南方財經(jīng)全媒體記者王卓峰 東莞報道
“我們希望樓市小陽春的到來，能夠減輕項目的銷售壓力。”一位華南房企莞惠區(qū)域負責人告訴南方財經(jīng)全媒體記者。
事實上，自去年小陽春之后，東莞樓市整體持續(xù)低迷，多數(shù)開發(fā)商都希望今年小陽春能帶動一波成交量，從而緩解資金困境。
進入3月第二周（3月11-17日）以來，樓市小陽春開始冒頭。據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周東莞新房網(wǎng)簽323套，環(huán)比上漲50%。而從該機構對全市100多個在售樓盤監(jiān)測顯示，上周整體案場來訪量環(huán)比上升3%，認購量環(huán)比上升23%。
業(yè)內人士表示，今年以來東莞多周新房成交都維持在400套以內的低位，樓市迫切需要一個“小陽春”來修復信心。然而，眼下東莞樓市以價換量的勢頭還能維持多久，成為市場關注的焦點。
“小陽春”悄然冒頭
東莞市住房和城鄉(xiāng)建設局最新數(shù)據(jù)顯示，2月東莞全市新建商品住宅共網(wǎng)簽1109套，環(huán)比跌約7.0%，同比減少約48.5%。全市有近7成鎮(zhèn)街月成交不足30套，即日均去化不足一套，其中茶山、石龍、石排等13個鎮(zhèn)街月成交個位數(shù)，1個鎮(zhèn)成交掛零。
進入3月第二周以來，市場情況有所好轉。據(jù)中原地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周東莞新房網(wǎng)簽323套，環(huán)比上漲50%；案場來訪量環(huán)比上升3%，認購量環(huán)比上升23%。
不過，據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者觀察，小陽春的冒頭，一定程度上來源于各家開發(fā)商的“內卷”，即各種程度的打折活動。
南方財經(jīng)全媒體記者從公開渠道獲悉，以位于南城的德天凱旋府為例，此前其備案均價高達約5.2萬元/平方米，但該項目近日推出的1號樓98-120平方米三房單位，卻打出了低至2.88萬元/平方米的優(yōu)惠均價；位于虎門的南部灣萬科城5期均價約2.5萬元/平方米，在售建面約143平方米的房源最高特惠甚至高達130萬元。
中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，由于金眾柏悅公館、南部灣萬科城5期、時代芳華等多個降價項目集中網(wǎng)簽，上周新房網(wǎng)簽均價為26892元/平方米，環(huán)比下跌2%。
市場降價讓利，買家熱情開始重拾。有東莞中介機構人士表示，近一兩周市場上的咨詢量和看房量都起來了。“在當前的樓市形勢和開發(fā)商各種優(yōu)惠政策的影響下，交易流程各個環(huán)節(jié)不乏購房者沖動下單或是有棄購預期的下單，所以呈現(xiàn)在開發(fā)商方面的看房數(shù)據(jù)會更放大。”
在上述人士看來，東莞今年之所以還有小陽春，主要兩個原因：一是今年春節(jié)前后積壓的需求會在3月份逐漸釋放；二是由于年初市場低迷，基數(shù)偏低，因此2024年小陽春的典型特征就是比1-2月份明顯高一些。
“成交的確在回升，但是來得比以往慢一點。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴南方財經(jīng)全媒體記者，以往春節(jié)兩周后可以回到正常水平甚至更高，現(xiàn)在是3月第二周才有回溫的苗頭。“小陽春行情肯定會出來，但是不一定能達到以往水平。升溫遲了，說明市場還是挺猶豫的。”
樓市復蘇動能仍然不足
一個現(xiàn)實的問題是，降價換來的小陽春能維持多久？
一位新房代理機構人士稱，“往年東莞的小陽春，3月市場成交量會較1月份翻倍，這種情況在今年出現(xiàn)的可能性不大。”
鑒于東莞新房市場普遍降價，購房者信心恢復需要時間，業(yè)內普遍認為當前屬于“假性回暖”，即樓市是有所回暖，但是依舊沒有達到恢復正常發(fā)展的地步。據(jù)南方財經(jīng)全媒體記者不完全統(tǒng)計，當前東莞在售約130多個項目中，單價在“1字頭”起的新房數(shù)量占比約3成。
一方面，如今東部乃至環(huán)城、臨深片區(qū)部分項目已經(jīng)先后加入超低價陣營，個別項目推售價格甚至已貼近地價。如聚焦臨深板塊鳳崗的怡好相伴里現(xiàn)在售單價僅1.88萬元/平方米起，清溪的保利堂悅、中和居也僅售1.8萬元/平方米起，外圍板塊新房價格觸底既成事實。另一方面，東莞核心板塊的改善項目能否繼續(xù)撐起熱度卻又有待觀察。僅去年的整體去化來看，伴隨高凈值需求的逐步消化，即便是公認的優(yōu)質物業(yè)后續(xù)也稍難掩去化壓力。
因此，在李宇嘉看來，當前的東莞樓市已是較為明顯底部期，能讓利降價的項目在持續(xù)未見明顯起色的市場大環(huán)境中早已亮出價格底牌。接下來如果市場需求端未能正常復蘇，這波樓市小陽春或難以持續(xù)。
“雖然當前樓市交易數(shù)據(jù)冒出復蘇苗頭，但從絕對量來看表現(xiàn)并不理想，小陽春的起步有點低。從交易格局可以看出，市場復蘇動能仍然不足，年后東莞多周新房成交都維持在400套以內的低位。”李宇嘉如是說。
此外，隔壁廣州、深圳的政策走向也在一定程度左右著東莞樓市的預期風向。
今年1月27日，廣州宣布取消120平方米以上住房限購，成為一線城市中首個按面積段劃分限購范圍的城市，同時采取“租一買一”、“賣一買一”的優(yōu)化限購政策。2月7日，深圳則宣布當前深圳執(zhí)行深戶不再受落戶年限/社保/個稅限制即可購房，另外非深戶購房也僅需連續(xù)3年社保或個稅，因深圳落戶門檻并不高，有市場觀點認為該限購優(yōu)化政策力度較大。
從兩地樓市網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，2月以來，廣深樓市不僅回暖速度快，且二手房、新房成交量都達到近年高位。根據(jù)過往的樓市表現(xiàn)，廣深樓市的熱度一定程度上會傳導到東莞市場。
“但整體看，廣深的帶動作用有限。”在黃韜看來，東莞市場的需求、購房者的信心都還需要一定時間來恢復，這種情況下，市場信心的恢復需要出臺更多支持性的政策。
中指研究院表示，2024年，東莞與南京、濟南等多個核心二線城市在降低首付比例、降低房貸利率等政策依然具備空間；同時在供給端，對項目價格端的限制亦有望優(yōu)化，以滿足居民多樣化改善性住房需求。
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