21世紀經濟報道記者 張敏 深圳報道
1979年3月，寶安縣改為深圳市，由廣東省和惠陽地區雙重領導。為支援深圳建設，惠陽地區動員干部到深圳工作。這一年，時任惠陽地區工交計委辦公室副主任的駱錦星調至深圳，被任命為房管局副局長。
當時深圳的居民住房較為短缺，居住條件不佳。駱錦星接到任務，要在一年之內，按省科級以上干部住房標準，建好三百多套干部宿舍，公約2萬平方米。
駱錦星按照建安成本估算，起碼需要200萬元以上的預算。但當時深圳的地方財政并不寬裕，計委只能批50萬。
正苦于籌措資金時，一位香港的朋友對駱錦星說，“你這個局長是端著金飯碗在要飯”，為什么不像香港一樣，把土地變成黃金？
如今很多人對“土地財政”的概念了然于胸。在很長時間里，通過出讓土地獲得的收入，已成為地方財政收入的重要部分。由于土地使用權收入屬于預算外收入，土地財政也被稱為“第二財政”。
但在當時，法律明文規定，土地不可被侵占、出租、買賣。
駱錦星想了一個“補償貿易”的變通方案：深圳出地，港商出錢合作建房，利潤雙方分成。雖然該方案仍游走在政策邊緣，但還是得到了深圳市委的支持。
第二年，深圳成立了深圳特區房地產公司（以下簡稱“深房公司”），駱錦星兼任經理，這是我國第一家房地產開發公司。該公司與港商合作，開發了我國第一個商品房小區東湖麗苑。小區竣工后，又按照香港的模式，成立了我國第一家物業管理公司——深圳市物業管理公司。
我國房地產市場化改革的伏筆，就此埋下。
后來，深圳又創造了我國房地產史上的多個“第一”，并一度走在房地產市場化的浪潮之巔。如今，深圳居民的居住條件早已遠超當年，深圳的城市面貌也發生了翻天覆地的變化。在此過程中，房地產扮演了重要角色，也經歷了發展模式的變遷。
探路者
東湖麗苑項目的審批非常順利。剛批下來，合作的港商就拿著設計圖紙去香港賣房。項目的均價定為2730港元/平方米，折合人民幣約1000元/平方米，每套房配備3個深圳戶口名額。
這個價格還不到香港樓價的一半，再有戶口“加持”，項目大受歡迎，第一期推出的108套房源很快被搶購一空。
港商僅憑圖紙，就獲得了建房的全部資金，令駱錦星大受震撼。
將尚未竣工的商品住宅進行出售，與購房者約定交付時間，并收取定金或預付款的制度，叫做預售制度，也被稱為“賣樓花”。該制度由香港首創，1994年，建設部出臺《城市商品房預售管理辦法》，正式引進預售制度。
在東湖麗苑項目的合作中，深房公司手握85%的分成比例，最終賺到了500多萬元。羅錦星第一次體會到土地的巨大價值。
1987年，深圳出臺《深圳經濟特區土地管理體制改革方案》，決定采取公開拍賣、招標、協議等辦法出讓土地使用權。當年末，中國地產界迎來首次土拍，駱錦星代表深房集團以525萬元的高價斬獲深圳水庫地塊，再度創造歷史。
一“槌”定音后，深圳土地有償出讓漸漸成為常態，為特區城市建設籌集了大量資金。1988年4月，全國人大通過《中華人民共和國憲法修正草案》，增加了土地使用權可以按照法律的規定轉讓的內容。
如果說東湖麗苑項目的初衷是解決發展資金問題，那么蛇口工業區對住宅商品化的探索，則是由市場需求所帶動。
由于市場化改革走在全國前列，大量企業在蛇口落地，對職工住房的需求驟然增加。若以福利分房的形式，難以滿足這種需求。于是，蛇口工業區在1980年率先提出“使住宅商品化，力爭居者有其屋”的目標。第二年，蛇口工業區率先改革職工住房分配制度，實施職工住宅商品化。
1984年初，由招商局蛇口工業區控股股份有限公司開發的荔園小區竣工，并以租售結合、以售為主的方針向職工出售，正式邁開住房商品化改革的步伐。
“蛇口經驗”的成功，不僅有利地推動了深圳市住房制度改革，也為全國層面的住房制度改革提供了寶貴的經驗。
1988年，第一次全國住房制度改革工作會議召開，宣布在全國分期分批展開住房制度改革，改革辦法是實現住房商品化。
1994年，《關于深化城鎮住房制度改革的決定》發布，確定房改的根本目的是建立與社會主義市場經濟體制相適應的新的城鎮住房制度，實現住房商品化、社會化。
1998年，《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》發布，宣布自當年下半年起，全國城鎮停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
這次改革標志著福利分房制度的終結，以及住房市場化的全面啟動。從此，房地產市場迎來“黃金時代”。
黃金時代
進入新世紀，有關住房制度改革的政策措施進一步完善，加之我國城市化進程加快，房地產市場迎來快速發展期。
作為經濟特區的深圳，常住人口快速增長，加上造富能力強，不僅對商品房需求旺盛，購房者的支付能力也較強，這也為樓市發展提供了強勁的動力。
但深圳的房地產市場并未呈現出直線上行的走勢，而是隨經濟波動出現周期性變化。
早在上世紀九十年代，較早起步的深圳樓市，就曾出現過波動。
1992年，南方談話后，深圳經濟發展預期大好，房價也明顯上漲，并第一次突破1萬元/平方米。
1997年，亞洲金融危機爆發，香港樓市受到較大影響，并一度波及深圳。得益于穩固的經濟基本面，深圳樓市未出現較大波動，但部分區域的房價仍然有所下挫。
本世紀初，深圳樓市迎來快速發展期。2001年底，紅樹灣地塊以22.35億元的總價拍出，成為“地王”。四年后，該項目以2.5萬元/平方米的均價，刷新深圳高層樓盤的單價記錄。
2008年，美國爆發次貸危機，并波及亞洲地區。深圳經濟的外向型特征顯著，受此影響，房價出現本世紀以來首次下降。
第二年，在四萬億投資政策的刺激下，我國經濟再度彰顯出韌性，房地產市場也快速恢復。深圳樓市迎來新一輪上升周期。
此后，在強大基本面的支撐下，深圳房地產市場繼續發展。官方數據顯示，2015年，深圳成交新房住宅6.6萬套，二手住宅成交12萬套，為有史以來新高。
這期間，房地產市場數次出現過熱的情況，在房價上漲較快的時期，一些投資投機性需求借機進入。為調控市場，監管部門多次出臺穩樓市政策。深圳也從2007年起陸續出臺多輪政策，通過信貸、稅收、限購等措施，維持市場穩定發展。
但總體來看，得益于人口、土地、金融等紅利，深圳樓市仍然迎來了十多年的“黃金時代”。
在此期間，深圳維持著較高的土地開發強度，土地出讓收入與房地產相關稅收，為深圳的城市建設、產業升級提供了強大的資金支持，也為深圳下一階段的發展奠定了基礎。
回歸與進化
2014年前后，我國房地產市場邁過供需平衡點。雖然結構性、區域性的供不應求仍然存在，但總體來看，房地產市場的供需關系正在趨于平衡。
此后，房地產政策導向悄然發生改變。
2016年年底的中央經濟工作會議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。四年后，“三道紅線”政策推出，樓市去杠桿大幕正式拉開。
近幾年，房地產市場進入深度調整期，不少城市的商品房和土地交易降溫。一些過度依賴房地產和土地財政的城市，開始面臨考驗。
此時，深圳的優勢開始凸顯。在多重因素的助推下，近些年深圳順利實現了從貿易到代工，再到技術創新的產業升級。在深圳的產業結構中，高技術制造業、第三產業占比較高。
產業升級涵養了稅源，使深圳成為對土地財政依賴最小的城市之一。2013年，深圳政府性基金收入僅占全口徑財政收入的19%。也就是說，深圳約八成政府收入來自稅收。
從地理環境來看，深圳背山靠水，土地資源相對稀缺。深圳市住建局發布的《住房發展2020年度實施計劃》顯示，深圳居住用地僅占全市總建設用地的22.6%，甚至低于國家《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》中25%-40%的下限。
這些因素決定了，深圳的房地產開發和城市建設早早邁入存量發展階段。
早在2005年，深圳就對漁農村實施舊城改造工程，約5.1萬平方米的樓宇被定向爆破。此后，崗廈村、大沖村、水圍村、草莆村陸續被納入棚戶區改造或城市更新計劃。近幾年，深圳的舊改和城市更新持續保持較高的規模。
存量更新與改造的推進，正在改變深圳的城市面貌和居住環境，也為房地產發展提供了新動能。同時，隨著一系列穩樓市政策的出臺，深圳房地產市場正逐漸走向止跌回穩。
深圳市住建局數據顯示，2024年深圳新建商品房銷售面積838.7萬平方米，同比增長7.0%。去年深圳新建商品住宅和二手住宅網簽成交超10萬套，同比增長47.2%。
值得注意的是，在城市發展轉向存量提質增效、房地產向居住和民生屬性回歸的關鍵階段，深圳同樣在扮演探路者的角色。
2019年8月，《中共中央 國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》重磅發布，文件提出深圳要成為“民生幸福標桿”，并針對七大民生領域作出戰略規劃，“住有宜居”是其中之一。
分析人士指出，“宜居”是城市發展的高級階段，是城市綜合競爭力的重要指標?！白∮幸司印眱群S富，既包括居住舒適度的提升，又有破解住房困局的考量，如加大保障性住房建設籌集力度等措施，解決新市民、青年人等群體的住房問題，緩解高房價壓力等。
近些年，深圳正加快構建“一張床、一間房、一套房”多層次住房供應結構，保障性租賃住房、安居型商品房等品類大量入市，在豐富市場供應的同時，也降低了深圳的居住門檻，有利于吸引人才，并為城市發展注入活力。
分析人士指出，45年來，房地產早已融入深圳發展的機理中。如今，伴隨著城市發展模式的轉變，房地產也迎來新舊動能的轉換，在這方面，深圳仍然是一個重要樣本。
本文鏈接：深圳房地產45年：從市場化探路者到住有宜居http://www.sq15.cn/show-1-48990-0.html
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