21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者柳寧馨 實(shí)習(xí)生徐翌軒 杭州報(bào)道
“從我們后臺(tái)數(shù)據(jù)看，當(dāng)前全杭州二手房掛牌超過(guò)30萬(wàn)套，是3年前的一倍多，大量的庫(kù)存在遠(yuǎn)郊區(qū)。這次新政放開(kāi)了二手房限購(gòu)，我們也在關(guān)注后續(xù)市場(chǎng)情況如何。”3月14日，一位杭州拱墅區(qū)申花板塊的房產(chǎn)中介曾亮告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。
3月14日早上，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局在官方微信號(hào)公布了一個(gè)房產(chǎn)新政《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》），明確優(yōu)化二手住房限購(gòu)政策，在本市范圍內(nèi)購(gòu)買二手住房，不再審核購(gòu)房人資格。同時(shí)明確優(yōu)化增值稅征免年限，本市范圍內(nèi)個(gè)人出售住房的增值稅征免年限統(tǒng)一調(diào)整為2年。
當(dāng)天下午，杭州市住保房管局召開(kāi)記者會(huì)介紹新政策。對(duì)于杭州為何放開(kāi)二手房限購(gòu)這一問(wèn)題，杭州市住保房管局房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展處處長(zhǎng)楊鴻表示，政策出臺(tái)是為了更好地支持剛性和改善性購(gòu)房需求，提升房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，也降低稅費(fèi)成本減輕購(gòu)房者交易負(fù)擔(dān)，“我們希望通過(guò)激活二手房市場(chǎng)，提升二手房市場(chǎng)的活躍度，來(lái)促進(jìn)一二手房的聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)整個(gè)市場(chǎng)的平穩(wěn)。”
二手房全面放松限購(gòu)
《通知》在優(yōu)化二手住房限購(gòu)政策、優(yōu)化增值稅征免年限提出了明確的限購(gòu)“松綁”，主要是針對(duì)四大主城區(qū)的二手房放開(kāi)限購(gòu)，不再審核購(gòu)房人社保、個(gè)稅情況，杭州本市范圍內(nèi)個(gè)人二手房出讓，增值稅統(tǒng)一改為2年免征，2年內(nèi)增值稅為5%。
一位杭州蕭山區(qū)的房產(chǎn)中介黃華告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，新政出臺(tái)時(shí)間比業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)早了半個(gè)月，歸納起來(lái)變化主要有兩點(diǎn)，一是主城區(qū)即西湖區(qū)、拱墅區(qū)、濱江區(qū)、上城區(qū)放開(kāi)限購(gòu)，二是原主城區(qū)滿二唯一免增值稅改為滿二即取消增值稅。
這意味著，杭州二手房交易放開(kāi)了，不受限購(gòu)條件、購(gòu)買套數(shù)限制，全國(guó)人民都可以來(lái)杭州買二手房，同時(shí)，杭州主城區(qū)滿二不唯一取消增值稅。
在一個(gè)杭州購(gòu)房交流群中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者觀察到，購(gòu)房者們討論的重點(diǎn)在于，交易成本降低后是否會(huì)利好二手市場(chǎng)，以及新政會(huì)帶來(lái)供給側(cè)激增還是需求側(cè)變多？
濱江區(qū)是近幾年杭州主城區(qū)房?jī)r(jià)迅速飆升的區(qū)域之一，受總部經(jīng)濟(jì)、亞運(yùn)會(huì)利好，大量投資客涌入等因素影響，濱江區(qū)奧體中心附近板塊房產(chǎn)價(jià)格在2018-2021年前后持續(xù)上漲。
一位杭州濱江區(qū)的房產(chǎn)中介胡先生告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于濱江區(qū)二手房源年份基本上沒(méi)營(yíng)業(yè)稅，所以營(yíng)業(yè)稅方面相差不大，對(duì)外地戶口認(rèn)可主城范圍的購(gòu)房者，新政有一些促進(jìn)作用，“主要鼓勵(lì)主城區(qū)交易以及置換，是上一次限購(gòu)房放寬政策的延續(xù)。”
西湖區(qū)是杭州的主城區(qū)之一。一位西湖區(qū)文二路的房產(chǎn)中介告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，這次新政策來(lái)得非常快，能否真正帶來(lái)購(gòu)房者“井噴”，還需要一段時(shí)間觀望，“大部分購(gòu)房者還是會(huì)長(zhǎng)時(shí)間觀望，現(xiàn)在很多人都在持幣待購(gòu)，等待進(jìn)場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。”
拱墅區(qū)的申花板塊，也常被杭州購(gòu)房者稱為“杭州徐家匯”，這里每次新盤(pán)入市幾乎都是杭州樓市熱點(diǎn)，是杭州房地產(chǎn)的熱門(mén)板塊之一。
曾亮告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，申花板塊是杭州比較出名的改善戶型聚集板塊，很多居民手上不只一套房，現(xiàn)在很多房東想趁新政策出來(lái)的契機(jī)把房子賣掉，置換新房子。
去年9月20日，廣州成為首個(gè)放松樓市限購(gòu)的一線城市。當(dāng)時(shí)，廣州提出調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍、二手房增值稅免征期“5年改2年”。
如今，杭州的限購(gòu)政策再進(jìn)一步，也帶來(lái)了又一輪放松限購(gòu)的信號(hào)。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，杭州二手房限購(gòu)方面不再審核購(gòu)房資格，意味著全面放開(kāi)二手房購(gòu)房政策，對(duì)于市區(qū)優(yōu)質(zhì)的擁有好地段、好學(xué)區(qū)的二手房而言，市場(chǎng)行情更容易提振，也有助于一些二手房掛牌房源的積極消化。
“對(duì)于二手房增值稅的政策來(lái)說(shuō)，‘5改2’其實(shí)和此前廣州的操作類似，有助于降低房東二手房交易的成本，反過(guò)來(lái)對(duì)于二手房的加快交易和降價(jià)交易都有積極的作用，這也有助于促進(jìn)二手房交易的流通速度加快。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
供需匹配“去庫(kù)存”是關(guān)鍵
在走訪過(guò)程中，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者也發(fā)現(xiàn)，滿足差異化購(gòu)房需求，實(shí)現(xiàn)供需匹配的“去庫(kù)存”是關(guān)鍵。
“放開(kāi)限購(gòu)后，買房的人會(huì)增加，近期主城區(qū)二手房成交的價(jià)格不會(huì)突然降得特別低，但遠(yuǎn)郊區(qū)例如余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)、臨平區(qū)的二手房處于降價(jià)多、更難賣的狀態(tài)。”曾亮說(shuō)。
有中介透露，位于郊區(qū)的余杭區(qū)未來(lái)科技城的房子降價(jià)明顯，此前高位接盤(pán)的購(gòu)房者現(xiàn)在基本都虧損100萬(wàn)元以上，而且當(dāng)時(shí)購(gòu)房時(shí)選擇面積越大、單價(jià)越高的房子的購(gòu)房者，現(xiàn)在虧損越大。
遠(yuǎn)郊區(qū)房?jī)r(jià)下跌明顯、二手房“去庫(kù)存”愈發(fā)艱難，這是杭州當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的“痛點(diǎn)”，也是中國(guó)大量城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的矛盾所在。由于前幾年房地產(chǎn)一二手價(jià)格“倒掛”明顯，人們熱衷于去遠(yuǎn)郊區(qū)搖號(hào)“打新”，大量庫(kù)存堆積下來(lái)。
曾亮認(rèn)為，現(xiàn)在政策就是為了“去庫(kù)存”，“整個(gè)杭州30多萬(wàn)套的掛牌量，3年前也就十幾萬(wàn)套，已經(jīng)翻了一倍，其中，大量的庫(kù)存在遠(yuǎn)郊區(qū)。”
一位蕭山區(qū)房產(chǎn)中介顧良告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，目前購(gòu)房者咨詢各板塊情況較多，對(duì)買房的需求持續(xù)都在，“對(duì)于剛需購(gòu)房者而言，很多人同時(shí)關(guān)注二手房和一手房，一方面瞄準(zhǔn)想要購(gòu)買的區(qū)域和小區(qū)，等待各方面條件較好的二手房源釋放，另一方面繼續(xù)關(guān)注土拍和新盤(pán)登記，新房限價(jià)的紅利還有，能搖到紅盤(pán)也很好。”
對(duì)一些有特定需求的購(gòu)房者而言，購(gòu)房有著更明確的區(qū)域定位。李玉一家在錢江世紀(jì)城區(qū)域的樓盤(pán)看房，他們本身住在蕭山區(qū)改善型小區(qū)，為了即將上小學(xué)的孩子，想要買一個(gè)帶有更好學(xué)區(qū)的房子，“這邊有杭二中錢江學(xué)校、崇文世紀(jì)城實(shí)驗(yàn)學(xué)校，我們想著孩子小學(xué)能夠直升杭二中，就考慮買個(gè)學(xué)位好的二手房。”
一位擁有余杭區(qū)房產(chǎn)的購(gòu)房者表示，自己想賣掉余杭區(qū)的房子，置換為主城區(qū)的學(xué)區(qū)房，主要考慮方便孩子上學(xué)。有中介向這位購(gòu)房者推薦西湖區(qū)的大戶型二手房并向她介紹，“杭州主城區(qū)目前的價(jià)格都在歷史低價(jià)位，強(qiáng)力推薦換戶型大的學(xué)區(qū)房。”
在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，杭州此次新政策從宏觀層面看還有一層新的含義，即杭州對(duì)于今年的限購(gòu)放松，二手房?jī)?yōu)先于一手房，即說(shuō)明啟動(dòng)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)不在于對(duì)新房放松限購(gòu)，而在于對(duì)于二手房要率先全面放松限購(gòu)。盤(pán)活二手房是帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)活躍的關(guān)鍵，二手房活躍是助力新房市場(chǎng)活躍的關(guān)鍵點(diǎn)和最基本點(diǎn)。
杭州此次從加力二手房“去庫(kù)存”開(kāi)始，能否激發(fā)市場(chǎng)活力、提振市場(chǎng)信心？
“我們?cè)谡叨吮容^穩(wěn)健，針對(duì)杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)新房跟二手房在市場(chǎng)熱度的差異、當(dāng)前存在的矛盾，解決具體的問(wèn)題。如果隨著市場(chǎng)的變化，有必要進(jìn)一步優(yōu)化政策，我們也會(huì)適時(shí)采取相關(guān)措施。”楊鴻說(shuō)。
除了最受關(guān)注的二手房放開(kāi)限購(gòu)這一內(nèi)容，此次杭州房地產(chǎn)新政對(duì)配售保障房、房地產(chǎn)融資方面也給出了支持政策。
在配售保障房方面，《通知》要求加大規(guī)劃建設(shè)保障性住房力度，加快房源籌建，2024年開(kāi)工建設(shè)配售型保障性住房不少于6000套，著力解決工薪收入群體住房困難。
《通知》還提出，強(qiáng)調(diào)加快建立健全房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，全力支持房地產(chǎn)在建項(xiàng)目融資和建設(shè)交付，保障購(gòu)房人合法權(quán)益。
針對(duì)市場(chǎng)傳言杭州要放開(kāi)限價(jià)的問(wèn)題，杭州市住保房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，杭州現(xiàn)在限價(jià)的區(qū)域范圍在縮小。從原本的全域限價(jià)，到去年10月縮小為中心城區(qū)，現(xiàn)在基本只保持了核心區(qū)域限價(jià)。
二手房限購(gòu)變化也在影響著一手房市場(chǎng)變化。從放開(kāi)限購(gòu)區(qū)域，到二手房全面放開(kāi)限購(gòu)，杭州下一步在新房“限價(jià)”方面是否還會(huì)有變化，市場(chǎng)各方參與者仍在持續(xù)關(guān)注。
（應(yīng)受訪者要求，曾亮、黃華、顧良、李玉為化名）
本文鏈接：杭州二手房交易全面“解綁”，激活市場(chǎng)積極“去庫(kù)存”http://www.sq15.cn/show-4-3958-0.html
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