21世紀經(jīng)濟報道記者柳寧馨 杭州報道
上半年，杭州寫字樓租賃市場發(fā)生顯著變化，TMT行業(yè)占比最高，其中，電商、游戲、硬科技等行業(yè)辦公樓新租需求快速擴張。
TMT，即科技、媒體和通信行業(yè)的縮寫，是指以信息技術(shù)為核心，涵蓋了互聯(lián)網(wǎng)、多媒體、通信等多個領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)集合。而在兩年前，占據(jù)杭州寫字樓租賃首位的還是金融行業(yè)。
在TMT中，杭州的直播電商、平臺互聯(lián)網(wǎng)、游戲公司又成為辦公樓租賃“新三駕馬車”。
近兩年來，杭州直播電商繼續(xù)擴張，頭部機構(gòu)持續(xù)擴面積、設(shè)總部。同時，阿里、網(wǎng)易等平臺互聯(lián)網(wǎng)公司持續(xù)有業(yè)務(wù)分拆、人員創(chuàng)業(yè)，一批AI、云計算的公司在杭州新租下辦公場所。近四年來，杭州動漫游戲產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值年均增速超20%，大量腰部游戲企業(yè)崛起，也帶來了大量的辦公租賃需求。
更值得關(guān)注的是硬科技企業(yè)。早在2022年，杭州啟動打造智能物聯(lián)、生物醫(yī)藥、高端裝備、新材料和綠色能源五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，串聯(lián)起20多條新興產(chǎn)業(yè)鏈。今年上半年，“杭州六小龍”成為杭州科創(chuàng)新敘事，市場和資本依然在關(guān)注“第七條龍”，更多硬科技企業(yè)在杭州持續(xù)生長，也有望帶動寫字樓租賃新需求。
第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部助理董事徐夢璐在接受21世紀經(jīng)濟報道記者采訪時表示，電商類企業(yè)需求持續(xù)為杭州辦公需求提供動能，科技研發(fā)、半導(dǎo)體/集成電路等硬科技領(lǐng)域也貢獻了部分需求。杭州硬科技企業(yè)已進入規(guī)模化發(fā)展階段，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)辦公需求逐步外溢至蕭山區(qū)、余杭區(qū)等區(qū)域，疊加杭州市人才引進政策及總部企業(yè)扶持窗口期，預(yù)計將進一步吸引區(qū)域總部或研發(fā)中心落地。
TMT行業(yè)強勢回歸
今年上半年，杭州辦公樓租賃市場上，TMT行業(yè)強勢回歸，重新成為辦公需求的主導(dǎo)力量。同時，消費品制造業(yè)受新能源產(chǎn)業(yè)帶動，擴張勢頭迅猛。消費服務(wù)業(yè)中的教育留學(xué)類企業(yè)也展現(xiàn)出強勁的增長潛力。
世邦魏理仕發(fā)布的《2025年上半年杭州房地產(chǎn)市場回顧》顯示，上半年，行業(yè)需求結(jié)構(gòu)方面，杭州辦公樓市場變化明顯，TMT以19%的占比繼續(xù)領(lǐng)跑市場，得益于杭州良好的電商經(jīng)濟培育環(huán)境，電商類企業(yè)擴張速度尤其明顯。
上半年，杭州辦公樓租賃市場排在第二的行業(yè)是消費品制造業(yè)，占比達17%，其需求主要來自新能源汽車以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動；消費服務(wù)業(yè)位居第三，占比達16%，教育留學(xué)類公司依舊保持快速增長的態(tài)勢；第四和第五分別是專業(yè)服務(wù)和金融，分別占比11%和10%。
根據(jù)仲量聯(lián)行公布數(shù)據(jù)，上半年，杭州科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)對寫字樓需求有所回升，有整層以上成交，金融行業(yè)趨于冷靜，專業(yè)服務(wù)機構(gòu)需求依舊活躍，特別是英語、留學(xué)相關(guān)的教培機構(gòu)。
世邦魏理仕華東區(qū)研究部資深分析師張倩倩分析，今年上半年，杭州辦公樓市場需求穩(wěn)定，TMT回歸第一，與消費品制造業(yè)、消費服務(wù)業(yè)一起，共同貢獻了超五成的去化量。
事實上，2023年，杭州辦公樓租賃市場的主力行業(yè)還是金融業(yè)。根據(jù)世邦魏理仕公布數(shù)據(jù)，2023年杭州金融業(yè)市場新租需求占比31%，居于首位，消費品制造業(yè)的辦公樓租賃需求也很堅挺。
2023年是杭州的重要轉(zhuǎn)折點。這一年，杭州GDP突破2萬億元，亞運會的舉辦提升了杭州的城市綜合能級，在消費品制造業(yè)中，新能源汽車企業(yè)極氪汽車杭州研發(fā)中心落戶杭州也帶來辦公樓需求的攀升。
隨后，2024年的寫字樓市場上，TMT租賃需求逐漸旺盛，金融業(yè)占比逐漸降低，消費品制造業(yè)穩(wěn)健擴張。
根據(jù)世邦魏理仕公布數(shù)據(jù)，2024年上半年，TMT居需求?位，其中平臺互聯(lián)網(wǎng)、直播電商與游戲公司積極布局遷址未來科技城、黃龍與濱江等板塊。從2024年全年看，TMT與金融業(yè)寫字樓新租需求占比并列第一，消費品制造業(yè)位居第三。
2024年，直播電商行業(yè)經(jīng)歷了頭部主播信任危機等眾多節(jié)點事件后，直播平臺定位發(fā)生轉(zhuǎn)變，新的商業(yè)模式正悄然崛起。
如今，杭州電商行業(yè)的生態(tài)有了長期主義的發(fā)展趨勢。從今年上半年辦公樓新租需求數(shù)據(jù)看，杭州電商類的企業(yè)擴張速度尤其明顯。
在杭州濱江區(qū)，謙尋、宸帆、君盟等多家頂尖MCN機構(gòu)相繼落戶，“直播+”產(chǎn)業(yè)集群逐漸擴大，頭部機構(gòu)持續(xù)擴面積。
今年6月，21世紀經(jīng)濟報道記者參觀了國內(nèi)領(lǐng)先的直播電商機構(gòu)“交個朋友”公司，以及杭州直播電商產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈聚集地——云狐科技園。
“交個朋友”2021年從北京遷徙至杭州，經(jīng)過幾年發(fā)展，員工和辦公樓也逐漸擴大，目前辦公區(qū)域租賃云狐科技園的分散樓層。“交個朋友”副總裁吳加錄告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，近年來，公司持續(xù)加大直播電商培訓(xùn)領(lǐng)域的布局，交個朋友電商學(xué)苑發(fā)展比較快，在辦公樓里也設(shè)置了占地較大的培訓(xùn)教室。
核心產(chǎn)業(yè)圈蝶變
上半年，TMT行業(yè)再度登頂杭州寫字樓需求榜首，也映射杭州數(shù)字經(jīng)濟快速擴張發(fā)展。
在杭州，TMT領(lǐng)域的主要活躍辦公樓租賃需求端包括平臺互聯(lián)網(wǎng)、直播電商和游戲公司等。
以電商類企業(yè)為例，杭州是“直播電商第一城”，2022年杭州網(wǎng)絡(luò)零售額首破萬億大關(guān)，如今聚集全國60%的MCN機構(gòu)、超5000家直播相關(guān)企業(yè)。
當頭部電商企業(yè)持續(xù)往直播產(chǎn)業(yè)上下游拓展，開展供應(yīng)鏈整合、直播培訓(xùn)等業(yè)務(wù)，意味著更長久和穩(wěn)定的辦公租賃，擴大面積或者建設(shè)自己的總部大樓。
在徐夢璐看來，直播電商、跨境電商等細分領(lǐng)域電商企業(yè)需求持續(xù)為杭州辦公需求提供動能。這不僅在傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)，也在產(chǎn)業(yè)園區(qū)，反映出杭州數(shù)字經(jīng)濟優(yōu)勢的持續(xù)強化，電商經(jīng)濟培育環(huán)境成熟，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)集聚。
平臺互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)則走出一條較為成熟的發(fā)展擴張之路，從早期租用寫字樓，到如今自建產(chǎn)業(yè)基地，阿里、網(wǎng)易都是此類創(chuàng)業(yè)歷程的開拓者。
例如，阿里在杭州租賃的寫字樓從西湖區(qū)的華星科技大廈開始，隨著人員規(guī)模擴大、業(yè)務(wù)部門分拆，輾轉(zhuǎn)創(chuàng)業(yè)大廈、西湖國際科技大廈、華星世紀大廈、華星時代廣場、中小企業(yè)大廈、瑞利大廈、黃龍時代廣場、華星現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園等，后來逐漸建設(shè)確立了濱江、未來科技城兩大阿里基地。
不過，隨著阿里業(yè)務(wù)分拆，很多分枝陸續(xù)脫離兩大基地，在杭州各處開枝散葉。2025年6月，西湖阿里中心正式對外開放，未來將被打造成為AI方向的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，更多的創(chuàng)業(yè)者和AI企業(yè)會入駐。
平臺互聯(lián)網(wǎng)是杭州催生各類科創(chuàng)企業(yè)的沃土，從創(chuàng)業(yè)到拓展獨立辦公場所，這類科創(chuàng)企業(yè)在杭州有望繼續(xù)帶來辦公樓租賃的需求擴張。
此外，上半年，游戲公司在杭州的發(fā)展勢頭也非常好，從辦公樓租賃數(shù)據(jù)可看出穩(wěn)健擴張趨勢。
杭州一直是游戲業(yè)中的城市領(lǐng)跑者，《黑神話：悟空》的火爆，正吸引更多游戲企業(yè)前來扎根發(fā)展。今年年初，杭州印發(fā)的《關(guān)于推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的若干政策（2025年版）》提出，大力發(fā)展文化“新三樣”（網(wǎng)劇、網(wǎng)文、網(wǎng)游）出口。當更多游戲企業(yè)創(chuàng)業(yè)者來到杭州，產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)提升，預(yù)計會持續(xù)增加辦公樓的租賃需求。
在辦公樓租賃市場中，當金融行業(yè)趨于冷靜、科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求回升，還有哪些增量行業(yè)值得關(guān)注？
今年上半年，杭州GDP超過1.1萬億元，同比增長5.5%。今年，杭州全力建設(shè)五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造具有更強創(chuàng)新力、更高附加值、更可靠的產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈體系。
2022年，杭州啟動打造智能物聯(lián)、生物醫(yī)藥、高端裝備、新材料和綠色能源五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。生態(tài)圈之下，又包括20多條重點產(chǎn)業(yè)鏈，涵蓋視覺智能、集成電路、合成生物、智能機器人等。
《杭州市加快建設(shè)人工智能創(chuàng)新高地實施方案（2025年版）》提出，實施產(chǎn)業(yè)聚鏈工程，加速智能經(jīng)濟的集群式發(fā)展，此外，杭州還將打造人工智能產(chǎn)業(yè)生態(tài)創(chuàng)新空間，人工智能標桿產(chǎn)業(yè)園。
具體看，杭州每個區(qū)都有重點產(chǎn)業(yè)方向。例如，支持余杭區(qū)重點發(fā)展類腦智能、人形機器人、低空經(jīng)濟、智能計算等產(chǎn)業(yè)賽道。支持西湖區(qū)重點發(fā)展云計算、基礎(chǔ)模型、開源社區(qū)、智能空天等產(chǎn)業(yè)賽道。支持濱江區(qū)重點發(fā)展智能計算、數(shù)據(jù)服務(wù)、具身智能、智能終端等產(chǎn)業(yè)賽道等。
這些政策窗口期，也有可能促使更多硬科技企業(yè)將“注冊地+辦公地”一并遷入杭州，在未來帶來增量辦公樓租賃需求。
徐夢璐認為，寫字樓需求的首要驅(qū)動力是產(chǎn)業(yè)集聚，在當前多數(shù)企業(yè)運營主基調(diào)為提效降本的背景下，鎖定中長期租約也更易爭取到更多優(yōu)惠條件。長期來看，政策引導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)升級將推動行業(yè)租賃需求向高品質(zhì)、智能化辦公空間傾斜，新項目也愿意投入更多在新科技的應(yīng)用上。
本文鏈接：“新三駕馬車”來了，杭州寫字樓里一場靜悄悄的產(chǎn)業(yè)變革http://www.sq15.cn/show-1-48707-0.html
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