中新經緯11月14日電 (薛宇飛)13日，中信建投沈陽國際軟件園REIT在前一個交易日基礎上繼續收漲，但13日收盤價仍低于發售價，處于破發狀態。
2025年下半年以來，多只REITs二級市場價格持續走低，截至11月13日，累計跌幅超過10%的產品有15只。有機構分析，上半年REITs二級市場的持續上漲行情和近期債券市場的調整，是誘發REITs價格波動的原因。
有產品上市即破發
中信建投沈陽國際軟件園REIT成立于2025年10月20日，在進行基金發售時獲得了大量投資者的認購。該基金的發售份額為3億份，其中網下發售份額、公眾發售份額分別約為6300萬份、2700萬份，最終，網下投資者有效認購申請確認比例約為1.20%，公眾投資者配售比例約為0.40%。
據Wind數據顯示，2025年以來成立的REITs共有18只，這些基金在發售時均維持在較低的配售比例。上述18只基金中，有17只基金的網下投資者有效認購申請確認比例在2%以下，多只在1%以下；18只基金的公眾投資者配售比例均在1%以下，最低的僅約為0.06%。
從中信建投沈陽國際軟件園REIT上市后表現來看，該產品于11月6日上市，發售價格為3.660元/份，上市首日出現破發情況，最低報3.590元/份。在此后的7日、10日、11日，均出現小幅收跌的情況。11月12日、13日，該基金連續收漲，13日報收于3.617元/份，仍低于發售價，較發售價累計下跌約1.17%。
根據中信建投沈陽國際軟件園REIT招募說明書，該產品的基礎設施項目包括沈陽國際軟件園昂立信息園A、B座項目、沈陽國際軟件園一期內的軟件園D、E區項目、沈陽國際軟件園一期內的軟件園B、F區項目。在2022年至2024年及2025年一季度，上述項目年度加權平均出租率分別約為83.86%、85.99%、83.86%、83.93%。
該基金招募說明書在風險提示中稱，在執租賃合同平均租賃期限較短導致出租率波動的風險。截至2025年3月31日，在執租賃合同平均租賃期限為2.33年，一年期及以內的租約占比為39.39%，2025年租約到期面積占已出租面積的比例為46.01%。盡管報告期內基礎設施項目到期租賃合同的續租率平均水平超過60%，但若到期租約未獲續期或未獲替代，基礎設施項目將面臨一定的空置風險，進而導致基礎設施項目的租賃收入減少。
多只REITs二級市場價格走低
參考中證REITs全收益指數走勢，該指數在2025年上半年累計上漲約14.21%；截至2025年11月13日，該指數2025年下半年以來累計下跌約5.26%。
據Wind數據顯示，截至2025年11月13日，2025年下半年以來二級市場價格下跌的REITs共計有59只，占總數77只的約76.62%；其中，累計跌幅超過10%的產品，共計有15只。
下半年以來價格跌幅居前的REITs中，產業園REIT數量較多，比如，易方達廣開產園REIT、華泰南京建鄴REIT、華夏合肥高新REIT、廣發成都高投產業園REIT、中金重慶兩江REIT的累計跌幅均在15%以上。
截至2025年11月13日，易方達廣開產園REIT價格在下半年累計下跌約-19.76%。根據該基金三季報披露，相較于2024年同期，在2025年第三季度，產業園的出租率、平均合同單價分別同比下降10.64%、6.41%。
晨星中國基金研究中心高級分析師李一鳴對中新經緯表示，2024年初至2025年上半年，REITs在二級市場迎來了一輪持續上漲行情。這一輪上漲一方面得益于政策端的持續利好，如REITs資產范圍擴容、擴募機制逐步完善等政策紅利釋放，另一方面源于市場資金對類固收屬性資產的強烈配置需求。在權益市場波動加大、傳統固收產品收益率走低的背景下，REITs憑借穩定的分紅派息能力，成為低風險偏好資金的避風港。市場熱度的攀升直接推動了估值溢價的快速累積，為后續回調埋下了隱患。與此同時，2025 年7月以來債券市場的持續回調成為觸發REITs資金流出的外部因素。對于追求穩健收益的資金而言，債市回調后不少債券產品的收益率已具備較高吸引力。在此背景下，部分原本配置于REITs的低風險資金開始撤出并轉向債市抄底。
“上述兩大因素的疊加共振，給REITs二級市場帶來了壓力。”李一鳴稱，一方面，前期累積的高估值溢價本身就存在理性回歸的需求，缺乏基本面支撐的高溢價在市場情緒轉向后難以持續；另一方面，債市回調引發的資金分流直接加劇了REITs的拋壓。
機構：解禁時點前建議相對謹慎
據Wind數據，從目前至2025年年底，有11只REITs的限售份額陸續解禁；2026年上半年，還將有22只REITs的限售份額陸續迎來解禁。
中信證券在近日發布的研報中稱，2025年11-12月，REITs將迎來一輪戰配份額集中解禁，2026年的解禁潮則發生在一、三季度。REITs相關標的在其限售份額解禁時點前后或多或少都將面臨一定的賣壓，解禁事件的沖擊同樣也受到當期市場整體的賺錢效應、投資者情緒等因素影響。在一級市場配售比例偏低、二級市場行情波動加劇的環境下，建議重視上市標的限售份額解禁時點帶來的配置窗口期，其中解禁時點到來前建議相對謹慎，解禁后則建議根據市場情況擇機配置。
中信證券還認為，今年以來，參與公募REITs一級市場打新成為勝率較高的主流策略。但伴隨著公募REITs一級市場詢價上限的打開、以及二級市場的持續回調，該策略的收益開始出現回落。展望2026年，預計打新或趨于理性，一級市場投資重配置的邏輯或重回主導。
李一鳴稱，從底層資產特性來看，REITs的核心資產多為基礎設施或不動產，具有重資產、強現金流、長期持有的特點，其收益主要來源于底層資產穩定的租金收入、運營收費等現金流，受市場短期波動影響較小，這種現金流的穩定性為產品的長期分紅提供了堅實保障。從資產配置價值來看，REITs與股票、債券等傳統資產的相關性較低，將其納入投資組合中，能夠有效分散單一資產的波動風險，降低組合整體波動率。但須留意的是，如果投資者通過二級市場參與REITs的投資，需要面對市場價格波動帶來的風險。
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責任編輯：羅琨 李中元
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