(文/解紅娟 編輯/張廣凱）
商業(yè)地產存量龐大但效率偏低的現(xiàn)狀，正推動行業(yè)進入深度洗牌期。
從宏觀層面分析，商業(yè)地產不僅存量巨大，而且新增竣工面積、入市項目扎堆涌現(xiàn)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2025年1 - 9月，辦公樓新開工面積與竣工面積累計值分別為1122萬平方米和1100萬平方米。其中，新開工面積同比下滑22.3%，竣工面積則同比上漲16.5%。
與此同時，全國各地集中式商業(yè)項目加快開業(yè)節(jié)奏。據(jù)贏商網(wǎng)大數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2025年第三季度全國開業(yè)集中式商業(yè)項目89個，商業(yè)體量約693萬平方米。其中，僅上海就有上海藍鯨世界、上海唐鎮(zhèn)印象匯、上海新天地東臺里、上海TOP金光匯、上海愛琴海·繽紛里等5個項目集中入市。
集中交付疊加需求疲軟，使得商業(yè)項目和城市寫字樓租賃市場空置率與租金雙雙承壓。
具體來看，在空置率方面，據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，截至2025年第三季度末，京滬兩城甲級寫字樓市場空置率水平輕微改善，較上季度分別減少0.4個百分點和0.1和百分點。而廣深兩城空置率水平仍未出現(xiàn)改善信號，兩者全市空置率環(huán)比分別上升0.9個百分點及1.2個百分點。租金方面，據(jù)觀點指數(shù)監(jiān)測，2025年1-9月期間，重點八城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、南京以及武漢）累計平均租金單價為2.73元/平方米/天，較上年同期下滑11.9%。
另根據(jù)中指研究院的報告，2025年上半年，全國重點城市商業(yè)地產租金跌幅有所收窄?，其中，百大商業(yè)街商鋪?2025年上半年平均租金為24.16元/平方米/天，環(huán)比下跌0.35%，跌幅較2024年下半年收窄0.16個百分點；百大購物中心商鋪?2025年上半年平均租金為27.05元/平方米/天，環(huán)比下跌0.12%，跌幅較2024年下半年收窄0.19個百分點。
在市場下行周期中，抗風險能力成為企業(yè)存亡的關鍵。
光大安石資管總裁周頌明在11月12日觀點地產舉辦的商業(yè)年會上指出，項目層面供需失衡問題突出，寫字樓與商業(yè)市場中，部分抗風險能力較弱的項目正通過轉型、變性或資產重組尋求新生；公司層面，中小型開發(fā)商普遍面臨管理成本高企、盈利能力不足的困境，行業(yè)整合成為必然趨勢。
“兩三個公司整合成一家后，管理成本增加有限，而項目收益足以覆蓋成本。” 周頌明強調，行業(yè)整合仍存廣闊空間，頭部企業(yè)正通過收并購或戰(zhàn)略合作擴大規(guī)模效應，中小型企業(yè)則需聚焦細分賽道或提升運營效率謀求生存。
寫字樓收購數(shù)據(jù)印證了這一判斷。據(jù)觀點指數(shù)，2025年1-9月，內地辦公資產交易事件（統(tǒng)計項目包含辦公樓、在建辦公資產、含辦公物業(yè)在內的商業(yè)綜合體）達42宗，總交易金額約398億元，其中上海、北京交易單數(shù)占比超60%。
對比上年同期，交易單數(shù)和交易總金額同比均出現(xiàn)不同程度的下滑，辦公樓投資市場仍處于調整與重構階段。
聚焦買家層面，今年商辦資產交易主體更集中，盡管整體上外資撤離，但金融機構、科技企業(yè)、政府平臺公司、頭部產業(yè)企業(yè)仍在謹慎入場，共同構成了市場的主要參與力量，中小投資者因風險承受能力低逐步退出。
典型案例中，中郵保險聯(lián)合美國漢斯集團、阿布扎比投資局，以108億元收購上海博華廣場，創(chuàng)下年內最大單筆交易。這筆交易不僅體現(xiàn)了資本對核心區(qū)位優(yōu)質資產的青睞，更揭示了“金融+運營”的跨界合作模式正在重塑行業(yè)格局。
馬太效應下，行業(yè)從“增量競爭”轉向“存量博弈”，資源向頭部集中的趨勢不可逆轉。據(jù)觀點指數(shù)，收入50億元以上的企業(yè)數(shù)量僅占8%，卻占據(jù)了42%的市場份額。平安不動產內部報告指出，2025年行業(yè)CR10（前十名企業(yè)市占率）預計突破35%，較2024年提升5個百分點。
粗放增長模式難以為繼的當下，定制化與精細化運營已成為商業(yè)地產行業(yè)的主流共識。
周頌明提出，商業(yè)業(yè)態(tài)需從場景、內容、情緒價值三維度切入，滿足消費新需求。例如，粉絲經(jīng)濟通過情緒消費實現(xiàn)變現(xiàn)，已成為商業(yè)創(chuàng)新的重要方向。
德勤中國跟蹤的50個消費賽道中，寵物經(jīng)濟、銀發(fā)經(jīng)濟、健康經(jīng)濟等賽道2025年增速超10%，遠高于行業(yè)平均水平。例如，銀發(fā)消費群體規(guī)模已達2.8億人，催生出適老化商業(yè)空間、康養(yǎng)服務等新需求；寵物經(jīng)濟市場規(guī)模突破3000億元，帶動寵物友好型商場、主題街區(qū)等業(yè)態(tài)發(fā)展。
“但并非所有不動產都能穿越周期，只有優(yōu)質資產才能抵御風險。”平安不動產首席運營官曾燦霞強調，企業(yè)需回歸資產價值創(chuàng)造原點，明確租金來源與可持續(xù)增長路徑，通過空間場景改造、內容生態(tài)重構激活老舊項目，這已成為頭部企業(yè)的核心策略。
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