確我國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。
張波認為，一方面“建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的好房子” 就是房地產(chǎn)高品質(zhì)發(fā)展方向，房地產(chǎn)也將從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭；另一方面，推進商品住房銷售制度改革，并有序推行現(xiàn)房銷售并優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，這一舉措旨在降低交付風(fēng)險、提升住房品質(zhì)。
發(fā)展方向的變化，意味著房地產(chǎn)發(fā)展將進入新的階段。李宇嘉認為，后續(xù)存量盤活、更新、空間資源整合，會帶來新的機遇，房地產(chǎn)的重點，將轉(zhuǎn)為開發(fā)、建設(shè)、改造、運營并重，房地產(chǎn)對經(jīng)濟的作用，將從“發(fā)動過引擎”轉(zhuǎn)為“穩(wěn)定器”。
另外，存量時代下，二手房交易占比提高，以及城市更新推進，對家居、家電、家裝、裝飾、裝修、建筑建材、租賃等業(yè)務(wù)有很強的帶動作用。“這本身就是房地產(chǎn)回歸民生、大宗消費的體現(xiàn)。”李宇嘉表示。
同時，增量房地產(chǎn)業(yè)仍然有一定機會。李宇嘉認為，一方面是城市更新規(guī)劃驅(qū)動空間資源、資產(chǎn)的升級和疊加，帶來空間價值提升；另一方面是土地利用政策的創(chuàng)新和調(diào)整，加大存量土地開發(fā)，新增土地提高價值。
隨著居住改善需求得到激發(fā)，房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的方式，將從支持城市擴張，轉(zhuǎn)為參與城市更新及提供高附加值的服務(wù)，行業(yè)未來會涌現(xiàn)出一批會盤活、懂運營的經(jīng)營性企業(yè)：“例如現(xiàn)在已經(jīng)到來的REITs時代，未來這將利于帶動社會資本、居民資金進入存量物業(yè)市場，共同探索存量時代的價值新藍海。”
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