“樺加沙”觸發(fā)珠海高層住戶撤離，廣州近五年超50個項目的“高”風(fēng)險引發(fā)關(guān)注
臺風(fēng)“樺加沙”近日在廣東登陸，珠海市香洲區(qū)要求情侶路沿線30層及以上住戶臺風(fēng)期間全部撤離，引發(fā)市民對超高層住宅安全關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，廣州近五年涌現(xiàn)超50個40層以上住宅項目，不少項目為平衡成本普遍采用高容積率設(shè)計，部分項目樓間距僅“貼線”達(dá)標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著建筑密度提升，高樓層和低樓距有可能加劇“狹管效應(yīng)”，影響風(fēng)速。而新規(guī)下大面積玻璃設(shè)計盛行，也容易形成一定的安全隱患。建議購房者在購房時，實地考察項目的樓宇密度規(guī)劃，以及多關(guān)注門窗的質(zhì)量細(xì)節(jié)。
越高越大風(fēng)，“樺加沙”期間有小區(qū)30層以上住戶需撤離
“樺加沙”臺風(fēng)影響期間，廣東省氣象服務(wù)中心曾提醒，城市上空與地面風(fēng)速差距會進(jìn)一步加大，其中20層至30層高度的風(fēng)速較地面高出1級至2級，30層以上則高出2級至3級。珠海市香洲區(qū)干脆發(fā)布通知，要求情侶路沿線30層及以上住戶在臺風(fēng)期間全部撤離，以保障居民人身安全。
廣州超高層住宅數(shù)量近年來急速攀升，在花地灣、海珠西、老黃埔、萬博、廣鋼新城等熱門板塊，超高層住宅分布密集。以老黃埔區(qū)為例，目前該區(qū)域內(nèi)超過40層的小區(qū)已超15個，這些超高層項目多由舊改孵化而來。其中，中建未來方洲首期高達(dá)56層，成為區(qū)域之最；珠江春、科城新世代、大壯名城二期等項目，樓高普遍在42層至47層之間。
即便在傳統(tǒng)樓市“金九”節(jié)點，廣州超高層住宅供應(yīng)仍在持續(xù)。今年9月前兩周，廣州開盤和加推的14個住宅項目中，中鼎書院上城珺翎府、力誠榕誠灣等4個樓盤均為超高層產(chǎn)品。不過從銷售表現(xiàn)來看，這些超高層項目去化情況并不理想，克而瑞廣佛數(shù)據(jù)顯示，上述4個超高層項目的去化率均在20%以下。
為何廣州超高層住宅集中涌現(xiàn)？新快報記者了解到，大部分超高層項目的前身是舊改項目。例如中建玖合未來方洲為文沖東舊改，珠江春源自珠江村舊改，科城新世代為河棠下舊改產(chǎn)物，大壯名城則是暹崗舊改項目。有業(yè)內(nèi)人士指出，超高層住宅的規(guī)劃本質(zhì)上是為平衡舊改項目的經(jīng)濟(jì)成本。舊改項目拆遷成本較高，開發(fā)商為覆蓋成本、保障項目利潤率，通過提高容積率來增加建筑面積，而超高層住宅正是提高容積率的重要方式，因此舊改項目多選擇打造超高層產(chǎn)品。
樓距過窄容易加劇風(fēng)力，部分樓盤樓距僅“貼線”達(dá)標(biāo)
所謂“狹管效應(yīng)”，是指當(dāng)氣流穿過高層建筑之間的狹窄通道時，因空間受限而加速，形成遠(yuǎn)超周邊區(qū)域的強風(fēng)，類似峽谷中“穿堂風(fēng)”的現(xiàn)象。中國氣象局上海臺風(fēng)研究所指出，此類效應(yīng)在高層建筑密集、樓距過近的城區(qū)尤為顯著。隨著城市超高層建筑不斷增多、布局日益緊湊，由樓間距過窄引發(fā)的“狹管效應(yīng)”成為潛在風(fēng)災(zāi)隱患。
■部分超高層項目樓間距僅“貼線”達(dá)標(biāo)。
“樓間距過密，加上高樓層，風(fēng)速疊加效應(yīng)明顯。”有業(yè)內(nèi)人士分析稱，一旦外部風(fēng)壓強烈，而室內(nèi)門窗未關(guān)，室內(nèi)外形成負(fù)壓差，窗戶極易被“吸出”，造成玻璃破裂或整窗脫落。
根據(jù)建設(shè)部相關(guān)規(guī)定，高層建筑之間的最小左右間距應(yīng)不少于13米。然而新快報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少新建項目樓間距僅“貼線”達(dá)標(biāo)。比如，中建玖合未來方洲項目多棟樓宇的左右間距為13.31米至13.82米，最大為17.59米；舊改項目珠江春的7棟與8棟兩翼間距僅為13.98米。
新規(guī)住宅大面積玻璃窗盛行，防臺風(fēng)壓力與隱私問題凸顯
住宅大面積的玻璃設(shè)計同樣為臺風(fēng)天帶來安全風(fēng)險。近年來，隨著計容規(guī)則的變化，大量新規(guī)樓盤將陽臺、飄窗等空間以大面積玻璃立面設(shè)計呈現(xiàn)。如今，玻璃幕墻、270°環(huán)幕飄窗、大尺度觀景陽臺已成為高端樓盤的標(biāo)配，在提升建筑現(xiàn)代感與室內(nèi)通透性的同時，也悄然埋下安全與隱私的雙重隱憂。
新快報記者走訪發(fā)現(xiàn)，在廣州多個在售高端項目中，大面積玻璃設(shè)計的應(yīng)用十分普遍。門窗行業(yè)專家提醒，住宅樓層越高，面臨的風(fēng)壓越強，大面積玻璃窗隨之面臨更高的脫落與破裂風(fēng)險。廣州市南沙區(qū)此前發(fā)布的一則防臺風(fēng)科普視頻便針對大面積玻璃窗的住宅安全給出具體建議：一是臺風(fēng)來臨前，住戶需仔細(xì)檢查家中玻璃是否存在裂紋或破損；二是查看窗戶四周的密封膠是否出現(xiàn)老化開裂，一旦密封膠失效導(dǎo)致窗戶漏氣，會形成室內(nèi)外負(fù)壓差，大幅增加窗戶被“吸出”的可能性，若發(fā)現(xiàn)漏氣可先用毛巾臨時封堵縫隙；三是若察覺窗戶存在晃動情況，應(yīng)及時加裝固定件進(jìn)行加固，最大限度降低安全隱患。
除了安全隱患，大面積玻璃窗還會帶來別的問題。“現(xiàn)在的新規(guī)產(chǎn)品為了提高得房率，將陽臺、飄窗都做滿了玻璃，視覺上確實更通透，但私密性反而變得很差。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者直言，尤其在廣州這樣的高密度城區(qū)，樓棟間距本就有限，大面積玻璃窗的普及，反而讓居住體驗受到影響。
類似情況也出現(xiàn)在天河的中國鐵建·招商蛇口西派天河序。該項目定位高端圈層，主推125㎡至240㎡大戶型產(chǎn)品，宣傳中突出“瞰景”優(yōu)勢。但在其“125㎡瞰景四房”的實景樣板房內(nèi)，陽臺外幾乎被鄰樓墻面完全遮擋，視野壓抑，與“瞰景”定位相去甚遠(yuǎn)。盡管主臥配備了270°環(huán)幕飄窗，意在營造“全景沉浸”的居住體驗，卻因樓棟間距較近，日常居住中“鄰居對視”的尷尬場景難以避免。
此外，黃埔舊改項目珠江春主打“江景”以及面向純改善圈層。新快報記者在6棟24層的實景板房內(nèi)看到，130㎡戶型的客廳江景明顯受到前方樓棟及回遷房遮擋。該樓盤銷售人員坦言，待另一規(guī)劃樓棟建成后，正面視野將進(jìn)一步受限，而江邊的黃埔港貨柜碼頭短期內(nèi)無搬遷計劃，未來江景視野或?qū)㈤L期受到影響。
針對新規(guī)住宅存在的視野、隱私與安全問題，有業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，在選購高層住宅時，不能僅關(guān)注項目宣傳的景觀價值與玻璃設(shè)計的美觀度，還需實地考察項目周邊的規(guī)劃情況，充分了解未來可能影響視野的遮擋因素，如周邊待建樓棟、固定設(shè)施等；同時要重點關(guān)注門窗等細(xì)節(jié)部位的質(zhì)量與安全性，查看玻璃厚度、密封工藝等是否符合標(biāo)準(zhǔn)，綜合考量后再做出購房決策。
采寫：新快報記者 何璐詩
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