新快報訊 1月27日，廣州限購政策迎來優化調整。《廣州市人民政府辦公廳關于進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》發布，其中提到，優化調整限購政策，（一）在限購區域范圍內，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。（二）在限購區域范圍內，居民家庭將自有住房用作租賃住房并辦理房屋租賃登記備案手續的，或者在廣州市存量房交易系統取得房源信息編碼并掛牌計劃出售的，購買住房時相應核減家庭住房套數。（三）對于具備合并不動產權證書條件的房屋，購房人可以申請轉移登記業務、合并登記業務一同辦理。（四）商服類物業不再限定轉讓對象。通知自2024年1月27日起正式實施。
限購區內120平方米以上新房供大于求
“新政預計會令大戶型銷售明顯提升”
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，此次《通知》從需求端著手，落實1月26日住建部房地產融資協調機制部署會提出的“要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策”的精神。“以天河區為例，2023年天河區新房交易套均面積為130平方米/套。改善型需求為主導，加上供應量明顯增長，導致目前天河供求比為1.75：1。在需求端減少限購區域內的大戶型購房的限制條件，有利于推動改善性需求適時入市。”
克而瑞廣佛首席分析師肖文曉告訴記者，“2023年120平方米以上的戶型，在限購區內供求比為1.24，是大于1的，說明市場供大于求。如果不限購，自然可以釋放出更多的需求。”肖文曉表示，在2023年限購區域的一手住宅成交之中，120平方米以上的成交均價是72445元/平方米，而120平方米以下只有42579元/平方米，顯示120平方米以上的成交以高端物業為主。“本次廣州放開120平方米以上住房限購，吻合了近年廣州樓市改善性需求增多的趨勢，同時對于解禁現有限購區域的購買力有重要的意義，也符合‘低端有保障、中端有支持、高端有市場’的住房制度設計，將高端住房需求交還給市場解決。”
“由于最近三年樓市成交回歸主城區，改善型購房是絕對主導，所以這次釋放的購買力將會比較大。”鄧浩志認為，“預計限購區域內大戶型銷售將會獲得明顯提升，主要受惠的板塊包括海珠，荔灣，越秀，天河，白云南部。此次政策不單針對新房，二手房也取消了120平方米以上的限購，所以對新房市場，二手房市場都會起到帶動作用。另外，廣州核心城區取消120平方米以上限購后，或將帶動部分外地購房需求。”
易居研究院研究總監嚴躍進認為，“新政其中一個重要信號意義，是各地放松的自主權增加增大。從這個角度來講，廣州也是體現了當前整個房地產市場這個地方城市的政府做出這個調整，對全國其他城市具有積極的啟發和示范意義。”
改善性住房需求的占比越來越大
120平方米以上新房占廣州限購區成交的37%
近年來隨著樓市需求結構的變化，市場上改善性住房需求的占比越來越大。克而瑞廣佛數據顯示，2023年，廣州120平方米以上的一手住宅共成交20090套，占比為27%，與2021年相比提高了3.8個百分點；120平方米以上的二手住宅成交21221套，占比為20%，同樣比2021年提高了5個百分點。從荔灣、越秀、海珠、天河、白云的非北部四鎮，以及南沙區這幾個限購區成交來看，120平方米以上成交套數是8409套，占比是37%。
11區當中，2023年120平方米以上的新房成交量以番禺和黃埔最大，分別成交4030套和2910套。不過鄧浩志認為，在政策啟動后，番禺、黃埔的優勢不在。“去年920新政之后，番禺黃埔因為全面取消限購，吸納了不少改善型客戶。但由于目前核心城區改善型戶型也取消了限購，部分有資金實力的客戶，可能會重新回歸核心城區。老黃埔，萬博長隆等與核心城區競爭的板塊，部分購買力或被分流。”
而在荔灣，2023年120平方米以上新房供應套數為2578套，成為僅為1281套，是11區中供大于求最明顯的區域。鄧浩志認為，廣州的政策松綁，對周邊城市如佛山的樓市也將形成一定的分流。
鼓勵“租一買一”和“賣一買一”
促進供應和交易兩旺
本次廣州限購政策的進一步優化，鼓勵“租一買一”和“賣一買一”這條政策也引來業內很大關注。新政提到，只要將現有租賃住房辦理登記備案或在存量房交易系統掛牌出售即可核減家庭住房套數。
鄧浩志告訴記者，“名下房源，只要已出租或掛售，就核減家庭住房套數。也就是說你名下物業出租了，或者已經掛牌了。都不計入住房套數。”根據2021年，廣州市住房和城鄉建設局發布的《關于進一步規范房源信息發布的通知》顯示，房地產中介服務機構及其從業人員在接受業務委托時，應當通過存量房網上交易平臺與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同，取得盤源編碼，并編制房屋狀況說明書。也就是說，房源只要正式掛牌便能取得房源編碼。
肖文曉向記者表示，“新政進一步放開了限購門檻，鼓勵有需要的家庭在合理范圍內購置多套物業，可以進一步與去年已經優化的差別化信貸政策形成合力，支持更多的有效住房需求入市，預計本項政策其對市場的帶動效用不在解禁120平方米以上限購之下。”
李宇嘉指出， “松綁對戶型的限購政策，‘賣一買一、租一買一’，有助于消化庫存的同時，推動剛需和改善型住房需求的循環，新房和二手住房的循環，租賃和交易的循環等，促進供應和交易兩旺。
“今年廣州樓市將進入到探底和企穩的進程中”
隨著穩增長重回工作中心，2023年底的中央經濟工作會議提出，“多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策”。李宇嘉預計，國家層面將繼續通過降低LPR來引導按揭利率下行，繼續降低房屋交易的稅費成本，降低住房消費的門檻，地方層面一攬子需求紓困政策的效果開始漸次顯現，促進剛需和改善型需求的效果將進一步體現。同時，中央金融工作會議提出的對所有企業貸款要“一視同仁”，近期住建與金融部門對房企融資的協調機制已經做出部署，供給端的行業風險對于預期的沖擊（擔心期房交付風險）將開始消弭，預計廣州2024年商品房市場將進入到探底和企穩的進程中。
鄧浩志認為，目前廣州樓市限制性政策，超過一大半已經撤出。“好的方面是，后續基本可以按照市場化原則進行運作。盡管如此，如果廣州樓市仍然不僅后續可用的辦法還有不少，比如降低購房首付，降低二套房首付比例，降低購房利率等等。下一步，預計北京、上海、深圳還會有進一步的支持性政策。”
采寫：新快報記者 何璐詩
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