2024年三季度，政策端方面，中央和地方政府出臺了一系列政策舉措支持住房租賃市場發(fā)展，尤其是金融扶持方面，推動落實3000億元保障性住房再貸款政策，調(diào)整優(yōu)化保障性住房再貸款政策，資金支持比例由60%提高至100%；鼓勵地方國企等各類市場主體盤活存量住房用作保障性租賃住房等，促進加快建立租購并舉的住房制度。
從市場端來看，住房租賃企業(yè)整體發(fā)展穩(wěn)健，營收、凈利潤、管理規(guī)模和開業(yè)規(guī)模等指標穩(wěn)步增長；但經(jīng)營層面仍承壓，5單保租房REITs共12個基礎設施項目，平均出租率較第一、二季度出現(xiàn)下滑。
一、上市企業(yè)住房租賃業(yè)務財務分析
1、企業(yè)整體表現(xiàn)
據(jù)邁點研究院不完全統(tǒng)計，截至2024年12月10日，重點監(jiān)測的住房租賃相關企業(yè)中，有12家發(fā)布了2024年三季度財報，其中3家披露了住房租賃業(yè)務相關情況，分別為：萬科、貝殼和我愛我家。
整體來看，萬科泊寓作為地產(chǎn)系品牌的代表，住房租賃業(yè)務發(fā)展穩(wěn)健，無論是營業(yè)收入還是規(guī)模方面，均呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢；貝殼租房業(yè)務則以強勁的態(tài)勢擴張，收入和管理規(guī)模同比增長顯著；相寓深耕行業(yè)二十余年，仍保持穩(wěn)定增長趨勢，并為推動行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展貢獻力量。
2、企業(yè)對比分析
（1）營業(yè)收入
2024年三季度，萬科租賃住宅業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)收入9億元，同比增長1.1%；前三季度，共實現(xiàn)營業(yè)收入26.3億元，同比增長3.7%。泊寓持續(xù)強化運營效率，降低經(jīng)營成本，1-9月，泊寓項目前臺GOP利潤率為89.4%，保持行業(yè)領銜，自有渠道獲客占比提升至87.6%，單房運營成本同比下降6.2%，前三季度簽約租期同比提升40天。
貝殼租房三季度收入39.4億元，同比增長118%。貝殼通過精細化管理二次招租，提升客戶續(xù)租率和房屋預售率，降低空置成本；持續(xù)優(yōu)化升級產(chǎn)品模式，加強穩(wěn)定去化渠道建設和運營，降低市場波動的影響，提升出租的確定性。
（2）管理規(guī)模
管理規(guī)模方面，貝殼省心租在管規(guī)模突破36萬套，相寓和萬科泊寓管理規(guī)模分別為30.4萬套、24.7萬套。其中，貝殼省心租1年新增管理房源達到20萬套，平均每月新增超1.6萬套；相寓截至三季度末在管房源總量達到30.4萬套，較年初增長11.8%；萬科泊寓管理規(guī)模24.7萬間，開業(yè)規(guī)模18.7萬間，出租率94.9%，其中三季度泊寓新拓展房源8641間，新開業(yè)4865間，同時積極響應國家納保政策，管理房源中有11.7萬間納入保障性租賃住房。
此外，萬科泊寓還為客戶提供有溫度的租住服務，通過定期開展社群IP活動、提升社群活動覆蓋量，致力于打造有溫度的青年社區(qū)，讓租客住的開心、住的暖心。截至9月底，泊寓線上平臺累計注冊人數(shù)482萬，公眾號粉絲數(shù)達到135萬。
二、保租房REITs財務分析
1、5單保租房REITs整體表現(xiàn)
近期，公募REITs披露了三季度財報，整體來看，多數(shù)REITs經(jīng)營仍承壓，其中消費類REITs和保租房類REITs表現(xiàn)最為穩(wěn)健。5單保租房REITs合計實現(xiàn)1.16億元的營業(yè)收入，同比增長1%，環(huán)比增長63%；合計實現(xiàn)0.85億元的可供分配資金，同比增長2%，環(huán)比增長52%。
此外，10月份，招商基金蛇口租賃住房REIT登陸深交所，保租房公募REITs迎來第6單上市。在加速盤活存量資產(chǎn)要求下，公募REITs正被越來越多的企業(yè)視為謀求轉(zhuǎn)型的重要手段。
2、5單保租房REITs對比分析
（1）收入
從收入來看，板塊業(yè)績穩(wěn)健，環(huán)比漲跌幅不超過2%。國泰君安城投寬庭保租房REIT以4405萬元領銜，環(huán)比增長1.4%；中金廈門安居REIT收入在5單保租房REITs中環(huán)比增長率最高（1.8%），收入為2001萬元；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT收入下降0.6%，為1368萬元；其余2單REITs平均收入約1900萬元。
（2）凈利潤
凈利潤方面，華夏基金華潤有巢REIT增長顯著。華夏基金華潤有巢REIT由于其基數(shù)低，因此增長顯著，環(huán)比增長13.8%至301萬元；國泰君安城投寬庭保租房REIT凈利潤仍為5單REITs中最高，為1954萬元；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT凈利潤下滑3%，實現(xiàn)608萬元；華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT凈利潤分別為838萬元、731萬元。
（3）出租率
從出租率來看，項目間表現(xiàn)分化。有巢泗涇項目、保利香檳苑項目和江灣社區(qū)項目出租率相對較低，分別為90.6%、90.3%、91.3%；其余9個基礎設施項目出租率維持在94%以上，其中，中金廈門安居REIT的園博公寓和珩琦公寓接近滿租。
（4）項目房源量
項目房源量方面，中金廈門安居REIT基礎設施項目居首。中金廈門安居REIT基礎設施資產(chǎn)由2個保障性租賃住房項目組成，合計擁有房源4665套，可供出租面積合計19.9萬平方米；其次為華夏基金華潤有巢REIT，2個項目合計可出租房間總數(shù)2612間；華夏北京保障房REIT項目持有2處公租房資產(chǎn)，合計可出租房間數(shù)2168套，可出租面積10.7萬平方米；紅土創(chuàng)新深圳安居REIT持有的基礎設施資產(chǎn)項目建筑面積合計13.47萬平方米，共計持有1830套保障性租賃住房、9間商鋪以及510個停車位物業(yè)產(chǎn)權。
（5）租戶結構
從租戶結構來看，企業(yè)客戶集中度分散。5單保租房REITs中，紅土創(chuàng)新深圳安居REIT企業(yè)客戶最為集中，4個基礎設施項目企業(yè)客戶占比分別為65.7%、100%、75.8%和27.2%；此外，華夏北京保障房REIT的文龍家園公租房項目企業(yè)客戶占比20.6%；其余項目企業(yè)客戶集中度分散，個人租戶占比均在94%及以上。
三、結語
從披露了住房租賃業(yè)務情況的上市企業(yè)和保租房REITs業(yè)績表現(xiàn)來看，2024年三季度住房租賃企業(yè)整體表現(xiàn)維穩(wěn)，保租房REITs抗周期業(yè)態(tài)韌性持續(xù)凸顯，但經(jīng)營壓力仍存，部分項目租金、出租率等核心經(jīng)營指標同環(huán)比下降。
目前，首批上市的四單保租房REITs先后發(fā)布了擴募公告，且擬擴募的資產(chǎn)所在地均與初始投資項目的城市一致，有效分散了資產(chǎn)組合的風險。展望未來，隨著租賃住房領域可發(fā)行資產(chǎn)范圍的擴容，一方面REITs擴募將成為常態(tài)化；另一方面，以公租房、市場化租賃住房以及園區(qū)配套租賃住房等為底層資產(chǎn)發(fā)行的REITs也將逐步入市。
四、關于邁點研究院
邁點研究院成立于2009年，是聚焦文旅與地產(chǎn)研究咨詢的大數(shù)據(jù)中心。
邁點研究院長期致力于文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺建設，用“數(shù)據(jù)生產(chǎn)力”改變認知、提升企業(yè)效能，為尋求進入與擴大文旅與地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)與公共機構，提供基于情報+數(shù)據(jù)+服務的多元化大數(shù)據(jù)解決方案。化“數(shù)”為“據(jù)”，輔助企業(yè)制定重大決策，識別投資風險。
邁點研究院率先深入文旅與地產(chǎn)相關品牌資產(chǎn)研究，將無形的品牌資產(chǎn)通過有形的數(shù)據(jù)維度呈現(xiàn)，創(chuàng)新開發(fā)了品牌動態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測系統(tǒng)MBI(邁點品牌指數(shù))、MCI(邁點競爭力指數(shù))、MVI(邁點短視頻傳播力指數(shù)) 、全國縣域文旅融合發(fā)展指數(shù)（CTDI），被譽為“行業(yè)福布斯”榜單，并以此為依據(jù)，為需要科學規(guī)劃項目資源配置的客戶，提供戰(zhàn)略、運營、組織的咨詢服務，提高項目空間資產(chǎn)價值，提升項目運營定價權與收益，穩(wěn)健財務增長；同時，邁點研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業(yè)建設，是國內(nèi)聚焦文旅與地產(chǎn)領域戰(zhàn)略、運營、組織以及兼并購方面的專業(yè)咨詢機構。
2009年07月15日，邁點研究院首份報告對外發(fā)布；
2011年11月01日，邁點品牌指數(shù)MBI正式上線；
2013年11月27日，首份年度酒店品牌白皮書發(fā)布；
2014年12月01日，邁點競爭力指數(shù)MCI重磅上線；；
2015年07月01日，文旅產(chǎn)業(yè)鏈品牌價值評估系統(tǒng)發(fā)布；
2016年02月01日，住房租賃、物業(yè)、商辦品牌價值評估模型亮相；
2016年11月20日，攜手TalkingData打造產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)運營平臺；
2016年11月21日，攜手人民在線打造消費輿情大數(shù)據(jù)平臺；
2018年07月26日，攜手品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院打造品牌生態(tài)系統(tǒng)；
2018年11月01日，景區(qū)、文旅集團品牌評估模型亮相；
2019年01月11日，住房租賃品牌藍皮書入圍“2018年版皮書綜合評價TOP100”；
2020年07月15日，酒店行業(yè)首本品牌藍皮書社會科學文獻出版社出版發(fā)行；
2022年02月14日，邁點短視頻傳播力指數(shù)MVI重磅上線；
2022年07月03日，餐飲業(yè)品牌評估系統(tǒng)發(fā)布。
2024年06月27日，縣域文旅融合榜單正式發(fā)布。
經(jīng)過十余年的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)沉淀，邁點研究院建立了完整的文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺庫，涵蓋投資開發(fā)、品牌建設、運營管理、客群營銷等多個版塊;覆蓋超6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區(qū)樂園品牌、1000家文旅集團品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業(yè)辦公品牌、1000家物業(yè)品牌以及 30000家上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務商品牌等……
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