南方財經全媒體記者 孫詩卉
北京南五環，亞洲最大單體購物中心之一北京薈聚，創下7050個停車位的吉尼斯世界紀錄、年客流量超3000萬人次的喧囂背后，一場涉及巨額資金和戰略調整的交易悄然落定。
八月中旬，多方信源披露，英格卡集團（IngkaGroup，總部位于瑞典，旗下業務涵蓋宜家零售、英格卡購物中心及英格卡投資三大核心板塊）計劃出售其在中國內地運營的十座薈聚購物中心，首批出售無錫、北京和武漢的三座薈聚購物中心，交易總估值達160億元人民幣。以泰康人壽為首的險資財團成為接盤方，這支總規模80億元的Pre-REITs并購基金中，泰康認購30億元，其他多家險資聯合認購30億元。
英格卡集團自身也認購了20億元劣后級份額，剩余資金擬通過銀行并購貸款解決。業內認為，這起交易體現了外資集團在中國市場的戰略調整，更凸顯了保險資金在大宗商業地產交易中日益增強的影響力。
對外經濟貿易大學創新與風險管理研究中心副主任龍格指出，這項交易反映了險資對穩定收益和高回報資產的需求，通過收購成熟物業并計劃REITs上市退出，實現資產增值和長期資金保值。未來險資針對核心商業地產的布局可能持續。消費物業REITs市場火熱（如去年漲幅超80%），提供流動性退出和穩定收益，符合險資配置偏好。
天職國際金融咨詢合伙人周瑾則對21世紀經濟報道記者表示，在當前經濟轉型和利率下行的背景下，“資產荒”是險資投資面臨的巨大挑戰。目前房地產處于市場低點，即便是有區位優勢和運營良好的商業地產項目，受大環境的影響也很大，而險資出手購買這些不動產項目，一方面是看中其長期的現金流和回報優勢，尤其是通過專業機構的長期運營，獲得穩定的現金流回報可匹配其長期資產配置的需要，緩解資產荒的狀況；另一方面當前估值相對較低，且在交易結構設計中還有出售方的劣后安排，對險資的投資收益提供一定的保障，也符合險資的風險偏好。
險資組團收購，英格卡保留運營權
從這筆交易的架構設計來看，泰康人壽領投的基金采用了Pre-REITs結構。據了解，Pre-REITs并購基金是一種以最終通過公募REITs退出為主要目標，專注于收購、培育和孵化具有潛力的基礎設施或商業不動產項目的私募股權投資基金，通常在項目進入穩定運營期后，通過REITs實現基金退出，獲取二級市場溢價退出收益。
基金總共80億元資金中，泰康作為基石投資者認購30億元，中銀三星、中宏保險、友邦保險、大都會人壽等多家險企共同出資30億元。
值得注意的是，交易完成后，項目運營團隊不會改變，英格卡將繼續保留項目運營權。業內認為，這種“資產所有權與運營權分離”的模式，一方面確保了專業運營團隊繼續管理項目，另一方面又滿足了保險資金對購入“現金流奶牛”的需求。據悉，這三座薈聚項目運營均已超過十年，能為低利率環境下面臨利差損風險的險資提供穩定的現金流是其受到險資青睞的一大原因。
龍格認為，以泰康人壽為首的險資財團，斥巨資收購此類成熟的大型購物中心，反映了險資對穩定收益和高回報資產的需求，通過收購成熟物業并計劃REITs上市退出，可以實現資產增值和長期資金保值。
事實上，英格卡此次出售的并非邊緣資產，而是其在中國市場的“壓艙石”。北京薈聚（西紅門項目）作為亞洲最大單體購物中心之一，2025年春節單日客流突破15萬人次，年租金超6億元。
無錫薈聚依托地鐵優勢與15萬平方米體量，2023年銷售額達33.7億元，長期穩居區域榜首。武漢薈聚日均客流8萬-10萬人次，出租率連續三年超95%。
英格卡出售這些優質資產背后或是集團整體面臨的業績壓力。英格卡集團2024財年營收同比下滑5.5%至418.6億歐元，凈利潤降幅達46.5%。
從估值來看，三座薈聚購物中心總估值160億元，對應建筑面積超過115萬平方米，簡單測算每平方米估值約為1.39萬元。該估值與已上市的商業REITs相比，并不算貴。
據悉，英格卡還承諾投資期間保險機構的回報率將接近7%。興業證券研報數據顯示，一線城市零售物業資本化率約為5.5%～6%，而REITs市場部分優質項目資本化率甚至僅為3.5%左右。7%的承諾投資回報率可以說處于較高水平。
對外經濟貿易大學創新與風險管理研究中心副主任龍格認為，無錫、北京和武漢的薈聚購物中心，具有高客流量（如北京年3000萬人次）、高銷售額（如無錫43億元），承諾7%回報率，且屬于Pre-REITs項目，后續上市也有一定的升值空間。
險資加速布局商業地產已成常態
泰康人壽此次收購并非個案，而是保險資金大規模進入商業地產的縮影。
上半年以來，險資動作頻頻。陽光人壽與太盟珠海、高和豐德等公司通過設立合營企業收購大連萬達商業管理集團股份有限公司直接或間接持有的48家目標公司的100%股權，涉及多個萬達廣場項目；新華保險通過坤華股權投資已完成14座萬達廣場的收購；大家保險收購了上海鴻壽坊項目和多座萬達廣場；中郵保險也以百億對價投資了上海博華廣場。
根據中國保險協會及保險公司官網披露的相關公告的不完全統計，2025年上半年，平安人壽、中國人壽、中國太保、建信人壽等保險公司披露了10余筆大額不動產投資，共涉及6個不動產項目，合計新增投資超40億元，較去年同期激增近600%，投資標的集中在商業辦公、物流地產等收租型物業。
據仲量聯行發布的追蹤數據，保險公司正成為中國內地商業地產資本市場的重要力量。2022-2024年間，保險公司在中國內地商業地產的直接投資達93億美元，投資規模與英美等成熟市場相當，并居亞太區市場首位。
引導險資中長期投資，REITs市場推動交易
監管政策為險資投資不動產提供了明確支持。國家金融監督管理總局于2024年12月發布《保險資金運用內部控制應用指引第5號——不動產投資》，規范險資不動產投資風控。
要求構建覆蓋項目篩選、盡調、決策到投后管理的全流程風控，強化投后動態監控與退出機制管理。
政策層面還在償付能力監管標準中，將REITs投資風險因子從0.6調降至0.5，降低資本占用，為險資拓展投資空間提供了便利。
另外，2023年以來，證監會、國家發改委提出了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施，推進公募REITs擴募。2024年更出臺專項通知簡化審核流程，直接推動消費物業REITs市場火熱，為險資搭建起“收購優質資產→培育運營→REITs上市退出”的閉環。
一系列政策調整均指向鼓勵險資加大對商業地產等長期資產的投資力度。業內人士指出，除了上述消費型物業，日前友邦在上海收購的長租公寓等，都是符合險資長期配置要求的資產類型。
另外，此次交易采用的Pre-REITs基金模式，讓險資既能獲得穩定租金，又能在退出時享受流動性溢價，進一步強化了長期配置動力。
從當前消費基礎設施REITs上市的表現來看：嘉實物美消費REIT上市以來漲超80%，華夏華潤商業REIT、華夏首創奧特萊斯REIT、華夏大悅城商業REIT等以購物商城為底層資產的REITs項目成立至今也有超50%的漲幅。
消費基礎設施REITs上市表現強勁，也為Pre-REITs投資提供了退出通道。
周瑾指出，對于資產質量較好的項目，進一步通過公募REITS的方式進行證券化，在釋放自身資本壓力的同時，還可以利用自身資產管理能力增加盈利。目前這類底層資產的REITS是受到市場青睞的，所以頭部保險機構也都很有積極性來獲取好的項目和資產。
此次領投的泰康人壽2025年上半年凈利潤達159.98億元，同比增長164.56%，在非上市險企中排名第一。其投資性房地產金額2020年至2024年間，分別為226.82億元、278.53億元、313.60億元、363.70億元、410.77億元，增長近一倍。
保險資金以其規模大、期限長、穩定性高的特點，正在成為不動產投資領域的重要力量。隨著更多險資持續流入，商業地產的資本結構或被重塑。
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