寶能旗下160套房被拍賣，位于深圳核心區(qū)域，小區(qū)掛牌均價(jià)10.58萬元/平方米
每經(jīng)記者｜陳榮浩
11月14日，國內(nèi)頭部信托機(jī)構(gòu)中信信托將姚振華旗下寶能城有限公司一筆14.08億元的不良債權(quán)公開掛牌處置，引發(fā)業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。
此次處置的債權(quán)包含借款本金10億元、剩余利息2.265億元及其他費(fèi)用1.816億元，抵押物為深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園(東區(qū))三期工程中的160套房產(chǎn)，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬性為“商住混合用地/商業(yè)”。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者(以下簡稱“每經(jīng)記者”)注意到，上述位于深圳核心區(qū)域的房產(chǎn)已存在二押、三押、四押及司法查封等多重權(quán)利限制。
據(jù)披露，中信信托已就該筆債權(quán)向深圳市中級人民法院提起訴訟，訴求包括判令債務(wù)人支付回購價(jià)款、特定資產(chǎn)收益款及違約金等相關(guān)費(fèi)用，并主張對抵押物拍賣變賣價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)，同時(shí)要求寶能地產(chǎn)和寶能控股承擔(dān)連帶清償責(zé)任。目前，該案已進(jìn)入一審程序，預(yù)計(jì)2025年四季度開庭審理。
值得一提的是，作為債權(quán)處置方，中信信托此次采用了“不預(yù)設(shè)轉(zhuǎn)讓底價(jià)但設(shè)置保留底價(jià)”的網(wǎng)絡(luò)競價(jià)規(guī)則。而作為被拍賣的寶能方，每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來寶能系已有多筆股權(quán)、資產(chǎn)被處置。
160套房“不預(yù)設(shè)底價(jià)”拍賣
本次債權(quán)所涉抵押物為寶能城有限公司名下位于深圳市南山區(qū)留仙大道北側(cè)寶能城花園(東區(qū))三期工程中的160套房產(chǎn)。
上述債權(quán)的底層資產(chǎn)均位于南山區(qū)核心地段，在深圳房地產(chǎn)市場中的成交活躍度也較高。
樂有家數(shù)據(jù)顯示，寶能城花園(東區(qū))目前有57套房源在售，小區(qū)掛牌均價(jià)為10.58萬元/平方米，不同戶型和樓層價(jià)格差異明顯。例如，75.5平方米左右的三房總價(jià)多在560萬―650萬元，92平方米左右的四房總價(jià)多集中在800萬―898萬元，而135平方米的大戶型總價(jià)普遍在1200萬元以上。該項(xiàng)目一套135平方米的5室2廳2衛(wèi)房源，業(yè)主掛牌價(jià)為1338萬元，折合單價(jià)約9.91萬元/平方米。
值得一提的是，寶能城花園所在的南山西麗片區(qū)，并非真正意義上的典型豪宅片區(qū)。而寶能城花園作為西麗豪宅的標(biāo)桿，成為該片區(qū)內(nèi)突破西麗房價(jià)天花板的樓盤之一，在2021年樓市高峰期，成交價(jià)高達(dá)15萬元/平方米。
每經(jīng)記者注意到，此次中信信托處置的寶能系資產(chǎn)，在競價(jià)規(guī)則上，采用的是“不預(yù)設(shè)轉(zhuǎn)讓底價(jià)但設(shè)置保留底價(jià)”的模式，打破了傳統(tǒng)不良資產(chǎn)處置的定價(jià)慣例。
“過往比較傳統(tǒng)的法拍方式是起拍價(jià)即保留價(jià)，起拍價(jià)差不多是參考價(jià)的70%。而不預(yù)設(shè)底價(jià)意味著潛在投資者無需面對固定的門檻價(jià)格，保留底價(jià)估計(jì)主要是為了防止資產(chǎn)被賤賣。”11月15日上午，一位法拍市場的從業(yè)者向每經(jīng)記者表示。
眺遠(yuǎn)咨詢董事長兼CEO高承遠(yuǎn)則表示，固定底價(jià)時(shí)代，市場習(xí)慣以“評估值×折扣”錨定心理價(jià)位，容易形成單邊預(yù)期，但去掉預(yù)設(shè)底價(jià)后，第一輪出價(jià)就失去參照系，倒逼競買人自己跑盡調(diào)、搭模型等。
在高承遠(yuǎn)看來，拍賣模式的轉(zhuǎn)變對信托公司的資產(chǎn)敘事能力、競價(jià)運(yùn)營能力、輿情管理能力都是升維考驗(yàn)。“需要公司對資產(chǎn)較為熟悉，‘盡調(diào)包’要足夠厚，否則市場用腳投票，一次冷場就把品牌折價(jià)?！备叱羞h(yuǎn)分析稱。
寶能債務(wù)困局進(jìn)入“深水區(qū)”
對寶能系來說，14.08億元的不良資產(chǎn)處置只能算得上債務(wù)困局的“冰山一角”。
據(jù)天眼查信息，截至今年11月，寶能投資集團(tuán)整體被執(zhí)行金額已超500億元，其中寶能地產(chǎn)被執(zhí)行金額逾320億元，寶能汽車超120億元。2025年開年前兩個月，姚振華就因多起案件被多地法院強(qiáng)制執(zhí)行，新增執(zhí)行金額合計(jì)超47億元，債務(wù)壓力持續(xù)升級。
進(jìn)入到2025年，寶能系已有多宗股權(quán)、資產(chǎn)被處置。
每經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2025年2月，寶能系持有的新疆前海聯(lián)合基金30%股權(quán)經(jīng)歷五輪流拍后，以3766萬元成交，較首次拍賣價(jià)格下降44%。
值得關(guān)注的是，該基金管理規(guī)模已從2020年高峰時(shí)的496.27億元縮水至2024年末的97.51億元。此次交易后，上海證券取代鉅盛華成為前海聯(lián)合基金第一大股東，寶能系終結(jié)了對這家公募基金公司的控制。
今年6月，觀致汽車常熟生產(chǎn)基地以16億元底價(jià)上架法拍平臺，但最終因無人競拍而流拍。該基地建筑面積約19萬平方米，是寶能當(dāng)年投入幾十億元打造的整車生產(chǎn)據(jù)點(diǎn)。
而此次被中信信托處置的寶能城花園房產(chǎn)，作為深圳南山區(qū)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，曾被視為寶能系的核心資產(chǎn)之一。另據(jù)京東法拍數(shù)據(jù)，寶能城花園(東區(qū))四期工程也有12套房源被法拍，開拍日期為12月8日，申請執(zhí)行人為中信銀行國際(中國)有限公司。
回顧寶能系的發(fā)展歷程，2015年因舉牌萬科引發(fā)資本市場震動，隨后大規(guī)模擴(kuò)張導(dǎo)致債務(wù)高企。
近年來，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整及融資環(huán)境收緊的背景下，寶能系流動性危機(jī)逐漸顯現(xiàn)，資產(chǎn)處置成為緩解債務(wù)壓力的主要手段。但從目前情況來看，已處置資產(chǎn)的規(guī)模相較于巨額債務(wù)仍顯得杯水車薪。
中國城市發(fā)展研究院投資部副主任袁帥分析認(rèn)為，寶能系此次14.08億元債權(quán)的處置結(jié)果，將對其后續(xù)債務(wù)重組進(jìn)程產(chǎn)生重要影響。若債權(quán)能順利轉(zhuǎn)讓，或?qū)槠渌麄鶛?quán)人提供處置參考；若處置遇阻，則可能進(jìn)一步加劇市場對寶能系償債能力的擔(dān)憂。
高承遠(yuǎn)提到，信托端一旦拍出，相當(dāng)于給寶能整個資產(chǎn)池釘下一顆“價(jià)格釘子”：一是錨定系數(shù)，其他金融機(jī)構(gòu)再談債務(wù)展期，就會拿這次成交價(jià)做折扣基準(zhǔn)，整體削債空間被鎖定；二是示范系數(shù)，若中信信托通過“競價(jià)+保留價(jià)”實(shí)現(xiàn)高回收，后面排隊(duì)的大債權(quán)人將拒絕“債轉(zhuǎn)股”式長周期方案，要求復(fù)制現(xiàn)金回收路徑，迫使寶能從“時(shí)間換空間”轉(zhuǎn)為“資產(chǎn)換現(xiàn)金”。
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