21世紀經濟報道記者 郭聰聰
繼北京、上海、廣州、廈門之后，天津成為全國第五個開展不動產信托財產登記試點的地區。
近日，天津市地方金融管理局、國家金融監督管理總局天津監管局、天津市規劃和自然資源局、國家稅務總局天津市稅務局、天津市民政局、中國(天津)自由貿易試驗區管理委員會聯合發布了《關于開展不動產信托財產登記試點的通知》（下稱《通知》），標志著天津正式加入不動產信托財產登記試點行列。9月24日，該《通知》正式對外公布。
值得注意的是，此次試點，天津并未止步于既有試點經驗的借鑒，創新性地將天津自貿試驗區制度優勢與不動產信托財產登記制度深度融合，構建起 “持有和購買雙場景 + 創新資產盤活應用 + 轉入轉出雙流程 + 多部門協同” 的創新體系，為信托服務實體經濟、滿足民生需求開辟了新路徑。
錨定三大目標
作為一種靈活的財產管理制度，信托的核心優勢在于財產獨立、風險隔離和長期存續。然而，當不動產作為信托財產時，登記制度的缺失成為制約其功能發揮的瓶頸。沒有明確的登記規則，信托財產難以真正實現與委托人、受托人自有資產的隔離，也影響了交易安全和信托業務的規范化發展。
《通知》明確了試點不動產信托財產登記的制度框架，全文共分為五個部分：一是明確總體目標，二是提出相關工作要求，三是界定定義與適用范圍，四是規范具體辦理流程，五是建立配套保障機制。
本次試點立足天津金融創新與實體經濟發展需求，圍繞三大核心目標，引導信托行業回歸服務本源，發揮其制度優勢。
首先是打造“金創區”示范標桿。《通知》提出，要扎實推進天津金融創新運營示范區建設，推動服務業擴大開放政策在津落地實踐，最終形成可復制、可推廣的不動產信托財產登記經驗，進一步強化金融改革示范引領效應。
第二是推動信托業回歸本源。信托的核心優勢在于財產獨立、風險隔離、長期存續，《通知》明確引導信托公司立足優勢，提升服務實體經濟的效能。具體來看，信托機構應當緊扣天津經濟社會發展需要，鼓勵圍繞養老保障、特需領域、代際傳承、社會公益、資產盤活、風險處置等場景設計信托服務模式，規范開展不動產信托業務。
第三是發揮自貿制度創新優勢。《通知》提出深入實施天津自貿試驗區提升戰略，推動信托財產登記制度在天津自貿試驗區內先行先試，通過打造制度型開放新高地，提升對接國際經貿規則、服務國家戰略、賦能新質生產力的水平，構建創新開放型金融生態。
三大創新亮點，優化服務體驗
本次天津的不動產信托財產登記試點，呈現出三大突出制度創新亮點，著力優化服務體驗，提升辦理效率。
亮點一：明確將“盤活存量資產”為核心場景
《通知》明確在全國范圍內首次將“盤活存量資產”明確為不動產信托的核心應用場景，打通信托服務實體經濟全鏈條，借助信托制度優勢，推動企業存量資產的盤活，有效解決資產流動性差、處置周期長、轉化成本高等痛點，為企業打造輕資產管理模式提供解決方案。
亮點二：“持有+購買”并行，豐富信托設立方式
《通知》明確，除傳統不動產轉入信托模式外，創新增設“受托人購買不動產”方式，有效兼顧存量盤活與增量創造，這一設計立足于資產盤活、特殊需要、養老保障的業務場景需求，也為自然人通過信托實現“定向購買不動產+財富管理”提供便利，同時也將有效激活存量資金信托產品參與不動產信托業務，降低信托設立成本。
亮點三：建立“轉入+轉出”雙流程閉環
《通知》明確了不動產轉入信托的登記流程，由不動產登記機構在權證和登記簿上注記“不動產信托財產”標識，體現了財產獨立性。同時，構建“預登記—申請登記證明—辦理登記—反饋結果”全周期流程，實現從設立到退出各環節的有序銜接，增強操作透明度和效率。
《通知》充分發揮了“金創區+自貿區”的政策疊加優勢，支持在天津自貿區內率先開展不動產信托財產登記試點，推動信托登記制度與自貿區高水平開放政策深度融合，為全國積累可復制、可推廣的實踐“天津經驗”。
為確保試點順利實施，《通知》還明確由天津市地方金融管理局等六部門聯合建立信息共享與協同機制，覆蓋登記全流程所涉環節，并加強與司法機關的溝通協作。中國信托登記有限責任公司也將提供專業技術支持與平臺保障，共同構建多方聯動、高效安全的不動產信托登記新生態。
本文鏈接：不動產信托登記迎來“天津樣本”，首創“持有+購買”雙模式http://www.sq15.cn/show-3-155857-0.html
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