（發布會現場照片 左為林鎮鴻 右為梁展嘉 攝/張偉澤）
南方財經 21世紀經濟報道記者 張偉澤 香港報道
10月20日，瑞銀投資銀行亞太區房地產行業研究主管林鎮鴻在媒體分享會上，對中國內地及香港的房地產市場前景提出了最新看法。他強調，租金走勢是判斷市場是否回暖的關鍵先兆，維持此前對內地房地產市場將在2026年下半年見底的預測。
林鎮鴻解釋說，只有當租金率先企穩，居民才會重新評估購房的成本效益，進而考慮“由租轉買”。他指出，在過去三到四年間，由于內地樓價與租金普遍下跌，許多人推遲了購房計劃，轉向租賃市場。這一趨勢使得一線城市的租賃市場成交活躍，約半數人口通過租房解決居住需求，因此，租金水平能夠更直接地反映真實的住房需求。
在分析市場狀況時，林鎮鴻指出，當前內地房地產市場呈現出結構性分化，高端住宅銷售表現強勁。他認為，這主要是因為此前的限價政策制約了開發商建設高端項目的意愿。隨著相關措施取消，市場的改善性需求開始被激活并得到滿足。
對于香港住宅市場，林鎮鴻表示，盡管當前市場因失業率上升及短期供應過剩而承壓，但他預計未來三至四年將出現供不應求的局面，因而看好香港住宅市場的后市表現。
瑞銀大中華區房地產行業分析師梁展嘉則指出，隨著美聯儲開啟降息周期，香港銀行同業拆息（HIBOR）預計將從目前的約3%降至年底的2.2%，并在明年進一步下探至1.6%。這一將為香港樓市發展支撐。
而對于香港寫字樓市場，梁展嘉表示，鑒于香港2026年寫字樓新供應大幅減少，因此預計寫字樓出租率于2027-2028年會穩步上升。但估計租金仍將繼續下跌，或到2026年底才會見底回穩。
近期，一宗大型交易引發了市場對香港寫字樓市場回暖的討論。阿里巴巴和螞蟻集團日前宣布斥資9.25億美元（約70億港元），購置銅鑼灣港島一號中心共13層商業寫字樓，作為兩家公司的香港總部。
此次交易總收購價為9.25億美元，出售寫字樓總建筑面積約30.16萬平方英尺，若相關條件滿足，本次交易預計于2025年12月31日完成，有望創下自2021年以來香港最大宗寫字樓交易。
對此，林鎮鴻指出，僅靠自用買家難以推動香港整體寫字樓市場回暖。他表示，當前市場買家主要由投資者和自用買家構成。盡管數據顯示，香港證監會持牌人數自2024年9月以來顯著增加，預示未來寫字樓需求可能上升，但他強調，市場成交的真正復蘇仍需依賴投資者入場。
林鎮鴻對21世紀經濟報道記者表示，目前投資者在寫字樓買家中的占比僅為20%，遠低于以往50%的平均水平。這一現象主要源于兩方面原因：一是銀行對寫字樓抵押貸款態度審慎；二是當前香港利率環境仍處高位，寫字樓的租金回報率不高。不過他也指出，目前香港甲級寫字樓租金已顯現觸底跡象。
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