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21世紀經濟報道記者李莎 北京報道
住房租賃市場正在進入傳統淡季。安居客數據顯示，10月隨著新增租賃需求減弱，整體掛牌租金環比小幅下降。
隨著租金水平的回落，租房低門檻、高靈活度、高性價比等優勢日益凸顯。該機構數據顯示，在全國在線找房的業務場景中，租房的用戶群體規模逐漸超過新房的找房用戶量。
與此同時，房源分散、租賃關系不穩定、租購權益不對等情況仍然存在，租賃市場各類亂象仍時有出現。《住房租賃條例》（下文簡稱《條例》）的實施為住房租賃市場規范發展注入新的動能。
近日，《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》（下文簡稱《輔導讀本》）出版，住房城鄉建設部部長倪虹在其中發表署名文章《推動房地產高質量發展》。在這篇文章中，規范發展租賃市場，培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力，依法維護租賃雙方合法權益，被納入“十五五”時期全面落實推動房地產高質量發展的重點任務。
中指研究院指數研究部總經理曹晶晶向21世紀經濟報道記者表示，相關政策的落地將有力促進住房租賃市場高質量發展，推動加快建立租購并舉的住房制度，同時也將對盤活存量資產以及培育住房租賃企業等發揮重要作用。
“租購并舉”深化
安居客數據顯示，10月全國40城租賃線上需求熱度環比下降14%，一線城市中北京、上海需求降幅超8%，二線城市如天津、太原降幅逾25%。
58安居客研究院院長張波向21世紀經濟報道記者表示，租房需求下降的核心原因是三季度畢業季、入職季等傳統租賃旺季結束，新增租房群體（如應屆生、外來務工者）規模減少。同時，部分城市產業升級下勞動力流動放緩，疊加 “職住平衡” 政策下本地租房需求趨于穩定，整體需求進入季節性低谷。
另據中指研究院數據，10月全國重點50城住宅平均月租金為34.57元/平方米，環比下跌0.49%，前10月50城住宅平均租金累計下跌2.45%，跌幅較2024年同期擴大0.38個百分點。
張波認為，今年以來租金下行主要受兩方面因素影響。一方面是租賃房源供給量增多。安居客數據顯示，全國40城個人房源線上新增掛牌量同比上漲超過10%，大量房源集中入市，競爭有所加劇。部分房東為避免空置，選擇主動降價。另一方面是保障性租賃住房的上市。保障性租賃住房的租金一般會低于市場化租金，對周邊租金會產生直接影響，加之不少保障性租賃住房品質更優，進一步拉低市場整體租金水平。
隨著租金水平的回落，租房的性價比進一步凸顯。另外，相較買房，租房具有門檻低、靈活度高等優勢，可以快速解決新市民、青年人等群體的住房需求問題。
前不久，在“重構居住關系-新租住時代”城市共生計劃主題沙龍上，58安居客研究院研究總監韋謝指出，2023年以來，在找房需求中，租房需求占比上升，租賃市場正在補位購房市場。租金水平梯度下降，二線城市需求企穩，租售比突破國債收益率，也為租賃行業提供了利潤空間。
早在2015年，中央經濟工作會議就提出，要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向。“十四五”規劃綱要在部署房地產工作時，也強調了“租購并舉”的重要性。
曹晶晶表示，“十四五”時期，在“租購并舉”政策導向下，我國住房租賃市場實現較快發展，部分企業積極參與租賃住房運營，但總體來看，目前我國住房租賃市場仍以個人房源分散出租為主，規模化的專業住房租賃企業占比較低。這導致了市場參與主體的行為不規范、租賃關系不穩定等問題。
同時，在《條例》實施前，我國住房租賃領域缺少國家級的行政法規。市場租金價格信息不透明，住房租賃企業或經紀機構發布不實信息、高進低出、長收短付等問題時有發生。
此外，張波指出，以往“重購輕租”的思想，使得租客在教育、醫療等公共服務上難以享受與購房者同等權益。“租購并舉”并非只是形式對等，而是要實現真正意義上的權益對等，通過租賃合同備案與公共服務掛鉤，推動優質教育、醫療等公共資源租購同權。
推進租購并舉很難一蹴而就，倪虹在《輔導讀本》署名文章中再次強調，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。這進一步凸顯了政策的延續性，“十五五”時期繼續推進租購并舉的目標不會動搖。
租房市場規范化發展提速
9月15日，《條例》正式施行，這是我國首部住房租賃領域的行政法規，其出臺標志著住房租賃市場從粗放發展邁向法治化、規范化新階段。
曹晶晶表示，《條例》通過明確各方權責、強化市場監管，為構建穩定的租賃關系提供制度保障，推動形成權責清晰、行為規范的市場環境，為住房租賃市場的長期穩健發展奠定法治基礎。
比如在合同備案方面，《條例》第八條明確要求“出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同。出租人應當按照規定，通過住房租賃管理服務平臺等方式將住房租賃合同向租賃住房所在地房產管理部門備案。”合同備案制度有助于規范租賃市場秩序，保障出租承租雙方合法權益，提升市場管理規范化程度。
再如針對“高進低出”“長收短付”帶來的資金池風險，《條例》規定從事轉租經營的住房租賃企業應當按照規定設立住房租賃資金監管賬戶并向社會公示，并通過該賬戶辦理住房租賃資金收付業務。目前已有多個城市出臺租金監管相關細則，要求對超過三個月以上的租金進行監管。
張波認為，《條例》的落地實施，將對住房租賃市場存在的虛假房源、哄抬租金、租金貸亂象等問題起到較大的遏制作用。但在實際落地執行中，可能會面臨監管難度較大、企業合規成本有所增加的情況。
優化住房租賃市場發展生態非一日之功，相關政策的細化完善和持續推進同樣關鍵。倪虹在《輔導讀本》署名文章中明確，要全面落實推動房地產高質量發展的重點任務，其中在促進房地產市場持續健康發展這項重點任務中，明確要規范發展租賃市場，培育市場化、專業化住房租賃企業，提高行業監管和服務能力，依法維護租賃雙方合法權益。
張波表示，規范發展租賃市場，可以實現保障性租賃住房補短板、市場化房源提品質的目標，讓青年人、新市民“租得放心、住得安心”，這也是推進以人為本的新型城鎮化的關鍵所在。
著眼住房租賃行業，曹晶晶表示，相比發達國家，目前我國住房租賃行業機構化率仍較低，從市場化、專業化的政策導向來看，我國長租公寓企業仍有較大發展空間，推動專業的住房租賃企業發展將有助于提升住房租賃產品品質及服務質量，促進住房租賃市場高質量發展。
而住房租賃企業發展離不開政策支持，曹晶晶指出，未來政策有望繼續從財政金融、市場培育、非居改租等角度加大住房租賃政策支持力度，并結合公積金、人才引進、生育等方面，對供需兩端政策持續進行優化。
展望“十五五”時期，張波認為，租賃市場將全面邁入“高品質發展”的深水區。從保障屬性來看，保障性住房租賃市場在住房保障體系中的兜底作用不會弱化，反而會更加精準高效。與此同時，行業洗牌會進一步加劇，具備標準化運營能力、能提供全周期服務的優質租賃機構，將憑借品牌口碑和服務優勢搶占更多市場份額。
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