新快報訊 3月18日，位于廣州市花都區新華街豐盛社區的集群街2號居民樓，結束了約50年的“服務生涯”。在“原拆重建”政策支持下，這棟已風雨中飄搖的老樓將“原地換新家”。
這棟已風雨中飄搖的老樓將“原地換新家”。
據了解，自2023年以來，花都在全市率先出臺危舊房屋拆除重建試點方案，選取廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目中的典型企民共有多產權房屋“集群街2號”危破房為突破口，按照“原拆原建、增加公服”的規劃思路，形成全市首個拆建改造經驗做法，探索出一條多產權業主危舊房屋拆除重建新路子，有效推動共建共治共享的城市治理格局取得新成效。
在原址上拆除舊樓再建新樓，拆除重建資金由產權企業和居民共同承擔，政府給予激勵，這是廣州市第一個在政府部門指導下由居民自籌經費進行危舊樓房拆除重建的項目。居民“自掏腰包重建居民樓”，是怎樣實現的呢？這一過程中，各方的付出與收益如何平衡？在老舊小區改造需求越發密集的今天，能否成為可復制可推廣的道路？
新樓的正面效果圖。
政企民三方聯動 居民“原地”換新家
花都區新華街豐盛社區集群街2號樓，建于上世紀70年代，建筑為五層混合結構，首層為16間商鋪；二至五層為住宅共24戶，其中15戶屬國有產權。房屋因年代久遠，墻體開裂、漏水情況嚴重，被鑒定為D級危險房屋。
房屋被鑒定為D級危險房屋。
去年9月，廣州市首批老舊小區成片連片改造項目——廣州北站東側老舊小區項目正式啟動。該片區總投資約5.94億元，重點開展片區內人居環境提升、老舊小區微改造等工作，集群街2號樓在項目改造范圍內，被納入多產權業主危房拆建試點。
居民及產權單位改造意愿強烈，相比于加固+微改造，集群街2號業主更青睞于危房拆建的方式，但缺少政策指引及類似案例參考。“為此，花都出臺了《廣州北站東側老舊小區成片連片微改造項目危舊房屋拆除重建試點方案》，明確屬于改造范圍及對象的危舊房屋，經區政府同意，允許權屬人（含權屬單位）以拆除重建方式自行改造。這樣資金來源由政府‘大包大攬’轉變為業主共同承擔，政府給予激勵，破解了多業主共有產權危房治理難題?！毙氯A街相關負責人表示。
花都區住房城鄉建設局、新華街及社區居委積極開展拆危建新動員工作，鼓勵區屬國企作為實施主體，政府可給予扶持政策和資金補貼，鼓勵集群街2號樓自籌資金進行拆建。根據估算，集群街2號危破房拆建投資約800萬元，按照“誰受益、誰出資”的原則落實業主出資責任，由業主共同承擔改造成本，按照4600元/平方米的標準開展預繳資金籌集，目前已基本完成資金籌集工作。
集群街2號樓危房治理業主表決大會。
“一戶一策”精細設計 改到群眾心坎上
城市更新做得好不好，生活方不方便、舒不舒心，除了要聽專家怎么說外，主要還是看老百姓滿不滿意。在嚴格控制增加建筑量的前提下，花都區住房城鄉建設局邀請省建筑院設計團隊全程參與，根據居民意愿定制化設計。
廣東省建筑設計研究院有限公司林昊是項目的負責人之一，在他的電腦里，設計方案是改了又改。“我們從去年11月份開始進行項目設計，跟花都區住建局、居委會、居民協商過很多次，整體方案少說也做了七八版，每一次的修改都是政府、企業、居民等各方建議進行優化。我們以人民為中心，征詢了業主們的想法和需求，盡量滿足所有業主的合理訴求，‘一戶一策’進行了精細化設計?！?span style="display:none">IEP速刷資訊——每天刷點最新資訊，了解這個世界多一點SUSHUAPOS.COM
從設計方案上可以看出，將對非成套住宅進行成套化改造，優化戶型布局。在不減少原戶型套內面積、滿足規范標準的基礎上，加裝兩部內置電梯，圓居民多年“電梯夢”。
同時，完善基礎設施，提升安全水平。優化樓棟供水，統籌利用改造項目地下公共空間，增設二次供水加壓設施，重新設計樓棟供水系統，解決住戶水壓不足等用水難題。鋪設燃氣管道，實現“瓶改管”，便民利民的同時，擰緊燃氣“安全閥”。改善消防設計，將建筑樓梯間距由原來的0.9米提升至1.2米，并增設自然通風系統、室內消防栓等消防設備，有效保障人民群眾生命財產安全。
新樓效果圖。
“由于這里房屋套內面積并不大，我們幾乎是用‘螺螄殼里做道場’的耐心和功力對樓棟內部結構進行重新設計。”林昊指著圖紙解釋道?！氨热缫郧八麄兊男l生間和廚房是串連使用，大概只有1.5平方米左右，我們擴大了整個面積，衛生間調整為2.5平方米以上，廚房在4平方米以上。確保每戶獨立成套、戶型方正、日照充足，廚房、衛生間面積達到《住宅設計規范》標準，提升住房品質。”
另外，集群街2號樓南北兩側均臨新華墟市，一樓商鋪幾乎個個都是“旺鋪”，商鋪設計也同樣重要。“為了首層商鋪便于分割出租，我們在結構上也做了很多調整。首層的結構柱設計是方柱，上面戶主進行了結構的轉換，轉換成條形柱或者異形柱，這樣可以更好地協調首層業主以及上層住戶的利益?！绷株唤榻B。
在一次居民共商共建會議上，新華街相關負責人表示,“我們始終以百姓之心為心、以百姓利益為重，問需于民、問計于民、問效于民，不斷滿足人民群眾對美好生活的向往！”
居民共商共建會議。
更新的不只是城市，更是黨群關系
“群眾提困難，社區做方案，部門送答案”。花都區住房城鄉建設局、新華街聯合居委搭建溝通議事平臺，利用線上線下手段，開展多種形式基層協商，從政策宣講到組織居民大會、入戶走訪等，結合實際定制“一戶一策”，用心用情解決困難家庭拆建期間的租房安置，有效破解“一戶不同意,項目就停擺”的困境,凝聚群眾智慧，團結群眾力量，做到群策群力，切實滿足群眾改善人居環境提升住宅品質的迫切愿望。
60多歲的通叔曾多次和居委工作人員、設計人員一起來到舊屋商量改造方案。“我家是兩室一廳，但是一間客房和廳隔著外面的走廊，幾乎可以說是兩套房間，而且這里采光、通風都不好，相關配套也跟不上?！蓖ㄊ逑Ｍ梢员M快改善居住條件。
“我們會根據您和旁邊的住戶的實際情況進行重新設計，確保兩室一廳獨立成套，也可以跟企業商量，換成同戶型朝南的房間?！绷株荒弥鴪D紙跟通叔解釋。
定制“一戶一策”，用心用情解決拆建期間的問題。
“算下來要出20多萬，但是住在這里幾十年了，有感情了，周邊環境配套也很方便。我覺得這個方案可以接受，建好了我們還想回來住。”對于改造方案，通叔很是滿意。
“一開始，有的人覺得拆遷是有錢賺的，不可能自己掏錢來更新?！必S盛社區居委會主任曾燕娜說道，“我們先后召開了十幾次業主大會，奔走往返各樓層，逐門逐戶解釋政策，了解他們的內心需求和想法，想方設法讓居民吃下定心丸?！?span style="display:none">IEP速刷資訊——每天刷點最新資訊，了解這個世界多一點SUSHUAPOS.COM
曾燕娜介紹，其中有一住戶需要照顧特殊家庭成員，他們提出在原本房屋旁邊單獨購買一個單間。我們后來多方協商，將他們旁邊的大房間進行分隔，隔出一個大概30平方米的單間，供他們購買。“政府對居民需求了解了，才能把服務做到位；居民對政府政策了解了，什么事才能商量著來。隨著工作的逐步推進，最終居民都接受了這個方案，籌集的資金也到位了?！?span style="display:none">IEP速刷資訊——每天刷點最新資訊，了解這個世界多一點SUSHUAPOS.COM
逐門逐戶解釋政策，把服務做到位。
“可以接受，之前因為排污管漏水太嚴重了，我才搬走了。現在能出資重建，我覺得挺滿意的。希望快點建好，還是這里住著方便?！本用裉m姨樂呵呵地說道。
今年三月，居民集中授權委托廣州花都城投西城經濟開發有限公司，以拆除重建方式自行改造。“預計今年年底建好，居民可以住進新家。”花都區住房城鄉建設局相關負責人表示，后期還將動員居民自主引入專業物業或準物業管理，解決老舊小區無物業管理專項維修資金難以后續管養問題。
花都區以集群街2號為試點，探索在城市危舊小區推進居民自主更新，形成政府引導、居民出資、市場參與的多元化更新推進模式，實現居住條件改善、環境質量提升、居民主體獲益的多贏局面。
采寫：新快報記者 林翠珍 通訊員 花宣
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