三宗位于核心地段、出租率超90% 的優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目在7月同時(shí)宣布易主——
陸家嘴集團(tuán)將運(yùn)營(yíng)六年的前灘雍萃46項(xiàng)目掛牌轉(zhuǎn)讓;外資巨頭領(lǐng)盛投資委托中介尋找COZI可遇·虹橋項(xiàng)目買(mǎi)家;友邦保險(xiǎn)則通過(guò)Pre-REITs基金完成了對(duì)瓴寓國(guó)際松江柚米社區(qū)的收購(gòu)。
明明都是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為何還要出售?
這或許標(biāo)志著中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已從野蠻生長(zhǎng)步入成熟運(yùn)營(yíng)階段，資本退出閉環(huán)正在形成。
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三重退出路徑，從野蠻生長(zhǎng)到閉環(huán)成熟
回望過(guò)往，長(zhǎng)租公寓曾深陷“運(yùn)營(yíng)難盈利、資本難退出”的雙重困境。彼時(shí)開(kāi)發(fā)商自持項(xiàng)目因資金占用過(guò)大被迫停工，運(yùn)營(yíng)方因資產(chǎn)流動(dòng)性差陷入“投后管理僵局”，機(jī)構(gòu)資本因缺乏退出通道對(duì)長(zhǎng)租資產(chǎn)敬而遠(yuǎn)之。
而今，三宗交易的集中出現(xiàn)絕非偶然，而是行業(yè)成熟度提升的必然產(chǎn)物。仲量聯(lián)行報(bào)告顯示，2024年長(zhǎng)租公寓在上海投資市場(chǎng)中成交金額占比已達(dá)14%，成為主流資產(chǎn)類(lèi)別。
具體來(lái)看，陸家嘴前灘雍萃項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓?zhuān)菄?guó)資戰(zhàn)略騰挪的典型案例。這個(gè)2019年入市的前灘高端公寓項(xiàng)目，以85-240平方米大戶型為主，月租金高達(dá)10920-39000元。作為上海首個(gè)要求全部自持的土地掛牌項(xiàng)目，其樓面價(jià)僅15929元/平方米的先天優(yōu)勢(shì)，使陸家嘴在持有六年后獲得可觀溢價(jià)。
領(lǐng)盛投資的COZI可遇·虹橋項(xiàng)目，則是外資“買(mǎi)入-修復(fù)-退出” 閉環(huán)操作的典型案例。通過(guò)將閑置的虹橋良華購(gòu)物廣場(chǎng)改造為總建面5.1萬(wàn)平方米的“公寓+商業(yè)”復(fù)合社區(qū)。僅兩年時(shí)間實(shí)現(xiàn)90%出租率，引入肯德基、星巴克等品牌形成商業(yè)閉環(huán)后，立即啟動(dòng)退出程序，完美演繹了外資機(jī)構(gòu)3-5年持有周期的經(jīng)典策略。
友邦保險(xiǎn)對(duì)松江柚米社區(qū)的收購(gòu)則體現(xiàn)出更大的突破性，通過(guò)“中信金石基金·瓴寓國(guó)際租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施Pre-REITs基金”，友邦聯(lián)合中宏保險(xiǎn)等機(jī)構(gòu)以9.8億元完成對(duì)2252套保租房的收購(gòu)。該項(xiàng)目作為上海松江經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)合作項(xiàng)目，2024年6月啟用后去化率已達(dá)60%，年化資本化率穩(wěn)定在6%。
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與早期“只進(jìn)不出”的困境相比，當(dāng)前市場(chǎng)已形成多層次退出體系：
對(duì)于開(kāi)發(fā)型資本：通過(guò)大宗交易直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)珀懠易祉?xiàng)目;
對(duì)于運(yùn)營(yíng)型資本：采用資產(chǎn)包整售，如領(lǐng)盛項(xiàng)目;
對(duì)于長(zhǎng)期資本：通過(guò)Pre-REITs基金過(guò)渡至公募REITs，如友邦模式。
這種多元化的退出通道，正是市場(chǎng)成熟的核心標(biāo)志。
閉環(huán)成型的底層邏輯：政策、需求與效率的三重驅(qū)動(dòng)
資本退出路徑的暢通，絕非孤立事件，而是政策引導(dǎo)、市場(chǎng)需求與運(yùn)營(yíng)能力共振的結(jié)果。
政策層面的“鋪路石”作用尤為關(guān)鍵。2021年以來(lái)，全國(guó)保租房政策密集出臺(tái)，上海明確“十四五”建設(shè) 40萬(wàn)套保租房的目標(biāo)，為資產(chǎn)提供了穩(wěn)定的政策背書(shū);2022年公募 REITs 試點(diǎn)擴(kuò)大至保租房領(lǐng)域，6 支已上市產(chǎn)品均實(shí)現(xiàn) 90%以上出租率，為資本退出提供了“高速公路”;而國(guó)資國(guó)企“聚焦主業(yè)”的改革要求，也推動(dòng)陸家嘴等企業(yè)通過(guò)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓優(yōu)化配置。
市場(chǎng)需求的 “強(qiáng)支撐” 則構(gòu)成基礎(chǔ)。上海作為超一線城市，租房人口占比已達(dá)38%，其中35歲以下年輕人占比超70%。前灘雍萃項(xiàng)目瞄準(zhǔn)的高端人才、虹橋項(xiàng)目服務(wù)的商務(wù)區(qū)白領(lǐng)、松江柚米社區(qū)覆蓋的產(chǎn)業(yè)工人，恰好覆蓋了租房市場(chǎng)的“金字塔結(jié)構(gòu)”—— 從高端到剛需的全場(chǎng)景需求，確保了優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的出租率與租金穩(wěn)定性，為資本退出提供了“價(jià)值錨點(diǎn)”。
運(yùn)營(yíng)能力的“質(zhì)的飛躍”是關(guān)鍵突破。早期長(zhǎng)租公寓多依賴 “收房 - 出租” 的粗放模式，GOP率普遍低于 60%;如今頭部企業(yè)通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)突破：萬(wàn)科泊寓建立 “租金動(dòng)態(tài)定價(jià)模型”，將空置率壓降至 5%以下;瓴寓國(guó)際通過(guò)“空間復(fù)用”(如公共區(qū)域分時(shí)作為會(huì)議室、活動(dòng)區(qū))提升坪效30%;自如的 “智能驗(yàn)房+VR看房” 系統(tǒng)，將帶看效率提升40%。運(yùn)營(yíng)效率的提升，讓長(zhǎng)租資產(chǎn)從“現(xiàn)金流黑洞”變成 “穩(wěn)定收益器”，這才是資本敢于進(jìn)入、順利退出的核心前提。
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資本香餑餑，長(zhǎng)租公寓迎來(lái)資本退出的黃金時(shí)代?
當(dāng)退出路徑暢通、底層邏輯穩(wěn)固，長(zhǎng)租公寓正從 “資本試水場(chǎng)” 變?yōu)?“機(jī)構(gòu)必爭(zhēng)地”。這種轉(zhuǎn)變并非偶然，而是呈現(xiàn)出可預(yù)期的趨勢(shì)特征。
險(xiǎn)資 “壓艙石” 作用持續(xù)強(qiáng)化。友邦保險(xiǎn)的入局不是孤例：2024 年泰康保險(xiǎn)通過(guò)股權(quán)收購(gòu)進(jìn)入上海保租房市場(chǎng)，平安不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立 50 億元長(zhǎng)租公寓基金。險(xiǎn)資青睞的核心邏輯清晰：在十年期國(guó)債收益率跌破 3% 的環(huán)境下，長(zhǎng)租公寓 6% 左右的穩(wěn)定年化回報(bào)、與保險(xiǎn)資金久期匹配的特性，成為大類(lèi)資產(chǎn)配置的 “稀缺品”。這種趨勢(shì)與全球同步 —— 北美市場(chǎng)中，保險(xiǎn)資金占租賃住房投資的比例已達(dá) 28%，而中國(guó)這一比例尚不足 5%，未來(lái)增長(zhǎng)空間顯著。
REITs “加速器” 效應(yīng)即將爆發(fā)。目前6支保租房公募 REITs 總市值近百億元，平均年化收益達(dá) 4.3%，而松江柚米社區(qū)等項(xiàng)目通過(guò) Pre-REITs 基金完成 “合規(guī)性梳理 + 收益穩(wěn)定性驗(yàn)證” 后，正加速排隊(duì)等待上市。業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，2025-2026 年保租房公募 REITs 規(guī)模有望突破 500 億元，形成 “建設(shè) - 運(yùn)營(yíng) - REITs 退出 - 再投資” 的閉環(huán)，徹底解決長(zhǎng)租公寓 “重資產(chǎn)、長(zhǎng)周期” 的資金痛點(diǎn)。
數(shù)字化 “價(jià)值重構(gòu)” 成新競(jìng)爭(zhēng)壁壘。當(dāng)基礎(chǔ)運(yùn)營(yíng)同質(zhì)化后，科技能力成為資產(chǎn)溢價(jià)的關(guān)鍵。萬(wàn)科泊寓的 “智能投研系統(tǒng)” 能通過(guò)人口流動(dòng)、產(chǎn)業(yè)布局?jǐn)?shù)據(jù)，提前 12 個(gè)月預(yù)判區(qū)域租金漲幅，準(zhǔn)確率達(dá) 85%;龍湖冠寓的 “能源管理系統(tǒng)” 使單店能耗下降 15%;城家公寓的 “租客行為分析模型”，能根據(jù)瀏覽記錄推薦適配房源，續(xù)租率提升至 65%。這些數(shù)字化能力不僅提升收益，更讓資產(chǎn)在交易時(shí)獲得 “科技溢價(jià)”—— 同等條件下，數(shù)字化程度高的項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓溢價(jià)率比傳統(tǒng)項(xiàng)目高 8-10 個(gè)百分點(diǎn)。
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寫(xiě)在最后
從早期的規(guī)模競(jìng)賽到如今的價(jià)值深耕，從單純的房源爭(zhēng)奪到成熟的“投融建管退”閉環(huán)構(gòu)建。三筆上海交易的深層意義在于，它們驗(yàn)證了優(yōu)質(zhì)租賃資產(chǎn)的流動(dòng)性和資本退出可行性。
未來(lái)，隨著更多資本通過(guò)成熟路徑進(jìn)入與退出，長(zhǎng)租公寓的供給將更精準(zhǔn)、運(yùn)營(yíng)更高效、價(jià)格更穩(wěn)定。而這，或許正是 “租購(gòu)并舉” 住房制度下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)最值得期待的黃金圖景。
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