今日視點：房地產融資“活起來了”
王麗新
9月份以來，房地產行業融資方面接連傳出振奮人心的消息：新城發展子公司成功發行1.6億美元優先擔保票據，保利發展擬發行不超過150億元公司債券，萬達集團披露2025年年度第一期中期票據募集情況，首期發行10億元。另據中指研究院9月25日發布的數據，2025年前8個月，房地產企業債券融資總額達3808.9億元，同比微增0.8%。
在筆者看來，在行業深度調整期，多家房企嘗試市場化融資且屢屢闖關成功，不僅為房企增厚融資現金流，更有利于其保交樓及經營回歸正軌，還將在多方面助力行業加快轉變發展模式，修復市場整體信心。
其一，信用債是融資“主力軍”，為降低行業資產負債率提供有力支撐。從中指研究院監測的今年前8個月的房地產行業融資結構看，信用債融資以2290.9億元的規模占據60.1%的比重，仍是房企融資大頭。在經歷了“高負債、高杠桿、高周轉”模式的陣痛后，降負債已成為行業共識，而信用債的持續供給恰是優化資產負債表的重要抓手。
一方面，企業通過信用債置換高息債務，可直接降低融資成本，如龍湖集團年內累計兌付債券本息約145億元，持續減債實現有息負債規模下行；另一方面，企業發行公司債券或者從大股東處獲得信用債融資，為保障日常經營正常和債務重組贏得空間。由此可見，信用債市場的穩定運行，正逐步緩釋行業償債壓力，有助于風險出清，進一步筑牢財務安全底線。
其二，為項目建設注入“強心劑”，加快實現“保交樓、保民生”目標。當前房企融資已跳出依靠開發貸、信用債等傳統模式，形成“白名單”機制與創新工具互為補充的多元體系。
尤其在城市房地產融資協調機制下，“白名單”項目融資規模持續擴大。當前，全國多地提出“應貸盡貸、應展盡展”目標，加速資金落地效率。9月22日，國家金融監督管理總局局長李云澤介紹，“白名單”項目貸款超過7萬億元，支持近2000萬套住房建設交付。在業內看來，協調機制建立了以房地產項目而非企業為核心、資金封閉運轉的融資新模式，既滿足項目的合理融資需求，也保障了金融機構的風險防控需求，更有力保障了廣大購房人的合法權益。
多元融資體系協同發力則體現在經營性物業貸、公募REITs、持有型不動產ABS等工具的廣泛應用上，這些創新融資工具正推動房地產融資從“增量依賴”轉向“存量激活”。比如，自經營性物業貸放開后，持有大量商業資產的房企接住了這波利好。2024年初以來，招商蛇口、龍湖集團、新城控股等多家房企憑借抵押商場等經營性物業資產獲得的經營性物業貸款多達數百億元，為企業補充流動資金，加快項目交付，轉變經營模式提供新動能。
其三，民營房企境外融資破冰，雖體量有限，卻釋放出市場預期改善的強烈信號。從中指研究院監測的今年前8個月的房地產行業融資結構看，海外債融資57.3億元，占比1.5%，雖規模小但意義重大，這背后展現的是民營房企得以重啟境外融資通道。
今年6月份，新城控股母公司新城發展成功發行3億美元高級無抵押債券，成為近3年首家重啟境外資本市場融資的民營房企，被視為民營房企海外融資的破冰之舉。9月23日，新城發展全資子公司新城環球有限公司宣布，公司成功發行1.6億美元的優先擔保票據，發行期限2年，票面利率11.88%，這也是新城發展今年發行的第二筆美元債。在業內看來，當前房地產境外融資的意義遠超資金本身，對房企而言，這標志著其信用資質重新獲得國際資本認可；對行業而言，這將為后續更多企業重啟境外融資提供經驗。這種信心傳導效應，將與境內資本市場融資支持形成合力，共同穩定市場主體預期。
需要注意的是，房地產融資按下“加速鍵”并非意味著市場會快速回暖，當前行業仍處于深度調整期，融資改善是“穩樓市”的支撐力，也是房企轉變商業模式的助推力。
接下來，隨著融資“活水”持續注入，房企更需將資金用在“刀刃上”，堅守“保交樓”底線，修復購房者信心。同時，房企還要加快向“開發與經營并重”的新模式轉型，通過提升資產運營效率實現高質量發展。
可以預見，在融資環境持續優化與企業主動轉型的雙重努力下，房地產行業將邁向健康發展的新生態。
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