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21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 現房銷售又有新消息。
近日出版的《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》中，刊登了住房城鄉建設部部長倪虹的署名文章《推動房地產高質量發展》，其提出，在商品房銷售上，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。
在受訪專家看來，現房銷售是房地產發展新模式中的關鍵領域，“十五五”時期現房銷售制度將因城施策、循序漸進推進。
實際上，步伐較快城市已著手推進相關工作。前不久，湖南省岳陽市平江縣出臺《全面推行現房銷售和“好房子”規劃建設的若干措施（試行）》，明確在新出讓土地上新建的商品房項目，竣工驗收之后才能啟動商品房銷售，這意味著平江縣房地產銷售市場全面進入“現房時代”。
此外，今年以來，河南信陽、湖北荊門、湖南邵陽等地發文，推動現房銷售落地。
國家統計局數據顯示，今年前三季度商品房現房銷售面積累計值為23305.93萬平方米，同比增長9.9%，約占商品房銷售面積的35.4%。
推進現房銷售新信號
《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》明確，加快構建房地產發展新模式，完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。
倪虹在《〈中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議〉輔導讀本》發表署名文章中表示，改革完善房地產開發、融資、銷售制度。
其中在商品房銷售上，倪虹進一步指出，推進現房銷售制，實現所見即所得，從根本上防范交付風險；繼續實行預售的，規范預售資金監管，切實維護購房人合法權益。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，現房銷售是房地產發展新模式的關鍵領域，在房地產開發、融資、銷售環節意義重大，也是住房民生保障、維護住房公平的重要體現。推行現房銷售的出發點，在于防范爛尾樓問題，更好地保障購房者的權益。
中國社會科學院研究員，國家未來城市實驗室副主任王業強向21世紀經濟報道記者表示，預售制度下房企過度依賴高周轉模式，資金鏈脆弱，應逐步轉向現房銷售或完善預售資金監管機制，降低行業系統性風險?。
中指研究院相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，現房銷售的影響是多元的，將對購房者、房企、房地產行業產生深刻影響。對購房者而言，現房銷售可以降低購房風險；對房企而言，現房銷售模式下，房企將更加注重品質，從而推動產品品質提升，更加考驗企業的產品力，高產品力、強品牌力的企業未來發展機遇或將更大；對行業而言，在庫存量大的地區推進現房銷售，有助于控制供應規模，能夠直接改善市場供需結構，加快庫存的去化，也有利于房地產發展新模式的構建。另外，現房銷售對項目工程質量也提出了更高要求，將促進行業更高質量發展。
在王業強看來，探索實施現房銷售，從根本上化解風險，也是未來各地進行差異化房地產政策調整的一大方向，相關配套政策的完善，也將為房地產行業高質量發展提供保障。其中完善現房銷售配套融資政策，或將成為“十五五”期間重點落地的政策方向之一。
前述中指研究院相關負責人表示，從倪虹在署名文章中的表述可以看出，現房銷售制的推進并非“一刀切”，“十五五”時期，現房銷售或將逐漸推進，預計更多庫存量大的城市或區域將率先推進現房銷售。對于部分庫存量較小的地區來說，實行現房銷售后新增供應將減少，或影響市場供需平衡，這些地方更需要地方政府進行精準把控推進節奏和力度，同時加快完善適用于現房銷售模式的房地產融資制度等，也有助于推動期房銷售逐漸向現房銷售轉型。
現房銷售改革加速
此前，我國住房銷售制度改革已經啟幕。去年7月發布的《中共中央關于進一步全面深化改革 推進中國式現代化的決定》提出，改革房地產開發融資方式和商品房預售制度。緊接著，去年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議進一步明確，大力推進商品住房銷售制度改革，有力有序推行現房銷售，優化預售資金監管。
近年來，已有多地積極探索現房銷售。今年5月，中指研究院不完全統計發現，2022年末以來，全國已有超30個?。ㄊ校┏雠_現房銷售相關政策，如安徽提出有力有序推行商品房現房銷售，指導支持合肥、蕪湖做好試點工作；湖北荊門是省內唯一現房銷售試點城市，今年4月首批試點項目中的一個項目入市，商鋪售罄住宅簽約超八成。
另有多地出臺現房銷售配套支持政策，如贛州多區縣延長現房銷售項目土地出讓金繳納期限，九江多區縣對購買現房銷售項目的購房者進行契稅補貼，山東多地提高購買現房的公積金貸款額度等。
今年以來，至少有湖北荊門、河南信陽、湖南邵陽以及湖南平江縣這四地發文，明確要全面推進現房銷售。
7月1日，湖北荊門出臺《關于持續鞏固中心城區房地產市場穩定態勢的政策措施》，明確提出“有序推進現房銷售”。對新出讓的優質房地產開發用地，優先采用現房銷售模式開發。2026年1月1日起，新出讓土地開發的商品房，原則上實行現房銷售。
7月11日，信陽四部門印發《信陽市中心城區加強商品房預售管理工作的若干措施（試行）》，明確提出，對于新出讓土地的項目，將“現房銷售”列入用地規劃設計條件和土地出讓合同，實行現房銷售。這意味著信陽成為今年全國首個全面落地現房銷售的城市。
9月25日，邵陽市九部門聯合出臺《關于促進邵陽市房地產高質量發展的若干措施》，其中明確，新出讓的土地，未明確預售條件的，將全面實行現房出售。11月，平江縣也發文明確，在新出讓土地上新建的商品房項目，竣工驗收之后才能啟動商品房銷售。
需要注意的是，荊門和信陽在新政中都明確要按照“新老有別”的原則推進現房銷售。信陽提出，在建項目按現行法律、法規執行，未開工項目及已簽訂框架協議的項目實行封頂預售；荊門規定，逐步配套提高商品房預售門檻，2025年8月1日后取得施工許可證的項目，工程形象進度應達到建筑主體結構封頂。
信陽市住建局負責人表示，將通過逐漸縮小預售與現售的差距，以平穩、漸進的方式推進預售向現售轉變，加強政策前后銜接。
據國家統計局數據，去年商品房現房銷售面積30031.92 萬平方米，商品房期房銷售面積67353.09萬平方米，現房銷售面積約占商品房銷售面積的30.84%。今年前9月，商品房現房銷售面積23305.93萬平方米，在商品房銷售面積中的占比提高至35.4%。
“在實際發展中，現房銷售應當遵循循序漸進的原則?！眹儡S進表示，各地在推進現房銷售的過程中，要密切關注企業的承受能力。短期內，企業對資金的需求較大，期望通過較快的方式回籠資金。如果盲目推進現房銷售，可能會給企業帶來資金壓力，導致企業難以適應。從長遠來看，鼓勵企業從打造高品質住宅、推動房企轉型的角度，積極推進現房銷售。
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