3月18日，位于廣州市花都區新華街豐盛社區的集群街2號居民樓正式開始圍蔽拆除。在“原拆重建”政策支持下，這棟五旬老樓將“原地換新家”。據悉，在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產權企業和居民共同承擔，政府給予激勵。這是廣州市第一個在政府部門指導下由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目。居民“自掏腰包重建居民樓”是怎樣實現的呢？各方的付出與收益如何平衡？此舉能否復制推廣？近日，新快報記者走進了正在拆除的居民樓一探究竟。
3月18日，集群街2號居民樓正式開拆。
合力破冰
政企民三方聯動
居民“原地換新家”
新華街豐盛社區集群街2號樓，建于上世紀70年代，建筑為五層混合結構，首層為16間商鋪，產權為一私人業主所有；二至五層為住宅共24戶，其中15戶屬國有產權。房屋因年代久遠，墻體開裂、漏水情況嚴重，被鑒定為D級危險房屋。
新華街豐盛社區的集群街2號居民樓被鑒定為危房。
去年9月，廣州市首批老舊小區成片連片改造項目——廣州北站東側老舊小區項目正式啟動，集群街2號樓在項目改造范圍內，被納入多產權業主危房拆建試點。該居民樓所在的豐盛社區居委會主任曾燕娜介紹，在走訪過程中，居民及產權單位改造意愿強烈，相比于“加固+微改造”，集群街2號業主更青睞于危房拆建的方式，但缺少政策指引及類似案例參考。
“為此，花都出臺了《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》，明確屬于改造范圍及對象的危舊房屋，經區政府同意，允許權屬人（含權屬單位）以拆除重建方式自行改造。這樣資金來源由政府‘大包大攬’轉變為業主共同承擔，政府給予激勵，破解了多業主共有產權危房治理難題。”新華街相關負責人表示。
此外，花都區住房城鄉建設局、新華街及社區居委積極開展拆危建新動員工作，鼓勵區屬國企作為實施主體，政府可給予扶持政策和資金補貼，鼓勵集群街2號樓自籌資金進行拆建。
根據估算，集群街2號危破房拆建投資約785萬元，由業主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。曾燕娜分析，這里成為全市首例自籌經費拆除重建的項目，一是因為區里的政策支持；二是因為地段優勢，一樓商鋪的大業主改造意愿強烈，15戶是國有產權，只有9戶個人業主，工作推進相對來說有一定方便性。曾燕娜還透露，這棟居民樓的“自掏腰包自拆自建”的模式，也引發了其他樓棟業主開始互相動員籌備。
經驗之談
建溝通議事平臺
開展多種形式協商
“群眾提困難、社區做方案，部門送答案”。區住房城鄉建設局、新華街聯合居委搭建溝通議事平臺，利用線上線下手段，開展多種形式基層協商，從政策宣講到組織居民大會、入戶走訪等，結合實際定制“一戶一策”，用心用情解決困難家庭拆建期間的租房安置，有效破解“一戶不同意，項目就停擺”的困境。
相關工作人員入戶走訪，結合實際定制“一戶一策”。
“一開始，有的人覺得拆遷是有錢賺的，不可能自己掏錢來更新。我們先后召開了十幾次業主大會，奔走往返各樓層，逐門逐戶解釋政策，了解他們的內心需求和想法，想方設法讓居民吃下定心丸。”曾燕娜回憶，要統一居民意見，順利籌集資金是大樓重建的第一關。“初步意向達成后，我們開始核算成本，然后籌集資金。”她解釋，由于處于鬧市區，居民樓高層部分需要人工拆除，所以成本有所增加，這需要做好解釋工作。
另外，資金要全部到位后才能進行下一步工作，樓內戶型面積在30到60平方米之間，也就是說居民要一次性拿出十幾二十萬元現金來。“除了消除居民顧慮外，對于的確存在經濟困難的居民，我們需要一起想辦法解決。”曾燕娜介紹，一戶居民因為家庭存在矛盾，居委會還找了律師上門，因應他們的問題給予法律意見，打消了居民的顧慮。對另一戶經濟有困難的居民，相關部門幫忙聯系了銀行辦理按揭，最終也解決了資金問題。
“算下來要出20多萬元，但是住在這里幾十年了，有感情了，周邊環境配套也很方便。我覺得這個方案可以接受，建好了我們還想回來住。”60多歲的居民通叔對改造方案很是滿意。
今年3月，居民集中授權委托廣州花都城投西城經濟開發有限公司，以拆除重建方式自行改造。“預計今年年底建好，居民可以住進新家。”區住房城鄉建設局相關負責人表示，后期還將動員居民自主引入專業物業或準物業管理，解決老舊小區無物業管理專項維修資金難以后續管養問題。
回顧這大半年的工作經驗，曾燕娜建議，如果政策能隨著社會發展而作調整，探索“把拆建的樓房增高”來壓縮拆建成本，將更容易受居民認同。
“原地換新”的居民樓正面效果圖。
特寫
整體方案做了七八版
“一戶一策”精細設計
花都區住房城鄉建設局邀請省建筑院設計團隊全程參與，根據居民意愿定制化設計。廣東省建筑設計研究院有限公司林昊是項目的負責人之一，在他的電腦里，設計方案是改了又改。“我們從去年11月份開始進行項目設計，跟花都區住建局、居委會、居民協商過很多次，整體方案少說也做了七八版，每一次的修改都是將政府、企業、居民等各方建議進行優化。我們以人民為中心，征詢了業主們的想法和需求，盡量滿足所有業主的合理訴求，‘一戶一策’進行了精細化設計。”
通叔曾多次和居委工作人員、設計人員一起討論舊屋改造方案。“我家是兩室一廳，但是一間客房和廳隔著外面的走廊，幾乎可以說是兩套房間，而且這里采光、通風都不好，相關配套也跟不上。”通叔希望可以盡快改善居住條件。“我們會根據您和旁邊的住戶的實際情況進行重新設計，確保兩室一廳獨立成套，也可以跟企業商量，換成同戶型朝南的房間。”林昊拿著圖紙跟通叔解釋。
“由于這里房屋套內面積并不大，我們幾乎是用‘螺螄殼里做道場’的耐心和功力對樓棟內部結構進行重新設計。”林昊指著圖紙解釋道。“比如，以前他們的衛生間和廚房是串連使用，大概只有1.5平方米，我們擴大了整個面積，衛生間調整為2.5平方米以上，廚房在4平方米以上。確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚房、衛生間面積達到《住宅設計規范》標準，提升住房品質。”
此外，設計將對非成套住宅進行成套化改造，優化戶型布局。在不減少原戶型套內面積、滿足規范標準的基礎上，加裝兩部內置電梯，圓居民多年“電梯夢”。在一次居民共商共建會議上，新華街相關負責人表示：“我們始終以百姓之心為心、以百姓利益為重，問需于民、問計于民、問效于民，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往。”
采寫：新快報記者 李應華 林翠珍 通訊員 花宣
圖片：通訊員提供 VCG
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