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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 現(xiàn)房銷售又有新消息。
近日出版的《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》中，刊登了住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹的署名文章《推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展》，其提出，在商品房銷售上，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
在受訪專家看來，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式中的關(guān)鍵領(lǐng)域，“十五五”時(shí)期現(xiàn)房銷售制度將因城施策、循序漸進(jìn)推進(jìn)。
實(shí)際上，步伐較快城市已著手推進(jìn)相關(guān)工作。前不久，湖南省岳陽市平江縣出臺(tái)《全面推行現(xiàn)房銷售和“好房子”規(guī)劃建設(shè)的若干措施（試行）》，明確在新出讓土地上新建的商品房項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收之后才能啟動(dòng)商品房銷售，這意味著平江縣房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)全面進(jìn)入“現(xiàn)房時(shí)代”。
此外，今年以來，河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽等地發(fā)文，推動(dòng)現(xiàn)房銷售落地。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前三季度商品房現(xiàn)房銷售面積累計(jì)值為23305.93萬平方米，同比增長(zhǎng)9.9%，約占商品房銷售面積的35.4%。
推進(jìn)現(xiàn)房銷售新信號(hào)
《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議》明確，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善商品房開發(fā)、融資、銷售等基礎(chǔ)制度。
倪虹在《〈中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十五個(gè)五年規(guī)劃的建議〉輔導(dǎo)讀本》發(fā)表署名文章中表示，改革完善房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售制度。
其中在商品房銷售上，倪虹進(jìn)一步指出，推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn)所見即所得，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)；繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，規(guī)范預(yù)售資金監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)購房人合法權(quán)益。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)、融資、銷售環(huán)節(jié)意義重大，也是住房民生保障、維護(hù)住房公平的重要體現(xiàn)。推行現(xiàn)房銷售的出發(fā)點(diǎn)，在于防范爛尾樓問題，更好地保障購房者的權(quán)益。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員，國(guó)家未來城市實(shí)驗(yàn)室副主任王業(yè)強(qiáng)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，預(yù)售制度下房企過度依賴高周轉(zhuǎn)模式，資金鏈脆弱，應(yīng)逐步轉(zhuǎn)向現(xiàn)房銷售或完善預(yù)售資金監(jiān)管機(jī)制，降低行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?。
中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，現(xiàn)房銷售的影響是多元的，將對(duì)購房者、房企、房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深刻影響。對(duì)購房者而言，現(xiàn)房銷售可以降低購房風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)房企而言，現(xiàn)房銷售模式下，房企將更加注重品質(zhì)，從而推動(dòng)產(chǎn)品品質(zhì)提升，更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，高產(chǎn)品力、強(qiáng)品牌力的企業(yè)未來發(fā)展機(jī)遇或?qū)⒏螅粚?duì)行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，能夠直接改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量也提出了更高要求，將促進(jìn)行業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。
在王業(yè)強(qiáng)看來，探索實(shí)施現(xiàn)房銷售，從根本上化解風(fēng)險(xiǎn)，也是未來各地進(jìn)行差異化房地產(chǎn)政策調(diào)整的一大方向，相關(guān)配套政策的完善，也將為房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展提供保障。其中完善現(xiàn)房銷售配套融資政策，或?qū)⒊蔀椤笆逦濉逼陂g重點(diǎn)落地的政策方向之一。
前述中指研究院相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，從倪虹在署名文章中的表述可以看出，現(xiàn)房銷售制的推進(jìn)并非“一刀切”，“十五五”時(shí)期，現(xiàn)房銷售或?qū)⒅饾u推進(jìn)，預(yù)計(jì)更多庫存量大的城市或區(qū)域?qū)⒙氏韧七M(jìn)現(xiàn)房銷售。對(duì)于部分庫存量較小的地區(qū)來說，實(shí)行現(xiàn)房銷售后新增供應(yīng)將減少，或影響市場(chǎng)供需平衡，這些地方更需要地方政府進(jìn)行精準(zhǔn)把控推進(jìn)節(jié)奏和力度，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，也有助于推動(dòng)期房銷售逐漸向現(xiàn)房銷售轉(zhuǎn)型。
現(xiàn)房銷售改革加速
此前，我國(guó)住房銷售制度改革已經(jīng)啟幕。去年7月發(fā)布的《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革 推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》提出，改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。緊接著，去年年底召開的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確，大力推進(jìn)商品住房銷售制度改革，有力有序推行現(xiàn)房銷售，優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管。
近年來，已有多地積極探索現(xiàn)房銷售。今年5月，中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2022年末以來，全國(guó)已有超30個(gè)省（市）出臺(tái)現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，如安徽提出有力有序推行商品房現(xiàn)房銷售，指導(dǎo)支持合肥、蕪湖做好試點(diǎn)工作；湖北荊門是省內(nèi)唯一現(xiàn)房銷售試點(diǎn)城市，今年4月首批試點(diǎn)項(xiàng)目中的一個(gè)項(xiàng)目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成。
另有多地出臺(tái)現(xiàn)房銷售配套支持政策，如贛州多區(qū)縣延長(zhǎng)現(xiàn)房銷售項(xiàng)目土地出讓金繳納期限，九江多區(qū)縣對(duì)購買現(xiàn)房銷售項(xiàng)目的購房者進(jìn)行契稅補(bǔ)貼，山東多地提高購買現(xiàn)房的公積金貸款額度等。
今年以來，至少有湖北荊門、河南信陽、湖南邵陽以及湖南平江縣這四地發(fā)文，明確要全面推進(jìn)現(xiàn)房銷售。
7月1日，湖北荊門出臺(tái)《關(guān)于持續(xù)鞏固中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定態(tài)勢(shì)的政策措施》，明確提出“有序推進(jìn)現(xiàn)房銷售”。對(duì)新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式開發(fā)。2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，原則上實(shí)行現(xiàn)房銷售。
7月11日，信陽四部門印發(fā)《信陽市中心城區(qū)加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出，對(duì)于新出讓土地的項(xiàng)目，將“現(xiàn)房銷售”列入用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和土地出讓合同，實(shí)行現(xiàn)房銷售。這意味著信陽成為今年全國(guó)首個(gè)全面落地現(xiàn)房銷售的城市。
9月25日，邵陽市九部門聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)邵陽市房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的若干措施》，其中明確，新出讓的土地，未明確預(yù)售條件的，將全面實(shí)行現(xiàn)房出售。11月，平江縣也發(fā)文明確，在新出讓土地上新建的商品房項(xiàng)目，竣工驗(yàn)收之后才能啟動(dòng)商品房銷售。
需要注意的是，荊門和信陽在新政中都明確要按照“新老有別”的原則推進(jìn)現(xiàn)房銷售。信陽提出，在建項(xiàng)目按現(xiàn)行法律、法規(guī)執(zhí)行，未開工項(xiàng)目及已簽訂框架協(xié)議的項(xiàng)目實(shí)行封頂預(yù)售；荊門規(guī)定，逐步配套提高商品房預(yù)售門檻，2025年8月1日后取得施工許可證的項(xiàng)目，工程形象進(jìn)度應(yīng)達(dá)到建筑主體結(jié)構(gòu)封頂。
信陽市住建局負(fù)責(zé)人表示，將通過逐漸縮小預(yù)售與現(xiàn)售的差距，以平穩(wěn)、漸進(jìn)的方式推進(jìn)預(yù)售向現(xiàn)售轉(zhuǎn)變，加強(qiáng)政策前后銜接。
據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，去年商品房現(xiàn)房銷售面積30031.92 萬平方米，商品房期房銷售面積67353.09萬平方米，現(xiàn)房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%。今年前9月，商品房現(xiàn)房銷售面積23305.93萬平方米，在商品房銷售面積中的占比提高至35.4%。
“在實(shí)際發(fā)展中，現(xiàn)房銷售應(yīng)當(dāng)遵循循序漸進(jìn)的原則。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，各地在推進(jìn)現(xiàn)房銷售的過程中，要密切關(guān)注企業(yè)的承受能力。短期內(nèi)，企業(yè)對(duì)資金的需求較大，期望通過較快的方式回籠資金。如果盲目推進(jìn)現(xiàn)房銷售，可能會(huì)給企業(yè)帶來資金壓力，導(dǎo)致企業(yè)難以適應(yīng)。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，鼓勵(lì)企業(yè)從打造高品質(zhì)住宅、推動(dòng)房企轉(zhuǎn)型的角度，積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。
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