隨著我國經濟的持續發展和城市化進程的加快，住房租賃市場在解決居民住房問題、優化住房結構、促進房地產健康發展等方面發揮著越來越重要的作用。本報告基于邁點研究院2025年調研的住房租賃項目數據，從項目分布、項目運營、項目家電配置等方面探討項目的運營現狀及發展趨勢，為項目發展提供數據依據及決策參考。
隨著我國經濟的持續發展和城市化進程的加快，住房租賃市場在解決居民住房問題、優化住房結構、促進房地產健康發展等方面發揮著越來越重要的作用。本報告基于邁點研究院2025年調研的住房租賃項目數據，從項目分布、項目運營、項目家電配置等方面探討項目的運營現狀及發展趨勢，為項目發展提供數據依據及決策參考。
一、項目概況篇
項目類型分布：國資系“行業壓艙石”作用凸顯。
不論在全國住房租賃項目類型分布還是住房租賃標桿項目類型分布中，國資系品牌均占據主力。體現了地方國企積極響應國家政策號召，主動承擔社會責任，助力解決青年住房難題，不僅是市場供給的主要推動力，更是行業“壓艙石”。
項目城市分布：一線城市需求穩定，新一線城市市場活躍度高，二線城市增速快。
新一線城市占比最高，為45%；一線城市占比25%，二線城市占比24%。一線城市是住房租賃市場的基本盤，新一線和強二線城市是住房租賃的主戰場。
其中上海和合肥項目數量最多，其次是杭州、蘇州、廈門等租賃熱點城市。長三角一帶住房租賃需求旺盛，市場競爭激烈；廈門、珠海等強二線城市具有一定的發展潛力。
項目主題分布：整體呈現多樣性特征，其中保障性租賃住房占優勢。
保障性租賃住房占比最高（35%），白領公寓、租賃社區、人才公寓占比處于10%-20%，服務式公寓也占領了一小部分市場份額（8%）。
二、項目洞察篇
項目體量：規模經濟驅動下，大體量項目更受“青睞”。
住房租賃項目房源量方面，200套以下的項目占比25%；200-500套的項目占比27%，500套以上的項目占比達48%，這些大體量項目更加追求規模經濟，降低單房成本。同時還需要強大的資金和融資能力，以及強大的標準化和供應鏈管理能力等。
戶型分布：“家庭型租客增多，大戶型供應上升”趨勢顯現。
隨著租客年齡的改變，住房租賃項目的供應也隨之發生變化，與去年相比，四居及以上的戶型占比增加4.3%，而一居、兩居、三居戶型占比均有小幅下降。
面積設置：主力產品體現“性價比”，高低搭配策略并用。
房間面積的設置為不同支付能力和生活階段的租戶提供了對應產品。比如一居室多為高性價比與靈活性的入門級產品，二居室滿足合租與小家庭需求，三居室面向家庭型改善戶型，四居及以上為高端產品。
租金定價：一居到二居溢價最高，新一線城市為“成本與發展”的平衡點。
從一居到二居，平均租金上漲43.7%；二居到三居平均租金上漲11.9%；三居到四居平均租金上漲30.1%。
新一線城市租金處于快速追趕通道。從數據來看，新一線城市租金顯著高于二線，但距一線城市仍有較大差距。
出租率：超六成項目維持高位水平，其中人才公寓表現優異。
64%的項目出租率在90%-100%，位于行業平均水平之上；17%的項目出租率在80%-90%，處在行業平均水平附近；而還有20%的項目處境艱難，出租率在80%以下。
從細分主題項目出租率來看，人才公寓以92%的出租率居首位。分析其原因：一是人才公寓定位精準、客群優質且需求剛性；二是國企背書，在租客心中建立了高度信任感；三是配套與服務更具針對性，運營方組織豐富的社區活動等。
續租率：八成項目超行業平均水平，其中人才公寓用戶粘性高。
86%的項目續租率超過50%，其中續租率50%-60%的占比最高（26%）；其次為70%-80%，占比21%；60%-70%、80%-90%、90%-100%的占比分別為18%、10%、12%。
從細分主題項目續租率來看，各類型均維持在行業平均水平之上，其中人才公寓表現最好，續租率為77%；白領公寓相比較低，為58%。
爬坡期：與去年相比較為穩定，近八成項目維持在半年以內。
與去年相比，住房租賃項目的爬坡期相對穩定，爬坡期1-3個月的項目占比稍有下降，由39.31%降至31.82%；爬坡期3-6個月的項目占比有所上升，由28.97%上升至36.36%。整體而言，住房租賃項目爬坡期在半年以內可備認為是良好狀態，總體上展現出較好的運營能力。
三、項目配置篇
空調品牌：品牌集中度較高，“美的”競爭優勢明顯。
“美的”品牌占比超三分之一，接近第二、三名之和，競爭優勢明顯。與“海爾”和“格力”共同構成第一梯隊。其三者合計占比高達65%，反映出品牌集中度高的趨勢。
冰箱品牌：國產品牌占主力份額，“美的”在家電領域地位穩固。
2025年的主流品牌中國產品牌占主要份額，由美的、海爾、TCL等巨頭瓜分；而2024年的項目中，還有西門子、松下等外資品牌的出現，雖其占比較低。
美的和海爾依然領跑，TCL占比大幅提升。整體形成了由美的、海爾、TCL構成的第一梯隊，海信、美菱為補充的第二梯隊格局。其他品牌占比明顯下降，主流品牌使用率升高。
洗衣機品牌：核心供應商體系成熟，小天鵝市場份額下滑。
“美的”、“海爾”和TCL構成市場核心陣營，合計占比超60%，但三者份額比去年均有輕微下滑。美菱和海信市場占比顯著提升，合計占比18%。小天鵝市場份額較去年下降8%。
熱水器品牌：結構調整，專業品牌更替。
結構方面，萬和和海信市場份額增加明顯，而史密斯、萬家樂、林內等品牌使用率極低，結構發生調整和優化。
市場整體格局表現為“美的、海爾兩強引領，長尾品牌充斥”。其他品牌占比仍高達39%，包括長虹、榮事達、櫻花、天普、華帝、美菱、泰美斯、桑樂等。
油煙機品牌：“一超多強”格局初顯，且具有“雙軌制”特征。
美的（21%） 成功確立了領先地位，與方太、老板（各11%） 以及海爾、華帝（各7%） 共同構成了核心品牌陣營。
方太、老板作為高端專業品牌，在租賃市場保持了穩定且可觀的份額。“雙軌制”特征表現為：性價比與標準化軌道方面，以美的為代表，滿足大部分房源對成本和統一管理的需求。品質與效果軌道方面，以方太、老板為代表，用于提升特定房源的配置和體驗。
衛浴品牌：主要品牌市場份額遭擠壓。
從2024年到2025年，主要品牌（九牧、TOTO、箭牌、恒潔、科勒等）市場份額均下降，尤其九牧占比下滑11%，知名品牌市場份額遭受擠壓。
床墊和板材品牌：市場格局碎片化，供應鏈高度分散。
不論是床墊品牌還是板材品牌，沒有占據主導地位的品牌；其他品牌占比分別高達75%和67%，有大量來源各異、名目繁多的品牌。比如床墊品牌還有：喜盈門、穗寶、艾米麗、舒達、顧家、申寶、銘揚等；板材品牌還有：宜家、圣奧、全友、三眾、鑫諾、波林、天壇、欣諾等。
四、趨勢建議篇
（1）產品策略：精準匹配，差異化供給。
客群細分畫像方面，基于項目前期調研數據，明確核心客群（單身群體、家庭型、夫妻型等）及其核心需求。戶型動態配比方面，依據客群結構，動態優化單間、一房、兩房等戶型的供應比例。裝修分級標準方面，建立經濟、品質、高端等差異化裝修標準，實現成本與溢價的平衡。產品迭代機制方面，定期復盤各產品線的出租率、租金表現和客戶反饋，動態調整新品項目的戶型配比和裝修方案。
（2）運營優化：快速積累目標客戶，縮短爬坡期。
產品與定價方面，以“拎包入住”的完善產品與靈活的定價策略，快速吸引目標租客。營銷與渠道方面，通過高質量內容和全渠道覆蓋，精準觸達客源并提升項目知名度。轉化與服務方面，通過極簡的看房簽約流程與超預期的服務，提升轉化并塑造口碑。數據與運營方面，依托數據驅動的前線決策與快速迭代，實現運營策略的敏捷調整。
（3）客戶忠誠：服務為本，社群聯動。
客服體系方面，建立標準化、限時響應的維修與主動關懷機制。管家方面，授予管家必要權限，建立與租客的情感鏈接與信任。社群運營方面，通過線上社群與定期線下活動，構建有溫度的社區生態。激勵體系方面，推行積分或會員制，獎勵續租、推薦等忠誠行為。
（4）成本管控：集采優化，全周期管理。
清單標準化方面，統一并精簡家電家具等采購清單的品類、品牌與規格。集中采購方面，以規模優勢開展戰略集采，降低單位成本。供應商管理方面，引入競爭機制，綜合評估采購價格、售后及全生命周期成本。試點項目方面，通過試點項目驗證集采方案，成功后全面推廣。
五、關于邁點研究院
邁點研究院成立于2009年，是聚焦文旅與地產研究咨詢的大數據中心。
邁點研究院長期致力于文旅和地產大數據分析平臺建設，用“數據生產力”改變認知、提升企業效能，為尋求進入與擴大文旅與地產業務的企業與公共機構，提供基于情報+數據+服務的多元化大數據解決方案。化“數”為“據”，輔助企業制定重大決策，識別投資風險。
邁點研究院率先深入文旅與地產相關品牌資產研究，將無形的品牌資產通過有形的數據維度呈現，創新開發了品牌動態數據監測系統MBI(邁點品牌指數)、MCI(邁點競爭力指數)、MVI(邁點短視頻傳播力指數) 、全國縣域文旅融合發展指數（CTDI），被譽為“行業福布斯”榜單，并以此為依據，為需要科學規劃項目資源配置的客戶，提供戰略、運營、組織的咨詢服務，提高項目空間資產價值，提升項目運營定價權與收益，穩健財務增長；同時，邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業建設，是國內聚焦文旅與地產領域戰略、運營、組織以及兼并購方面的專業咨詢機構。
2009年07月15日，邁點研究院首份報告對外發布；
2011年11月01日，邁點品牌指數MBI正式上線；
2013年11月27日，首份年度酒店品牌白皮書發布；
2014年12月01日，邁點競爭力指數MCI重磅上線；；
2015年07月01日，文旅產業鏈品牌價值評估系統發布；
2016年02月01日，住房租賃、物業、商辦品牌價值評估模型亮相；
2016年11月20日，攜手TalkingData打造產業大數據運營平臺；
2016年11月21日，攜手人民在線打造消費輿情大數據平臺；
2018年07月26日，攜手品牌中國戰略規劃院打造品牌生態系統；
2018年11月01日，景區、文旅集團品牌評估模型亮相；
2019年01月11日，住房租賃品牌藍皮書入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”；
2020年07月15日，酒店行業首本品牌藍皮書社會科學文獻出版社出版發行；
2022年02月14日，邁點短視頻傳播力指數MVI重磅上線；
2022年07月03日，餐飲業品牌評估系統發布；
2024年06月27日，縣域文旅融合榜單正式發布。
經過十余年的互聯網大數據沉淀，邁點研究院建立了完整的文旅和地產大數據平臺庫，涵蓋投資開發、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋超6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業辦公品牌、1000家物業品牌以及 30000家上下游產業鏈服務商品牌等……
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本文鏈接：2025年中國住房租賃項目運營分析報告http://www.sq15.cn/show-6-18036-0.html
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