超100倍甚至200倍的資金搶購，上市首日動不動就漲停！是的，財小圈說的就是資產界的“當紅炸子雞”——REITs。
最近REITs吸引了不少投資者關注，一些理財資金也盯上REITs，期望通過REITs打新提高理財產品收益率，所以這一資產近期才一直被熱捧。
什么是REITs呢？
如果說股票是公司上市，那么REITs就是資產上市。發行人把有穩定收入（比如租金、收費）的項目資產打包上市，投資者買了REITs就等于通過REITs基金持有這些資產的所有權或經營權，可以分享這些項目的收益，而且強制要求每年項目90%的可分配收益要分給投資者。
比如租賃類的REITs，就好比大家一起湊錢買下一棟樓或幾棟樓當“包租公”“包租婆”，然后你可以按購買份額的占比分享這些樓的租金收入。
前幾年REITs不溫不火，跌了幾年。去年以來REITs慢慢有了些熱度，這也是有原因的——利率繼續下行，國有大行存款利率已降至1.7%以下，高收益“資產荒”加劇，可以拿穩定分紅并且收益不低的REITs項目更加受到資金追捧。
今年以來REITs相當火爆，財小圈發現，今年新上市的15只REITs，有9只在上市首日漲30%，觸及漲停，14只漲幅達到或超過20%，只有1只漲幅在20%以下。
雖然不像有的新股上市首日相比發行價翻幾倍，但是它只要參與就會中，只是中的比例不確定，不像打新股要碰運氣，可能1股都打不中，REITs發行是按比例分配，掌握技巧并且運氣好的話還可能全中。比如網上發行10億，總共有100億資金認購，那么大家就統一按10%比例分配。
不少REITs在網下發行時受到機構追捧，6月份以來有67%比例的新發行REITs網下認購倍數超過200倍，剩下的認購倍數也超過100倍。
200倍什么概念呢？比如人家只要募集10個億，結果有2000億資金來買。機構們在網下“搶”，咱們個人投資者則可以在網上發行的時候認購。
怎么參與呢？打新前需要到證券公司APP開通REITs交易的權限，大致步驟如下：
1、到APP首頁找到“業務辦理”或類似功能；
2、找到基礎設施基金，或者搜基礎設施基金；
3、簽署風險揭示書。簽署后即辦理成功（財小圈已開通基金功能，如果沒開通可能還要先開通基金功能）。
然后在首頁點“交易”，再點“場內基金”，就可以看到了，可以看到“即將發售”“正在發售”“即將上市”和“已上市”的REITs基金。“正在發售”的REITs基金就是可以打新的REITs基金。具體發售時間要看REITs基金的公告。
到哪里提前查看將發售的REITs基金呢？在*方財富網這些網頁首頁點新股，再點新股申購，再點REITs，最上面就可以看到有沒有將發售的REITs基金，看看發售起始日和發售截止日分別是哪一天，期間就是可以打新的日期。如果很火爆的時候，通常在第一天認購更好。
比如下個月即將發行的“華夏中海商業REIT”將在深交所上市，深交所的規則為，如果投資者的有效認購數量超過向公眾投資者發售的總量，則采取“末日比例確認”的方式實現配售，比如發行 100 萬份，第一天認購 90 萬份（未超額），第二天認購 100 萬份（超額），則第一天因為認購總額沒有超過發行總額，認購者可獲得100%比例配售，獲配 90 萬份，認購多少都成功；而第二天認購的投資者總共申請認購100萬份，但剩下只有10萬份了，獲配比例就只有10%了。比如你認購10萬份，只能按10%的比例獲配1萬份，也就是說你只成功認購了1萬份，剩下的沒成功的部分一般3天后資金會退給你。
上交所有點不一樣，實行的是“全程比例配售”，不管你第一天還是第幾天認購，最后都按比例分配。但是如果發行太火爆，第一天搶完就結束發行了。所以不如在第一天就認購了以免搶不到。
那么怎么知道REITs基金的發行熱度呢？一般在發售公告里就會公布網下投資者的擬認購倍數（擬認購份額數量總和除以網下初始發售份額數量），可以作為參考，擬認購倍數越高說明越受機構追捧?？偟膩碚f，REITs上市第一天跌破發行價的比例比較低，目前只有5.3%的比例破發。
那么哪些機構比較青睞REITs呢？以9月9日發行的華夏凱德商業REIT為例，有不少保險資管、券商資管、私募基金等參與，還有寧銀理財、建信理財等理財公司的多只產品參與網下配售。
REITs基金有哪些類型呢？該怎么挑選打新標的？
REITs兼具股性和債性，波動幅度在股票和債券之間。主要有兩大類：
一類是產權類REITs，可以獲得項目所有權，成為項目公司的股東，出租類的REITs相當于當房東拿租金，這類REITs的價值主要看兩方面，一是資產價值，二是分紅，除了分紅外還可以賺資產增值的收益（也可能因資產貶值而虧損），所以這類REITs股性更強一點；
第二類是特許經營權類REITs，這類項目通常以收費為主要的收入來源，例如高速公路向過往車輛收取過路費。這類REITs現金分派率通常要比產權類REITs稍微高些，因為特許經營權一般有期限，如果特許經營權到期了（不考慮延期的情形）可能資產價值歸零。要靠現金分派實現回本和收益。所以每年收到的現金分派中，既包括分紅，還包括一部分本金返還。所以這類REITs投資者更關注現金分派，債性更強一點。
對于打新投資者來說，很多資深投資人通常建議不要“戀戰”，上市首日就直接賣出。不管漲跌都不要在等，賺一二級市場差價就好。
REITs有哪些優點和缺點呢？
優點：
1、參與打新門檻較低，滬市認購最低1000元起，深市最低1000份起；
2、有穩定分紅。REITs主要投資于能產生穩定現金流的底層資產（比如保障性租賃住房、高速公路、產業園等），每年至少給你分一次紅，去年有不少REITs分紅次數超過3次，最多達5次。
缺點：
1、現在比較火的情況下，獲配比例可能不高，要資金量大可能才能中得多一些。不火的時候又有跌破發行價的風險，也就是虧的風險，但截至目前破發比例低。
2、流動性較差，二級市場主要是機構在玩，交易活躍度不高。
3、最近REITs跌了一些，要注意二級市場降溫可能對打新收益的影響。
好了，本期財小圈關于投資Reits的心得就分享到這里了。
溫馨提示：文內聊到的各類投資品都是我們的知識分享，絕非對您的投資建議，請各位小伙伴理性判斷，對自己的錢包負責哦。
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