資本再次涌向海南。
7月23日，國新辦發布會公布海南自貿港封關定于2025年12月18日正式啟動，這意味著屆時海南將成為海關監管特殊區域，實行“‘一線’放開、‘二線’管住、島內自由”的貨物進出口管理制度。
政策預期催生了巨大的投資機會，一場沒有硝煙的“資源爭奪戰”已在北緯18°打響。
8月底，一家北方開發商花了“11個小目標”拿下三亞主城區一宗百畝地塊。出讓要求規定，這家開發商須額外花12億元，無償建設地塊所在片區的環境修復工程、安置區項目工程。比地價還貴了1億元。
即便如此，海南仍在吸引各路資本——今年以來，內蒙古煤企聯手錦江麗笙在三亞落地高端酒店，陜西能源大鱷、遼寧方大集團相繼在三亞拿地……一連串動作看似是封關倒計時下的“突擊入場”，實則藏著更早的布局暗線。
“這股風不是從723那場新聞發布會才吹起來的。早在一年前，最有錢的那批人就已經在海南瘋狂購入資產。”有海南當地資深房產人士對時代財經稱。
“什么時候的房子最好賣？就是它還帶著‘想象空間’的時候。”上述人士說道。
“煤老板”海南掃貨
這場海南投資熱在近幾個月達到了高潮。而三亞，成為了風暴眼。
據時代財經不完全梳理，近3個月，三亞迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元，超過去年三亞財政收入的六成。6月，9宗地塊均成功覓得買家，刷新了近五年來單月土拍金額紀錄；8月，又有4宗地成功出讓。
在全國土地市場整體呈現收縮態勢時，這一表現尤為突出。
其中，多宗地塊的買家背后都站著煤炭、油氣等能源企業。這些被外界稱作“煤老板”的一群人，大多手握充裕資金，也被認為是最能洞察投資風向的群體之一。
6月30日，陜西鑫陽房地產開發有限公司（下稱“陜西鑫陽”）經過20輪競價后，以7.32億元摘得三亞灣海坡片區26畝地塊，溢價率35.71%。工商信息顯示，陜西鑫陽多位高管有陜西恒源投資集團背景，公開資料顯示其為 “恒源系” 旗下地產公司。而陜西恒源投資集團由陜西榆林礦業界風云人物孫俊良創辦。
更早前的6月18日，三亞方大健康置業投資有限公司（下稱“三亞方大”）斥資約28億元，一舉摘得三亞海棠灣五宗地塊。三亞方大的大股東是總資產規模超4000億元的遼寧方大集團，產業主要涉及炭素、鋼鐵、醫藥、商業、航空五大板塊，坐擁五家大型上市公司和四家新三板上市公司，實控人是東北富豪方威。
“除公開招拍掛外，今年以來三亞出現不少通過股權轉讓、與本地城投合作達成的項目交易，而這類交易中，同樣能看到‘煤老板’群體的身影。”某知情人士告訴時代財經。
一家TOP10 房企也向時代財經透露，公司當前在全國公開土拍市場已較少新增項目，但在三亞，計劃通過股權轉讓的方式獲取新項目、補充貨源。
酒店行業也出現“煤老板”掃貨的身影。今年7月，錦江麗笙酒店與古交市泰和通煤業有限公司簽署合作協議，計劃在海棠灣核心區落地三亞首個麗笙酒店。
8月，在距離三亞市區約50公里外的陵水縣清水灣，美高梅度假酒店正式開工。酒店的業主方海南融睿酒店管理有限公司實控人韓虎威，同樣有著“煤老板”的身份，其在內蒙古鄂爾多斯及陜西擁有多家煤企股權。
“香水灣萬豪，被陜西煤老板拿下；清水灣萊佛士，被內蒙煤老板拿下；雅居樂清水灣三家酒店，也是被內蒙煤老板拿了……”酒店投資人王剛對時代財經指出，近兩年來，煤老板抄底海南高端酒店的案例已多達十余起。
今年，部分五星級酒店線下非公開交易同樣活躍。據王剛了解，接盤三亞五星級酒店需要數億元甚至更高的資金，投資方為通常資金實力雄厚的大型文旅集團、能源企業或私募股權基金，具備較強的資本運作能力。
開發商凌晨五點舉牌買地
資本南下海南島的這陣風，其實已吹了許久。
“早在2023年底，三亞土拍市場就有苗頭了。”王德福是海南當地資深的房產人士，據其觀察，進入2024年以后，民營企業在三亞拿地的熱情持續高漲，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動許久。
王德福對去年12月20日的一場土拍印象深刻。當天，三亞市中心城區一宗住宅地塊開拍，參拍開發商從凌晨5點開始瘋狂舉牌。最終經1064輪競價、16小時舉牌，這場土拍在深夜10點多落幕，溢價率超59%，成交價16.17億元，算上配建金額，綜合樓面價超2萬元/平方米。
競得者海南億和金盛實業有限公司成立于2017年，其大股東新疆黑山露天礦有限公司是一家以煤炭開采和洗選為主業的企業。而這也是這位新疆“煤老板”第一次涉足房地產開發。
事實上，外來資本跑步進場的時間，比外界看到的更早。
“我們提前一年就開始關注這個地塊了，項目調研階段總部就抽調了人員，派駐三亞開展實地考察和政策對接。許多今年一二季度拿地的企業，實際上調研周期基本都在半年以上。”周鑫向時代財經稱，其所在的公司今年剛在海南拿了地。
有人提前布局，有人還在連夜趕路。王德福透露，最近有頭部房企市場部負責人主動向他咨詢，想了解封關對三亞市場行情的帶動作用。據悉，該房企已初步計劃加大對海南市場的關注與投資力度。
王剛也指出，近期部分大型文旅國央企也加入布局行列，正在三亞當地篩選景區和酒店項目。
資本的火熱回歸已經帶來了一波購買力。
海南省統計局公示數據顯示，今年1-7月份，三亞市銷售房屋房價約30509元/平方米，同比上漲約29.3%；另根據國家統計局數據，7月份三亞新房環比上漲0.2%，是全國70個城市里，除北京上海之外為數不多新房價格呈現上漲趨勢的城市。
時代財經采訪了解到，今年三亞部分熱門項目出現“未開盤即內部認籌售罄”“需打招呼購房”等現象。
今年2月底，三亞市住建局對外發布了一則通報，稱近期該局接到舉報，反映“天正山河璽院”項目在未取得《商品房現房銷售備案》情形下，向購房人出售商品住房。通報中稱，三亞正基房地產開發有限公司（開發企業的全資母公司）賬戶于2024年12月23日至2025年1月10日期間，收取“天正山河璽院”項目3-2-502、601、602及6-2-802號房屋認籌款各50萬元，共計200萬元。
去年12月，三亞市住房和城鄉建設局同樣發布告知書稱，海南鴻瓴置業有限公司開發建設位于吉陽區的“保利·天珺01B地塊”項目應實行現房銷售。截至目前，該項目尚未辦理商品房現房銷售備案手續，不具備銷售條件。提醒購房者在該項目取得《商品房現房銷售備案》后方可購買，以免遭受經濟損失。
周鑫也指出，在外來旅居客群的帶動下，三亞樓市目前相對活躍。
以海棠灣片區為例，據其調研，去年該片區熱銷商品房新房戶型集中在140-160平方米及200平方米以上，對應總價分別為600萬-800萬元、2000萬-3000萬元，按此計算，單價在每平方米4萬-15萬元不等。而三亞2024年銷冠項目華潤海棠悅府，其143平方米房型總價約在700萬-900萬元；255平方米戶型則可賣到1400萬-2300萬元。
海南淘金熱
“那個年代，只要跑到海南，就沒有不賺錢的。”
由于獨特的地理位置和政策紅利，海南這片熱土從不缺乏淘金者。
上世紀90年代，這里就誕生了以“萬通六君子”為代表的企業家。他們靠著在海南賺到的第一桶金，攪動了日后中國的房地產市場，曾被稱為“世界上最春風得意的一群人”。
就像一座商業的“黃埔軍校”，海南走出了頂尖的成功者，也留下了深刻的教訓。農夫山泉創始人鐘睒睒、吉利集團董事長李書福都曾在這里留下一段商業故事。
如今，海南自貿港建設與封關的落地預期吸引了新一批“淘金者”。
“這一年，老板來了很多次三亞考察項目，最終才出手拿地。”一位今年在海南拿地的企業人士告訴時代財經。
值得注意的是，與過去白手起家的創業者不同，這些以“煤老板”為代表的外來資本如今來到海南投資，也出于自身的轉型需求和長遠考量。
他們也在放下過去“日進斗金”“賺快錢、炒短線”的投機思維，開始尋求安全的資產配置。
一位接近煤礦企業人士對時代財經稱，對部分煤老板來說，在三亞買地、買酒店，除稀缺資產配置外，更出于能源枯竭焦慮與財富傳承考量，不愿子孫輩再做“煤老板”。
而據王剛了解，這些跨界的投資者相對謹慎，更傾向于尋找核心地段的五星級酒店或具有品牌效應的資產，這些資產被認為在市場復蘇及封關后更具競爭力和升值空間。
王剛還進一步指出，他們對風險有較高容忍度，對短期經營風險有心理準備，更多是基于長期政策紅利而入局。一家今年剛在三亞拿地的企業也向時代財經表示，公司并非僅追求樓市短期銷售業績，更側重與當地產業深度融合及多元業務布局，做好了長期投入的打算。
周鑫負責公司在三亞項目的推進，他認為盡管目前房地產還未有直接利好政策出臺，但封關后將帶來產業蓬勃發展與配套升級，使三亞更宜居、宜度假；同時，免簽政策優化、免稅消費便利等將吸引更多人口流入，形成“產業帶動—人口流入—居住需求”的鏈條，從而間接影響房地產市場發展。
可以窺見，當前市里場熱錢仍在“暗流涌動”，海南封關的樂觀預期正持續吸引資本與閑置資金涌入。但封關政策的最終落地節奏、產業配套從規劃到落地的實際成效等等，仍需時間來兌現與檢驗。
從經濟特區、國際旅游島到如今的自由貿易港，海南再一次站上發展風口。“本島人也好，或者是新海南人也好，大家都在暗自期許，海南島能否借這次東風迎來騰飛。”
（以上受訪者周鑫、王德福、王剛為化名）
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