廣州松綁限購效應(yīng)尚待節(jié)后發(fā)酵
廣州又一次走在一線城市前列，上周末廣州明確120平方米以上的住房不再納入限購范圍，并支持“租一買一、賣一買一”。從新政落地后首周市場表現(xiàn)來看，一手樓盤的市場熱度明顯升溫，二手房客戶咨詢量也有所提升，個別業(yè)主甚至迅速反價600多萬元。不過，業(yè)內(nèi)普遍認為，臨近春節(jié)是樓市交易淡季，新政帶來的效應(yīng)暫未立竿見影，改善購買力待到假期后才能釋放，有望在今年的“小陽春”有所表現(xiàn)。
■樓市松綁政策發(fā)布后首個工作日，荔灣一樓盤售樓處。
●記者走訪
個別樓盤帶看量幾乎翻倍，實際成交量尚不明顯
廣州此番政策最受市場關(guān)注的莫過于這一項：在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍；名下已有的建筑面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數(shù)核算。
“上周末售樓處基本都坐滿人，今天還有意向客戶陸續(xù)過來?！痹谛抡蟮谝粋€工作日下午，新快報記者在位于荔灣區(qū)的新世界·天馥售樓處看到，臨近春節(jié)，前來看房的市民熱情依舊未減。樓盤銷售人員向記者表示，新政發(fā)布后，吸引不少改善客群前來咨詢，其中有一家三口名下實際擁有三套房，一直想要置換更好的房子但沒有購房名額，現(xiàn)在政策出來后，正好考慮入手。
相同的情況也在天河、海珠等片區(qū)上演。走訪中，多地樓盤銷售人員表示，一手房市場熱度上漲明顯，個別樓盤的帶看量幾乎翻倍。不過，“現(xiàn)在是看的人變多，實際成交量還不明顯，有些客戶還在觀望后續(xù)金融政策出臺?！币幻麡潜P銷售人員坦言。
“新政效果暫未立竿見影，市場成交水平維持在相對低位?！焙细谎芯吭喊l(fā)布數(shù)據(jù)顯示，上周廣州市場仍處在假期前后的傳統(tǒng)淡季當(dāng)中，地方政策出臺突然，不少項目對“新政助銷”的準備并不充足，不少項目此前降低CALL客及折扣力度。據(jù)市場監(jiān)測，新政后僅中心區(qū)部分“加大客戶邀約”的項目產(chǎn)生“正向成交”；中心區(qū)成交環(huán)比持平、新政令郊區(qū)的政策優(yōu)勢減弱，成交環(huán)比下滑，近郊和遠郊項目分別下跌15%、27%。
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉接受新快報采訪時表示，本次廣州新政力度不小，但受臨近春節(jié)假期節(jié)點的限制，樓盤營銷準備不足，周末兩天未能迅速轉(zhuǎn)化為來訪和成交。從克而瑞的監(jiān)控來看，上周廣州全市163盤來訪量仍然保持1月以來的慣性下滑趨勢，環(huán)比下降11%，周認購量在限購區(qū)熱點樓盤舊客轉(zhuǎn)化加快的帶動下，低位環(huán)比回升17%，止住了此前三連降的頹勢，但從絕對值來看仍是近三個月的低位水準，僅好于之前兩周，新政市場影響還有待進一步發(fā)酵。
地產(chǎn)專家鄧浩志同樣認為，此次限購政策松綁能夠釋放部分購買力，同時對市場起到信心鼓舞的作用。但即將到來的春節(jié)假期一定程度上影響到新政效應(yīng)的發(fā)揮，待到假期過后，政策帶來的刺激會在“小陽春”有所表現(xiàn)。
●二手市場
個別業(yè)主迅速反價上百萬元，但降價盤仍是主流
此番樓市政策調(diào)整，還包括支持“租一買一、賣一買一”，即居民家庭和個人將名下住房用作租賃或者掛牌計劃出售，購買住房時將相應(yīng)核減名下住房套數(shù)；商服類物業(yè)也不再限定轉(zhuǎn)讓對象，可以轉(zhuǎn)讓給法人單位，也可以轉(zhuǎn)讓給個人。
相應(yīng)的，二手房市場迎來了新變化。記者通過二手房中介平臺了解到，廣州部分120平方米以上的二手房價格迅速調(diào)高。例如，就在新政發(fā)布后的2個小時內(nèi)，位于天河公園板塊的一套房源從3580萬元上調(diào)至4200萬元，掛牌價直接漲了620萬元。海珠區(qū)雅郡花園一套160多平方米的房源，也在當(dāng)天調(diào)高掛牌價210萬元。
然而，“從監(jiān)測數(shù)據(jù)來看，市場放盤主流還是以降價為主?！焙细谎芯吭焊呒壏治鰩熈貉嗝髦赋觯?dāng)前為買方市場，基本上能成交的都是降價居多。此次限購放松主要面向改善群體，有些客戶需要先賣掉房子才有資金買下一套，個別業(yè)主之所以調(diào)高價格通常是因為出售意愿不強烈。她進一步表示，由于新政下的不動產(chǎn)相關(guān)實操細則尚未出臺，現(xiàn)在選擇前來咨詢的客戶會比較多。等到2月底，二手房的市場反應(yīng)才會呈現(xiàn)出較為真實的面貌。
記者留意到，目前一手樓盤的供應(yīng)主流為改善型的產(chǎn)品，大多在120平方米到140平方米之間，而二手房成交則以中小戶型為主。根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)布的數(shù)據(jù)，2023年11月-2024年1月，二手房的網(wǎng)簽面積區(qū)間中，60㎡-90㎡和90㎡-120㎡所占的比重均已超過六成。這意味著，二手房尤其是大戶型，會被同類型新房進一步擠壓空間，想要“賣一買一”其實并不容易。
●未來趨勢
“短期內(nèi)政策優(yōu)化空間不大，更多靠市場自我調(diào)整”
目前廣州基本全面放開限購，后續(xù)是否仍有調(diào)整的空間以及利好效應(yīng)能發(fā)揮幾何？對此，肖文曉指出，經(jīng)過去年8、9月份和這一次的兩輪比較大的優(yōu)化調(diào)整，目前廣州限購限貸政策相較之前已經(jīng)大幅放寬。從其他城市的經(jīng)驗來看，接下來可能的優(yōu)化選項還包括有首套首付下調(diào)至兩成、購房契稅優(yōu)惠、發(fā)放購房補貼、全面取消限購限售等，但短期內(nèi)發(fā)力空間已然不大，接下來更多的還是要靠市場自我調(diào)整，逐步去兌現(xiàn)政策放寬的利好，推動行業(yè)修復(fù)的進程。
在另一面，伴隨著樓市政策持續(xù)調(diào)整，“低端有保障、高端有市場”的新格局逐漸成形，這對于進行高端住房供給的優(yōu)質(zhì)房企無疑是市場新機遇。廣東中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜認為，高端住宅或豪宅項目整體市場比例較小，在10%-20%之間，大部分購房者以剛需和普通改善型為主。而即使多項利好刺激下，樓市在新一年里仍面臨市場承壓，房企之間的競爭仍是回歸到產(chǎn)品本質(zhì)，要能契合客戶的實際需求，給予實在居住體驗，而不是一味依靠花式營銷“巧立名目”。
新快報記者 梁茹欣
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