近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2025年第三季度廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧》顯示，廣州辦公樓凈吸納量主要貢獻(xiàn)自新興商務(wù)區(qū)，樓宇競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金調(diào)整幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。短期內(nèi)市場(chǎng)面臨較大的出租壓力，但隨著近年來核心及拓展區(qū)域商辦地塊供應(yīng)逐步減少，辦公樓供應(yīng)高峰有望逐步回落。與此同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)有辦公樓的空置面積，市場(chǎng)上關(guān)于改造為酒店或其他商業(yè)用途的探討日益增多。若相關(guān)改造項(xiàng)目得以成功實(shí)施，將有助于有效緩解庫存壓力，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。
金融城行業(yè)集聚效應(yīng)初顯
金融城連續(xù)三個(gè)季度錄得優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)。三季度，金融城兩棟甲級(jí)辦公樓投入使用，共19.2萬平方米的新增辦公空間。其中包括目前區(qū)內(nèi)最高的單一業(yè)權(quán)辦公樓君超中心，金融城進(jìn)入了優(yōu)質(zhì)辦公樓的集中交付期。空置率保持上升態(tài)勢(shì)，全市上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至季末的21.6%。
需求仍然處于復(fù)蘇階段，季度凈吸納量環(huán)比回落。凈吸納量主要貢獻(xiàn)自新興商務(wù)區(qū)，金融城和琶洲本季凈吸納量合共8.8萬平方米。新區(qū)以價(jià)換量策略成功激發(fā)周邊園區(qū)租戶的升級(jí)需求，是廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓重要的增量來源。另外，新項(xiàng)目入市前錄得大面積預(yù)租，也是第三季度凈吸納量的重要構(gòu)成部分。而核心商務(wù)區(qū)珠江新城的可租面積仍在增加，季內(nèi)錄得負(fù)吸納。全市空置率季度末環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)至21.6%。
金融業(yè)季度成交面積位居首位
市場(chǎng)新租需求行業(yè)分析（按租賃面積）。數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕
新租成交方面，受大宗交易帶動(dòng)，金融業(yè)季度成交面積位居首位，占比39%，環(huán)比上升29個(gè)百分點(diǎn)。科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)和消費(fèi)品零售分列第二至第四位。金融業(yè)的成交來自某銀行在金融城的大面積搬遷；科技互聯(lián)網(wǎng)的成交中，分別有33%和26%的面積來自電商和游戲，其中的大面積交易均位于琶洲，主要是區(qū)內(nèi)企業(yè)的擴(kuò)張；專業(yè)服務(wù)和消費(fèi)品零售錄得的成交以500平方米以內(nèi)的面積段為主， 也有大宗成交來自某廣告公司在海珠區(qū)新租3600平方米。新租類型上，珠江新城以搬遷為主，尤其是區(qū)內(nèi)的搬遷；而琶洲的升級(jí)成交則占錄得成交個(gè)數(shù)的54%，是區(qū)內(nèi)新租的主要形式。
業(yè)主積極調(diào)租滿足企業(yè)需求
樓宇競(jìng)爭(zhēng)加劇，租金降幅加大。季內(nèi)全市租金環(huán)比下跌4.3%至季度末的每月每平方米123.8元，全市有效租金更是環(huán)比下跌了6.3%。其中，琶洲樓宇調(diào)租最積極，季度環(huán)比下跌7.2%，而珠江新城相對(duì)幅度較小，但也有-3.7%的環(huán)比跌幅。
預(yù)計(jì)2025年最后一個(gè)季度，廣州將有兩個(gè)項(xiàng)目交付，均為金融城片區(qū)的總部樓宇，共17萬平方米。需求方面，預(yù)計(jì)金融城片區(qū)的升級(jí)需求短期內(nèi)仍將持續(xù)釋放，帶動(dòng)空置去化。而核心商務(wù)區(qū)及琶洲，通過積極的租金重組挽留已有租戶的同時(shí)，豐富的可租選擇也將滿足企業(yè)的區(qū)內(nèi)擴(kuò)租需求。
CBRE華南區(qū)辦公樓租賃交易負(fù)責(zé)人 程志文表示：“預(yù)計(jì)2026-2028年，廣州優(yōu)質(zhì)辦公樓新增供應(yīng)將達(dá)到256萬平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)面臨較大的出租壓力。但隨著近年來核心及拓展區(qū)域商辦地塊供應(yīng)逐步減少，辦公樓供應(yīng)高峰有望逐步回落。同時(shí)，金融城即將交付的總部樓宇中部分將作為總部自用，可供出租的面積預(yù)計(jì)將低于市場(chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，針對(duì)現(xiàn)有辦公樓的空置面積，市場(chǎng)上關(guān)于改造為酒店或其他商業(yè)用途的探討日益增多。若相關(guān)改造項(xiàng)目得以成功實(shí)施，將有助于有效緩解庫存壓力，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)效率。”
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