中新經(jīng)緯11月28日電 (李自曼)繼北京、上海、廈門、廣州、天津之后，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點又有新突破。近日，江蘇省不動產(chǎn)登記中心對外宣布，將在南京市、蘇州市兩地開展不動產(chǎn)信托登記試點。
在業(yè)內(nèi)看來，不動產(chǎn)信托登記試點降低了個人家庭利用信托工具的門檻，能有效滿足個人家庭的財富規(guī)劃與傳承、養(yǎng)老及特殊需求等多樣化的需求。
多筆不動產(chǎn)信托瞄準養(yǎng)老需求
所謂不動產(chǎn)信托就是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托公司，由信托公司按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、使用和處分的信托業(yè)務(wù)。
據(jù)公開信息，北京于2024年底率先開啟不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點，隨后多地跟隨試點，并聯(lián)合信托公司落地相關(guān)業(yè)務(wù)。截至2025年11月27日，2025年以來，北京、上海、廈門、廣州、天津、蘇州等地相繼落地首單不動產(chǎn)信托。
一般來說，不動產(chǎn)所有權(quán)人都可以成為設(shè)立不動產(chǎn)信托的委托人。從已落地的不動產(chǎn)信托來看，一些特殊群體家庭成為不動產(chǎn)信托的需求者。此外，有養(yǎng)老規(guī)劃、家庭財富管理需求的人群，也成為首批參與不動產(chǎn)信托試點的人群。
據(jù)新華社報道，4月9日，在北京市通州區(qū)，國投泰康信托為一位老人及其患孤獨癥的子女設(shè)立了不動產(chǎn)信托。信托公司依據(jù)約定打理房產(chǎn)，例如根據(jù)信托指令權(quán)人的指令出租或出售房產(chǎn)，受益人都可以享受收益。北京市規(guī)劃自然資源委二級巡視員周旭峰介紹，這張?zhí)厥獾男磐凶C書，讓家庭的核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為“守護家人一生的保障單”，提供了個人養(yǎng)老、特殊群體照護的可能路徑。
據(jù)《解放日報》報道，2025年6月，上海市一位中年白領(lǐng)女士，將名下的一套商辦房屋作為信托財產(chǎn)，并追加現(xiàn)金資產(chǎn)，通過該房屋的出租獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金流，用于補充其母親養(yǎng)老金；待其子女成年后，該房屋定向傳承給子女，作為子女個人財產(chǎn)。另一案例中，一位上海年近八旬的離異獨居老人，膝下無子女，其日常生活主要由侄子照料。老人將名下唯一的住房托付給信托公司，住房租金作為退休金的額外補貼，助其安心養(yǎng)老，其百年之后再將房產(chǎn)定向傳承給侄子。該案例中老人生前仍保有房屋的運用、處置及收益權(quán)，身后確保傳承意愿精準落地。
據(jù)《蘇州日報》報道，11月17日，蘇州信托成功設(shè)立江蘇省首單不動產(chǎn)服務(wù)信托并完成全省首次不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記。該產(chǎn)品構(gòu)建“以房養(yǎng)老+特殊需要+公益目的”三位一體綜合服務(wù)模式，既精準匹配委托人多層次、個性化的養(yǎng)老需求，又將委托人對流浪動物保護的公益初心融入信托架構(gòu)。
設(shè)立不動產(chǎn)信托要具備哪些條件？用益信托研究員喻智告訴中新經(jīng)緯，設(shè)立不動產(chǎn)信托有三大基礎(chǔ)條件：一是，委托人要滿足信托法的要求，是具備完全民事行為能力的自然人、法人或者依法成立的其他組織。二是，信托法規(guī)定設(shè)立信托必須是委托人合法所有的財產(chǎn)權(quán)利，用于設(shè)立信托的不動產(chǎn)需要滿足“合法所有、可估值、可轉(zhuǎn)讓、權(quán)屬清晰，無權(quán)利限制情形”等條件。因此，小產(chǎn)權(quán)房、權(quán)屬有爭議的房產(chǎn)、被法院查封的房產(chǎn)，可能無法成為信托財產(chǎn)。三是，受托人是持牌信托公司。目前各地的不動產(chǎn)登記試點的對象是轄區(qū)內(nèi)的信托公司，因此受托人只能是依法設(shè)立的信托公司，普通個人或非金融機構(gòu)不能擔任。
據(jù)中新經(jīng)緯不完全統(tǒng)計，目前已有上海信托、愛建信托、北方信托、廣東粵財信托、中國外貿(mào)信托、國投泰康信托、蘇州信托等信托公司成功落地了不動產(chǎn)信托。
設(shè)立不動產(chǎn)信托應注意哪些問題？
業(yè)內(nèi)人士認為，目前信托行業(yè)處于轉(zhuǎn)型的深水區(qū)，不動產(chǎn)信托試點為行業(yè)轉(zhuǎn)型帶來機遇。
喻智分析稱，一方面，中國居民財富構(gòu)成中房地產(chǎn)比重很高，不動產(chǎn)信托試點為信托公司帶來巨大的市場機遇。另一方面，各地不動產(chǎn)信托試點打開了信托“資產(chǎn)運營+民生服務(wù)”的新賽道，為信托公司轉(zhuǎn)型提供助力。
眾和昆侖(北京)資產(chǎn)管理有限公司董事長柏文喜認為，不動產(chǎn)信托試點打破了業(yè)務(wù)天花板，將存量不動產(chǎn)納入管理范疇，驅(qū)動行業(yè)從融資向“服務(wù)+財富管理”轉(zhuǎn)型，并推動制度基礎(chǔ)設(shè)施完善。
不過，不動產(chǎn)信托的發(fā)展仍面臨多重挑戰(zhàn)。柏文喜坦言，盡管前景廣闊，但由于該類業(yè)務(wù)管理周期長、運營事務(wù)繁雜、稅負成本較高，短期內(nèi)難以成為信托公司的盈利主力，仍需政策支持和市場需求端的同步推動，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
不動產(chǎn)信托試點對個人和家庭而言有何影響？柏文喜對中新經(jīng)緯表示，此舉能有效盤活“沉睡”房產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的養(yǎng)老或養(yǎng)殘收入，并通過信托實現(xiàn)資產(chǎn)風險隔離與精準傳承，避免債務(wù)或繼承糾紛。
喻智指出，不動產(chǎn)信托試點落地后，信托從“高凈值專屬”走向“大眾普惠”，真正成為服務(wù)民生的工具。
“對個人家庭而言，不動產(chǎn)信托登記試點大幅降低了個人家庭利用信托工具的門檻，從以往百萬、千萬的資金門檻，到使用房產(chǎn)作為信托財產(chǎn)設(shè)立信托計劃，能有效滿足個人家庭的風險隔離、財富規(guī)劃與傳承、養(yǎng)老及特殊需求等多樣化的需求。”喻智說。
個人設(shè)立不動產(chǎn)信托應注意哪些問題？喻智表示，個人設(shè)立不動產(chǎn)信托需謹慎規(guī)劃，信托只是工具，個人的需求應放在第一位。其一，確認試點范圍，目前不動產(chǎn)信托登記僅在北京、上海、廈門等少數(shù)地區(qū)開展試點，且有明確的試行期限。其二，選擇合適的信托公司，不動產(chǎn)運營經(jīng)驗是否豐富、業(yè)務(wù)是否成熟、專業(yè)服務(wù)能力是否足夠、市場口碑是否較好等。其三，明確信托目的。信托目的越清晰，條款設(shè)計越細致，后續(xù)糾紛越少，對信托目的的實現(xiàn)越有利。其四，設(shè)立不動產(chǎn)信托需要辦理財產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，會涉及契稅、增值稅、個人所得稅等稅費，而試點是有期限的，因此長期的稅費政策仍有不確定性。
柏文喜指出，個人設(shè)立不動產(chǎn)信托應首先需確保房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)清晰無負擔，如屬共有財產(chǎn)須獲得全部共有人書面同意。應提前向不動產(chǎn)登記中心了解是否可辦理信托登記，備齊相關(guān)文件，熟悉具體流程。稅務(wù)成本是關(guān)鍵，必須預先測算契稅、增值稅等綜合稅負，并主動核實地方是否有稅收優(yōu)惠政策。
柏文喜進一步表示，選擇受托人時，應優(yōu)先考慮具備相應資質(zhì)、信譽及不動產(chǎn)管理經(jīng)驗的專業(yè)機構(gòu)。對于有特殊需求的家庭，須在文件中明確監(jiān)護人及詳細的受益人分配條款，確保財產(chǎn)安排與受益人照護有效銜接。同時，應預先約定房產(chǎn)未來的處置規(guī)則與收益分配方式，并確認實際操作路徑。鑒于相關(guān)政策仍處于調(diào)整階段，建議定期復核信托條款，通過補充協(xié)議等方式確保持續(xù)合規(guī)。
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責任編輯：魏薇 羅琨
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