2025年11月21日下午，第三屆邁點住房租賃項目盛典在文旅行業年度盛會「2025邁點文旅節暨最佳東方人才周」上隆重舉行。在住房租賃行業從規模擴張向品質競爭轉型的關鍵節點，高端租住市場的體驗升級與運營創新成為行業聚焦的核心議題。
本次盛典上，睿星高級運營董事樸美英以“駐在星耀”項目為范本，分享了在精細化運營與高端租住體驗打造上的探索實踐，為行業提供了可借鑒的價值樣本。
圖源：睿星高級運營董事樸美英
1、 針對用戶需求，設計精細化的產品
高端租住的核心競爭力始于對用戶需求的深度洞察，其首要實踐便是建立以需求為導向的產品設計體系。睿星中國在“駐在星耀”項目落地前，通過精準的客群細分調研，構建了覆蓋租住全場景的產品邏輯。
“駐在星耀”是睿星自建的項目，于2025年3月開業，項目總規劃579套房源，是上海區域內單體體量最大的高端公寓，目前項目里囊括了15個不同的公區，包括從單間到三居室四個不同的戶型。樸美英透露，目前該項目處于爬坡期，已完成60%。
睿星在全球的公寓行業已經有32年的歷史，該項目在公區設計上遵循全球公區體系標準“三級配套模型”，即基礎服務、社交場景和增值體驗。“駐在星耀”項目基礎服務除了快遞、外賣、健身房、社交場景之外，還首創了“i人空間”，即一個人可以在房間里辦公的空間。
樸美英提到，會從前、中、后三種算法提煉用戶需求，再安排高端公寓的公區。前期調研精準捕捉客群差異，能夠看出精英居住者等對健身房、游泳池等配套關注度極高。中端是運營從市場端對用戶進行大量的調研，觀察不同用戶的調研指標、比例、好評度，最終確定不同模塊的受歡迎程度。中端調研顯示用戶更愿意為屋頂花園、打掃服務等服務支付溢價。后端調研會映射到整個社區的活動，更加深入地調研用戶的興趣愛好。
2、以社群運營打造高粘性的租住生態
如果說產品設計是基礎，那么場景化社群運營則是提升用戶粘性的核心抓手。“駐在星耀”項目通過多元化公區場景構建與精準化社群活動運營，將物理空間轉化為有溫度的生活共同體。
“駐在星耀”項目公區位于公寓7樓，占地2800平方，形成了五大生活場景：熱汗生活場景包含健身房、露天游泳池、瑜伽房，滿足運動需求；互動連接場景涵蓋會議室、自習室、游戲空間、共享辦公，適配工作與社交需求；休閑放松場景設置音樂室、直播間、室內酒吧、卡拉OK，豐富日常娛樂；靜謐時光場景則有閱讀區、雪茄吧、露天休閑區，提供獨處空間；再加上寵物社交區等定制化場景，全面覆蓋租戶多元生活需求。在以瑜伽為代表的生活場景中，“駐在星耀” 新推出的普拉提床精準擊中女性用戶需求，吸引了眾多用戶主動參與。
“駐在星耀”的社群運營以用戶偏好為核心，通過多維度調研明確以文化藝術、運動為活動方向，吸引海歸等高凈值人群。數據顯示，2025年3月項目共開展10場駐客活動，總費用5489元，吸引238人參與，其中歡樂時光活動舉辦3場，費用2415元，參與人數達135人，成為最受歡迎的社群活動。這種精準化的社群運營，讓睿星在運營項目續租率穩定在70%左右，形成了強大的用戶粘性。
3、精細化設計和社群運營帶來經濟價值和資產競爭力
這一實踐的核心價值，在于通過精細化設計和社群運營實現居住體驗與資產價值的雙向提升，為行業提供了可復制的盈利模型。
在資產溢價方面，特色公區與精準服務帶來了顯著的租金優勢。數據顯示，配備特色公區的高端公寓項目，租金溢價率普遍超過區域同類產品15%-25%。“駐在星耀”憑借露天泳池、私享廚房、多功能吧臺等差異化配套，以及個性化社群服務，實現了遠超區域平均水平的資產回報。
在運營效率上，智能化服務成為重要支撐。24小時機器人配送、無感通行系統等科技配套的應用，不僅提升了服務響應效率，更降低了10%以上的運營成本，成為高端客群擇居的核心考量因素。同時，項目踐行城市更新理念，通過對老舊物業進行升級改造，按照“定位-設計-運營”的邏輯優化產品與客群匹配，有效提升了物業回報及資產貨值，成為存量改造的成功范例。
作為全球領先的房地產企業，睿星資本是一家垂直一體化發展的房地產企業，在全球范圍提供租賃地產的投資、運營及開發等專業服務，其管理超過89.3萬個單元+床位，資產管理規模高達780億美元，自公司成立以來股權投資達460億美元，全球在建和開發項目價值約350億美元，業務覆蓋全球249個市場。睿星資本將其全球運營經驗與中國市場需求深度結合，其多元化的產品矩陣與成熟的運營體系，為駐在星耀項目的實踐落地提供了堅實支撐。
睿星中國“駐在星耀”項目的實踐證明，高端租住市場的破局關鍵在于“以用戶需求為核心，以場景運營為紐帶，以資產增值為目標”的精細化運營體系。這一探索實踐不僅重構了高端租住的體驗標準，更打通了居住體驗與資產價值的轉化路徑，為行業從規模競爭向品質競爭轉型提供了重要借鑒。
未來，隨著租住需求的不斷升級，精細化運營、場景化服務與資產價值賦能的深度融合，將成為高端租住市場的核心發展方向。
本文鏈接：睿星樸美英：“駐在星耀”在精細化運營與高端租住體驗的探索實踐http://www.sq15.cn/show-6-18052-0.html
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