從2023年 “14號(hào)文”的發(fā)布，到2023年年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，再到2024年的兩會(huì)，通過保障房建設(shè)、城中村改造、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施“三大工程”構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式受到中央高度重視，其中保障性租賃住房是解決新市民、新青年住房問題的重要手段，對(duì)完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系和“租購并舉”制度具有重要意義。重點(diǎn)城市政府工作報(bào)告中也已披露了2024年保障性租賃住房籌集計(jì)劃，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)。
一、保障性租賃住房的發(fā)展背景
1、保障性租賃住房的由來
2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出加大保障性租賃住房建設(shè)力度，保障性租賃住房正式成為保障體系的重要組成部分；2021年國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確了保障性租賃住房基礎(chǔ)制度及相關(guān)支持政策。
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
2、政策支持
住房問題關(guān)乎民生福祉，近幾年的政府工作報(bào)告中，“加大保障性住房建設(shè)和供給”多次被提及。今年兩會(huì)雖未提及長租公寓，但目前長租公寓“納保”已成為保障性租賃住房重要的籌集渠道之一。隨著政策的不斷落地以及租住觀念的變化，保障性租賃住房以其低于市場(chǎng)價(jià)格的租金得到租客的青睞，著力解決新市民、新青年的租房問題，滿足居民的剛性住房需求。
二、杭州市保障性租賃住房籌集與運(yùn)營情況分析
1、保障性租賃住房籌集情況
依據(jù)《杭州市關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案》，杭州市“十四五”期間力爭建設(shè)籌集保障性租賃住房33萬套（間），截至2023年底，已累計(jì)籌集23.3萬套（間），累計(jì)完成十四五規(guī)劃目標(biāo)的71%，其中2023年完成8.7萬套（間），占十四五規(guī)劃目標(biāo)的26%，2024年計(jì)劃籌集6萬套（間），占十四五規(guī)劃目標(biāo)的18%，加上2024年的完成量，預(yù)計(jì)到今年年底可完成十四五規(guī)劃目標(biāo)的89%。
與其他重點(diǎn)城市對(duì)比來看，杭州市保障性租賃住房籌集量截至2023年累計(jì)完成率處較高水平。各城市累計(jì)完成率位于55%-70%，其中，杭州市和上海市籌集進(jìn)度較快，達(dá)成70%的完成率。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，全國2023年籌集保障性租賃住房213萬套（間），截至2023年累計(jì)籌集573萬套（間），累計(jì)完成十四五目標(biāo)的66%。
2、保障性租賃住房運(yùn)營情況
（1）整體分布
根據(jù)杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局顯示，目前正在運(yùn)營的保障性租賃住房共有72個(gè)項(xiàng)目4.86萬套房源，項(xiàng)目分布區(qū)域廣泛，主要集中在拱墅區(qū)（占比31.4%）、錢塘區(qū)（占比16.2%）、上城區(qū)（占比16.1%）、蕭山區(qū)（12%），這四個(gè)區(qū)房源合計(jì)占總房源的75.7%。
（2）戶型分布
保障性租賃住房戶型主要聚焦一居室和兩居室的小戶型，一居室和兩居室的占比超過60%，此外，適當(dāng)配置三居室及以上的大戶型、多人間的宿舍型、夫妻標(biāo)準(zhǔn)房、家庭房等戶型，滿足租戶多樣化的租賃需求。
（3）籌集渠道
杭州市保障性租賃住房的籌集渠道主要有集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建、非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區(qū)新建、藍(lán)領(lǐng)公寓轉(zhuǎn)化、長租公寓納保等多種方式；目前，存量盤活是保障性租賃住房籌集的主要途徑。
例如，南北盛德·泊寓北辰店就屬于集中式長租公寓轉(zhuǎn)化類項(xiàng)目，項(xiàng)目位于余杭區(qū)，離地鐵站、公交站近，交通便捷，周邊商場(chǎng)、美食街等商業(yè)配套齊全，便于租客生活和工作。
景芳藍(lán)領(lǐng)公寓是上城區(qū)充分挖掘、利用存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地新建的藍(lán)領(lǐng)公寓項(xiàng)目。公寓所在地原為集體經(jīng)營性建設(shè)用地，長期受限于地塊面積及區(qū)域位置，利用效率低下，通過建設(shè)藍(lán)領(lǐng)公寓并納入保障性租賃住房管理，有效盤活閑置土地資源。目前，景芳藍(lán)領(lǐng)公寓出租率常年保持在98%以上，不僅有效緩解了周邊外來務(wù)工人員的居住需求，還給集體經(jīng)濟(jì)注入新的活力。
三、小結(jié)
保障性租賃住房是民生工程、民心工程的重要組成部分，當(dāng)前，杭州市保障性租賃住房籌集進(jìn)度在各城市中表現(xiàn)突出，穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)“十四五”規(guī)劃目標(biāo)。在此期間，保障性租賃住房的籌集方式也在發(fā)生轉(zhuǎn)變，存量盤活成為主要途徑。保租房REITs的發(fā)行使其商業(yè)模式逐漸清晰，這一優(yōu)勢(shì)對(duì)于長租公寓企業(yè)解決其“痛點(diǎn)”具有極大的吸引力，因此預(yù)計(jì)未來將會(huì)有更多的長租公寓“納保”。
四、關(guān)于邁點(diǎn)研究院
邁點(diǎn)研究院成立于2009年，是聚焦文旅與地產(chǎn)研究咨詢的大數(shù)據(jù)中心。
邁點(diǎn)研究院長期致力于文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)分析平臺(tái)建設(shè)，用“數(shù)據(jù)生產(chǎn)力”改變認(rèn)知、提升企業(yè)效能，為尋求進(jìn)入與擴(kuò)大文旅與地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)與公共機(jī)構(gòu)，提供基于情報(bào)+數(shù)據(jù)+服務(wù)的多元化大數(shù)據(jù)解決方案。化“數(shù)”為“據(jù)”，輔助企業(yè)制定重大決策，識(shí)別投資風(fēng)險(xiǎn)。
邁點(diǎn)研究院率先深入文旅與地產(chǎn)相關(guān)品牌資產(chǎn)研究，將無形的品牌資產(chǎn)通過有形的數(shù)據(jù)維度呈現(xiàn)，創(chuàng)新開發(fā)了品牌動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)MBI(邁點(diǎn)品牌指數(shù))、MCI(邁點(diǎn)競爭力指數(shù))、MVI(邁點(diǎn)短視頻傳播力指數(shù))，被譽(yù)為“行業(yè)福布斯”榜單，并以此為依據(jù)，為需要科學(xué)規(guī)劃項(xiàng)目資源配置的客戶，提供戰(zhàn)略、運(yùn)營、組織的咨詢服務(wù)，提高項(xiàng)目空間資產(chǎn)價(jià)值，提升項(xiàng)目運(yùn)營定價(jià)權(quán)與收益，穩(wěn)健財(cái)務(wù)增長；同時(shí)，邁點(diǎn)研究院積極參與公共政策咨詢和公共事業(yè)建設(shè)，是國內(nèi)聚焦文旅與地產(chǎn)領(lǐng)域戰(zhàn)略、運(yùn)營、組織以及兼并購方面的專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)。
2009年07月15日，邁點(diǎn)研究院首份報(bào)告對(duì)外發(fā)布；
2011年11月01日，邁點(diǎn)品牌指數(shù)MBI正式上線；
2013年11月27日，首份年度酒店品牌白皮書發(fā)布；
2014年12月01日，邁點(diǎn)競爭力指數(shù)MCI重磅上線；；
2015年07月01日，文旅產(chǎn)業(yè)鏈品牌價(jià)值評(píng)估系統(tǒng)發(fā)布；
2016年02月01日，住房租賃、物業(yè)、商辦品牌價(jià)值評(píng)估模型亮相；
2016年11月20日，攜手TalkingData打造產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)運(yùn)營平臺(tái)；
2016年11月21日，攜手人民在線打造消費(fèi)輿情大數(shù)據(jù)平臺(tái)；
2018年07月26日，攜手品牌中國戰(zhàn)略規(guī)劃院打造品牌生態(tài)系統(tǒng)；
2018年11月01日，景區(qū)、文旅集團(tuán)品牌評(píng)估模型亮相；
2019年01月11日，住房租賃品牌藍(lán)皮書入圍“2018年版皮書綜合評(píng)價(jià)TOP100”；
2020年07月15日，酒店行業(yè)首本品牌藍(lán)皮書社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社出版發(fā)行；
2022年02月14日，邁點(diǎn)短視頻傳播力指數(shù)MVI重磅上線；
2022年07月03日，餐飲業(yè)品牌評(píng)估系統(tǒng)發(fā)布。
經(jīng)過十余年的互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)沉淀，邁點(diǎn)研究院建立了完整的文旅和地產(chǎn)大數(shù)據(jù)平臺(tái)庫，涵蓋投資開發(fā)、品牌建設(shè)、運(yùn)營管理、客群營銷等多個(gè)版塊;覆蓋超6000家旅游住宿品牌、900000家城市單體酒店、50000家餐飲品牌、100000家景區(qū)樂園品牌、1000家文旅集團(tuán)品牌、2000家住房租賃品牌、2000家商業(yè)辦公品牌、1000家物業(yè)品牌以及 30000家上下游產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商品牌等……
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