對出租承租活動、住房租賃企業和經紀機構的行為作出明確要求
甲醛超標、亂扣押金、房東突然漲租……租房的坑，你踩過嗎？9月15日起，我國首部專門針對住房租賃的行政法規——《住房租賃條例》（下稱《條例》）正式施行。
《條例》對出租承租活動、住房租賃企業和經紀機構的行為等都做了明確的要求。
速覽
安全
住房應當符合建筑、消防、裝修等強制性標準
《條例》指出，用于出租的住房應當符合建筑、消防、燃氣、室內裝飾裝修等方面的法律、法規、規章和強制性標準，不得危及人身安全和健康。此外，廚房、衛生間、陽臺、過道、地下儲藏室、車庫等非居住空間不得單獨出租用于居住。租賃住房單間租住人數上限和人均最低租住面積應當符合設區的市級以上地方人民政府規定的標準。
押金
無正當理由不得扣減押金
《條例》規定，出租人收取押金的，應當在住房租賃合同中約定押金的數額、返還時間以及扣減押金的情形等事項。除住房租賃合同約定的情形以外，出租人無正當理由不得扣減押金。
退租
留出合理時間，不得暴力、威脅退房
《條例》規定，出租人依法解除住房租賃合同的，應當通知承租人，并為承租人騰退租賃住房留出合理時間。出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人解除住房租賃合同或者騰退租賃住房。
隱私
不得非法買賣他人信息
《條例》規定，住房租賃企業不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個人信息，不得非法買賣、提供或者公開他人個人信息。
合同
實名簽訂合同并備案
出租人和承租人應當使用實名簽訂住房租賃合同，住房租賃合同應當向所在地房產管理部門備案。
點評
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉——
《條例》將提振市場預期和信心
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，《條例》對老百姓反映集中，一些急難愁盼的問題，比如“群租”“提燈定損”“打隔斷”等亂象的處置有積極意義。其出臺提振了市場的預期和信心。
李宇嘉指出，從短期影響看，《條例》對房源的合規性、經營主體的規范性提出了明確的要求，落實下去后，部分房源可能退出市場，特別是一些租金較低的非住宅租賃房源、二房東籌集的房源、打隔斷的房源等；另外房源合規化，會提升投入，可能導致部分區域租金上漲，低收入群體租賃選擇減少。對此，要加大保障性租賃住房供給，還要加大規劃、用地、融資、稅費扶持，積極盤活存量房源，增加市場供應。
“整體看，《條例》對各方權益的規范，會提高租賃穩定性，提升租房意愿，租賃現金流趨于穩定，從而激勵市場主體投資住房租賃，包括一些房地產開發企業，有利于促進行業從增量向存量，從建設到運營的轉型，對行業新模式構建，對REIT（不動產投資信托）發行有積極意義，市場有了新的投資防線。”李宇嘉表示。
焦點
個人房東不罰款
“房東稅”說法存誤導
不少房東擔憂《條例》將帶來新的稅收負擔。對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進進行了分析。
實踐中為什么很少有房東交稅？嚴躍進表示，在日常生活中，大多數房東與租客之間簽訂的是私人合同，租金不高，租賃行為具有“非正式”特點，房東普遍沒有主動申報納稅的習慣。因此，盡管出租房屋本質上是經營行為，但現實中主動繳稅的房東較少。如果租客需要發票（例如單位可報銷租金），房東則需通過稅務APP等渠道開具發票，此時就需要依法繳納個人所得稅和房產稅，綜合稅率一般為租金的2.5%左右。“例如，月租金1000元，稅費大約為25元。但若租客不要求發票，多數房東不會主動報稅。”
嚴躍進認為，合同備案的主要目的，是為了規范租賃市場，保障交易安全，方便租客辦理居住證、提取公積金用于租房等公共服務。備案并不等同于征稅，且目前個人房東出租房屋不屬于強制備案范圍，也不存在因未備案而罰款的情況。
“根據《條例》，住房租賃合同備案是推薦行為，而非強制。僅針對住房租賃企業、長租公寓、保障性租賃住房等機構出租行為，才要求強制備案。個人房東不備案不會被罰款，但如果租客有需要，也可自行辦理備案，且不收取任何費用。”嚴躍進認為，“房東稅”這一說法存在誤導，容易讓公眾誤解為條例要對房東加稅或嚴管。
案例
VR不等于實物，要實地看房
記者從廣州市房地產中介協會獲悉，今年6月，身在異地的黃小姐打算畢業后來廣州工作，為了能盡快找到落腳點，她在某租售平臺尋找出租房。黃小姐通過平臺上的VR看房功能，最終選定了某一物業，并與發布該房源的經紀人劉某聯系。經紀人劉某詢問黃小姐是否需要約業主看房，黃小姐覺得通過VR看房已經了解了房子的大致情況，不需要實地看房。最終在經紀人劉某的促成下，黃小姐與業主完成了線上簽約，向業主支付了“兩押一租”以及向中介公司支付了中介服務費。
一周后，黃小姐攜帶行李來到廣州，并到中介公司拿出租房屋的鑰匙，打算入住前打掃房屋衛生。打開房門，發現房屋的套內面積比線上VR看起來的要小很多，采光也不理想，而且睡房的空調老化，使用時噪音大。黃小姐向業主提出解除合同并退還“兩押一租”。業主表示合同已簽訂，如果黃小姐執意退房，將按合同的違約條款執行。
廣州市房地產中介協會有關負責人也表示，本案中，不能認定中介公司發布虛假房源信息。“因為中介是受業主委托放盤，發布的信息也是真實的，只是VR技術讓承租人對房子面積產生了誤會。”
那么，打工人應該如何正確租房？如何查詢租房企業、機構？實地看房注意什么？押金難退怎么辦？廣州市房地產中介協會向記者介紹了一些小妙招。
●看房應注意什么？
一、檢查屋內家私家電、廚衛浴等各項設施設備，做好記錄，發現房屋有電器損壞、下水道堵塞、房屋滲漏等問題，及時向業主溝通解決方案。
二、新裝修房屋全新家私有可能甲醛超標，看房時如嗅到明顯的刺激味道，謹慎選擇。
三、對噪音、采光等有較高要求，建議多時段看房，避免入住體驗不佳，引起糾紛。
●如何查詢中介信息？
廣州市房地產中介協會提示，要警惕遠低于市場價的房源；可先視頻看房，再實地確認；盡量選擇經營規范，市場信譽度高的專業化、規模化住房租賃企業或選擇有房地產中介服務機構備案證書的中介機構。
租客可以通過以下途徑查詢租賃企業或中介機構信息：登錄廣州市房屋租賃信息服務平臺——陽光租房查詢登記在冊的租賃企業；或登錄廣州市住房和城鄉建設局行業數據查詢已備案的中介機構及經紀人；或關注廣州市房地產中介協會微信公眾號、協會官網查詢中介信用檔案。
●租房合同有模板嗎？
簽訂租賃合同時，推薦使用廣州市住房和城鄉建設局、廣州市市場監督管理局聯合發布的《廣州市住房租賃合同示范文本》，可有效預防和減少房屋租賃過程中出現的風險，維護租賃雙方的合法權益。簽合同前務必認真逐條閱讀合同條款，充分理解合同內容，不明白的應讓中介人員解釋說明。
●如何保障自己的押金不被亂扣？
一、入住時全程錄像記錄房屋現狀。
二、水表、電表、煤氣表讀數拍照，發房東確認。
三、支付房租后要保留相應的支付憑證，如押金收據及每月租金的轉賬記錄等。租賃期間對房屋家私家電產生的維修保養更換等費用也需要保留好票據，可作為今后協商的重要依據。
四、退房時要求房東當場驗房并簽字確認，當面結清。
■新快報記者 王彤 見習記者 程羽
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