21世紀經濟報道記者崔文靜 北京報道 資本市場迎來重要創新突破！
11月28日晚間，證監會發布《商業不動產投資信托基金試點公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》），正式向社會公開征求意見。
這份涵蓋八大條款的綱領性文件，標志著我國REITs市場實現從基礎設施領域向商業不動產領域的關鍵跨越。試點方案緊扣新“國九條”推動REITs市場高質量發展的要求，旨在打通商業不動產與資本市場的連接通道，為盤活萬億級存量資產提供標準化解決方案。
此次試點不僅為商業地產行業提供了全新的權益融資渠道，更將通過專業化運營推動房地產發展模式轉型，進一步強化資本市場服務實體經濟的深度與廣度。
全鏈條制度設計：構建市場化、規范化的運行體系
這次商業不動產REITs試點的制度設計可謂精心布局，從產品定義到監管職責，構建了一個環環相扣的市場化運行體系。
《公告》開門見山，明確商業不動產REITs是通過投資商業不動產資產支持證券，取得不動產所有權或經營權，通過專業運營獲取穩定現金流并分配給投資者的公募基金。這個定義看似簡單，實則蘊含深意——它強調了REITs的權益屬性和主動管理要求，讓產品真正回歸“通過運營創造價值”的本質。
在具體規則設計上，一方面，《公告》要求擬持有的商業不動產必須權屬清晰、手續齊備，且已產生持續穩定現金流，這就像為投資者設置了一道“安全濾網”，確保入池資產的質量。
另一方面，制度特別強調基金管理人的主動管理責任，要求其建立專業的投管和運營體系。這意味著未來的REITs管理人不能再當“甩手掌柜”，而是要深度參與商業地產的運營管理，通過專業化運作提升資產價值。
值得一提的是，這次試點充分借鑒了基礎設施REITs的成功經驗。商業不動產REITs參照現有規則主要內容，并作了制度創新，這種制度銜接不僅降低了市場各方的適應成本，也保證了規則的連續性和穩定性。
在監管架構上，《公告》構建了多層次的責任體系：證監會負責監管和風險監測，交易所和行業協會履行自律管理職責，基金管理人承擔運營管理責任，專業機構各司其職。這種“政府監管+自律管理+市場主體自我約束”的立體化監管框架，既保證了市場活力，又守住了風險底線。
盤活存量促轉型：REITs如何重塑商業地產發展邏輯
商業不動產REITs試點的推出，恰逢我國商業地產發展的關鍵轉折點。當前，各大城市核心商圈矗立著大量優質商業物業，但由于缺乏有效的退出渠道，這些優質資產成了“沉睡的財富”。REITs的出現，就像是為這些存量資產打開了一扇流動之門，讓“不動產”真正“動起來”。
根據受訪人士分析，從市場功能來看，商業不動產REITs可謂“一箭三雕”。首先，它為持有大量商業物業的企業提供了嶄新的融資渠道。以往開發商只能通過出售資產回籠資金，如今可以通過REITs實現資產證券化，既保留了運營權，又盤活了存量。這就好比為房企安裝了一個“資金轉換器”，把沉淀在鋼筋水泥里的巨額資金轉化為可流動的資本，極大地改善了企業的現金流狀況。
其次，REITs將深刻改變商業地產的運營邏輯。在傳統模式下，開發商往往重銷售輕運營，導致許多商業項目后續經營不善。而REITs要求持續穩定的現金流回報，這將倒逼管理人提升運營能力，通過業態調整、場景創新、服務升級等方式提升物業價值。在一些成熟市場，REITs管理的商業項目往往能通過精細化運營實現更高的出租率和租金水平，這種專業化運作正是我國商業地產轉型升級的需求所在。
更重要的是，商業不動產REITs將為資本市場注入新的活力。從投資角度看，REITs具有收益穩定、波動較低的特點，非常適合保險資金、養老金等長期投資者配置。同時，普通投資者也能以較低門檻參與優質商業地產投資，分享城市發展的紅利。這種普惠金融特性，讓REITs成為增加居民財產性收入的重要渠道。
從行業層面看，REITs試點恰逢構建房地產發展新模式的關鍵時期。它推動行業從“開發銷售”向“運營管理”轉型，從“重資產”向“輕資產”轉變，這種發展模式的革新，將有助于整個行業走出“高杠桿、高周轉”的舊循環，邁向更健康、可持續的發展軌道。
穩步推進展望未來：商業不動產REITs的發展路徑與市場機遇
商業不動產REITs的推出不是一蹴而就，而是建立在五年基礎設施REITs試點經驗的堅實基礎上，走出一條“先基礎設施、后商業地產”的推進路徑。從國際市場看，商業不動產一直是REITs市場的主力軍，我國此次試點可謂是順應市場規律、接軌國際慣例的重要舉措。
在具體實施層面，市場各方已經做好了充分準備。證券交易所正在修訂配套規則，基金公司加快組建專業團隊，中介機構也在積極儲備項目。
值得注意的是，商業不動產REITs將與基礎設施REITs形成互補格局：基礎設施REITs主要服務于公共領域資產盤活，商業不動產REITs則聚焦市場化程度更高的商業地產領域，兩者相輔相成，共同完善我國REITs市場生態。
對于投資者而言，商業不動產REITs帶來了嶄新的資產配置選擇。與基礎設施REITs相比，商業地產通常具有更高的租金調整靈活性，能夠更好地應對通脹環境。同時，不同業態的商業地產——購物中心、寫字樓、酒店等——具有差異化的周期特征，為投資者提供了更豐富的選擇。從成熟市場經驗看，配置一定比例的REITs產品，能夠有效改善投資組合的風險收益特征。
展望未來，商業不動產REITs的發展空間令人期待。隨著試點推進，或將有更多創新業態的商業地產通過REITs上市，比如物流倉儲、數據中心等新型不動產。這些資產往往具有更好的成長性，能夠為市場帶來更多投資機會。同時，REITs市場的壯大也將催生更多專業資產管理機構，推動商業地產行業向專業化、精細化方向發展。
試點成功還需要相關配套政策的協同推進。目前，監管部門正在與相關部委溝通稅收、國資轉讓等配套制度。這些政策的落地，將為REITs市場發展創造更好的環境。隨著制度體系的不斷完善，商業不動產REITs有望成為連接資本市場與實體經濟的重要橋梁，在服務實體經濟高質量發展中發揮更大作用。
本文鏈接：商業不動產REITs試點將啟幕，資本市場服務實體經濟再添利器http://www.sq15.cn/show-3-160227-0.html
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