21世紀經濟報道記者凌晨 西安報道
在西安國際港務區，龍湖江宸府售樓處上演的一幕：購房者簽約后可獲得25萬元的購物卡。這種"買房返巨卡"的促銷，正是2025年西安樓市深度調整的縮影。
當遠郊剛需盤不得不以8500元/㎡的價格"退回8年前"，浐灞國際港的豪宅項目卻頻頻刷新價格紀錄——招商西安灣、華潤璽宸上院等千萬級豪宅熱度不斷，浐灞河畔的改善型住宅均價站穩3萬+，部分產品單價觸及6萬元大關。
“冰與火”的分化正重塑著西安樓市格局：一邊是剛需客戶持續觀望；另一邊是高端改善項目憑借稀缺資源逆勢熱銷。
中指研究院的數據顯示，2025年前8月，西安商品房銷售金額同比下滑18%，但土地市場卻以266億元成交額躋身全國第六，樓面價同比上漲22.57%。
在這場前所未有的市場重構中，房企各出奇招，從送車、減免物業費到工程款抵地價，行業正在經歷從規模擴張向品質競爭的轉型。
剛需“觀望”豪宅“熱銷”
西安樓市在經歷一場重構與調整。
克而瑞陜西數據顯示，2025年1—8月大西安房企商品房全口徑銷售金額TOP30累計成交711.20億元，同比下滑約18%。8月，TOP30房企銷售額79.4億。市場稍顯寒意，案場月均來訪量476組，成交24套。
為加速去化，多種促銷手段出現在市場中。近兩月來，21世紀經濟報道記者走訪了多個產品項目。比如7月份，位于國際港務區的龍湖江宸府就推出"買房最高返25萬元購物卡"活動。
項目案場中，記者以購房者的身份了解相關情況，銷售表示認購特定戶型可獲贈20萬—25萬元商場購物卡，簽約即返卡。這種促銷此前已有先例——大華集團曾贈送37年物業費。直接打折、送車、減免物業費、免費封窗等促銷方式在市場上并不罕見。
與此同時，高端改善型產品表現出了強勁的抗跌性，甚至實現逆勢熱銷。
比如奧體板塊與曲江板塊的高品質項目去化順暢，幾乎未受市場周期性波動影響。
浐灞國際港板塊，該區域今年以來已成功出讓四宗“萬元地”，招商地產近期摘得的116畝優質地塊正式定名“招商西安灣”，而今年2月，華潤剛以上萬元樓面價獲取隔壁相鄰地塊。
同時，該板塊內華潤、招商等多個大型房企相繼打造低密河景豪宅，容積率普遍控制在2.0以下，產品以大平層和疊拼為主，單套總價普遍突破千萬元。
正在施工的華潤璽宸上院工地 攝影：凌晨
21世紀經濟報道記者在該區域內走訪發現，截至9月10日，華潤項目工地內如火如荼，西側大門基本建成。
工地工人對21世紀經濟報道記者表示，樣板間及周圍綠化已初見雛形，不久便會開放。而另一側，拿地不足半月的招商西安灣項目，已經建起圍擋，樣板間外觀基本搭建完成。
在上述兩項目的西側，已經交房的招商西安序項目東門，裝修車輛和人流熙熙攘攘。公開數據顯示，目前該區域房價穩居西安TOP梯隊，板塊均價介于2.8-3.8萬/㎡之間，部分二手房掛牌價已突破4萬/㎡，部分產品單價觸及6萬/㎡。
三大豪宅項目俯瞰圖（地圖截圖）
與之形成反差的是，遠郊市場則面臨深度調整。未央湖板塊有項目推出8500元/平方米的特價房源，價格已回歸至8年前水平。
據國家統計局數據，2025年1—6月，西安新房價格累計降幅為2.3%，二手房價格累計降幅為2.9%。數據的背后，遠郊市場調整是重要原因。
中指研究院西安分院總經理石蕊表示，對于市場來說，目前房企戰略聚焦于好城市、好地段，尤其資金壓力下，房企更傾向確定性強的地塊。這直接導致成交樓面價和溢價率提升，未來這些優質地塊入市，為樓市高質量發展提供了有力支撐。
克而瑞西安機構執行總經理李曉兵則進一步指出："市場分化趨勢愈發明顯。熱點板塊、核心區域的優質項目受到市場熱捧，而非核心區域項目大多都是開盤后走平銷的路子。"
這種兩極分化態勢凸顯出當前市場環境下，稀缺資源稟賦與產品力已成為決定項目去化能力的核心要素，也反映出西安房地產市場正在經歷從"規模擴張"向"品質競爭"的轉型。
土拍市場分化
聚焦前端土拍，西安市場展現出結構性復蘇態勢。
據中指數據，2025年1—6月，西安住宅用地以266億元總成交金額位列全國第六，成交樓面價同比上漲22.57%至7213元/平方米，溢價率多次突破15%，成為少數保持熱度的一二線城市代表。
具體到區域內部，市場也出現分化。比如西安市區內港務區、高新區憑借優質配套和產業人口優勢，地價屢創新高。而灞橋、臨潼等外圍區域仍面臨流拍壓力，反映出房企投資正從“規模擴張”轉向“精準押注核心地段資產”。
與2023年之前，外來房企主導土拍的局面不同，今年以來西安土拍市場呈現“國央企壓艙、本土民企突圍”的新格局。
除保利、招商、華潤等頭部國央企外，龍湖、萬科等全國性品牌房企缺席重資產拿地，轉而通過代建模式輕資產運營。
外來房企的結構性“缺席”，為本土小型房企擴張提供了大量空間。比如本地房企博元地產、鼎城置業、秦寶投資等在城市核心區域密集摘地，單宗地塊總價多在5—10億元區間，多體現出體量適中、開發周期短，更適配小型房企的資金承受能力。
浐灞國際港板塊新樓盤鱗次櫛比 攝影：凌晨
對此，一位大型房企區域高管對21世紀經濟報道坦言：“經歷過前兩年的高速擴張與調整，如今土拍市場反而是資金穩健企業補倉窗口期，尤其是核心地段配套完善的稀缺地塊。”
房企融資能力已成為拿地決策的核心變量。克而瑞的監測數據顯示，今年上半年，房企境內債券融資成本進一步下降，利率為2.71%，較2024年全年下降了0.2個百分點；房企整體新增債券類融資利率為3.28%。
克而瑞進一步在研報中指出，境內債券融資成本不斷下降，一方面，自2024年以來貨幣環境持續寬松，LPR（貸款市場報價利率）持續下調；另一方面，央國企依然是發債主力，上半年新增融資中，央國企占比達86%。
在此背景下，房企對現金流安全邊際要求越來越嚴苛。據公開資料，在西安市場中，德通控股采用“工程款抵地價”模式降低前期支出。博元地產所選文教園地塊小體量，總價5.9億元恰在其自有資金覆蓋范圍內。
“快周轉、控負債、保利潤”似乎成為本土房企共同戰略。西安土地市場正從“規模擴張期”步入“價值深耕期”，這對所有參與者的資金實力、產品打造與運營能力提出了更高要求。
政策組合拳加速市場激活?
為加速激活房地產市場，西安在前8月多次打出政策組合拳。
比如，在今年6月，西安市住建局等多部門聯合印發《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干措施》（下稱：措施），推出涵蓋土地供應、金融支持、住房品質等五個維度的十二條新政。
本次新政的最大創新在于供需兩端同步施策。
需求端，公積金政策實現突破性調整：允許提取公積金支付首付款，并打破地域限制，給予關中平原城市群繳存職工同等待遇。這一政策有效降低購房門檻，釋放部分被壓抑的改善型需求。
供給端政策同樣令人矚目。土地出讓金繳納期限放寬至一年，房企只需支付50%即可辦理開發手續，實現"拿地即開工"。
這種創新不僅緩解了房企資金壓力，更提升了土地開發效率。同時，四項不計容面積的設定（風雨連廊、出入口大堂等）引導企業聚焦產品品質，與國家"好房子"戰略形成呼應。
值得一提的是，二手房市場流通性成為《措施》關注重點，通過"以舊換新""賣舊買新"退稅等舉措打通一二手房置換鏈條。
此外，規范中介服務、降低中介費等措施，有助于重建市場信任體系。
金融支持政策則體現了"精準滴灌"思路。一方面通過降首付、降利率降低購房成本；另一方面擴大房企融資"白名單"，優化預售資金監管，為企業維持正常經營提供流動性支持。這種雙向調節有助于穩定市場預期，避免系統性風險。
在關鍵的實施層面，《措施》明確，公積金政策需要銀行、公積金管理中心等多部門協作；土地出讓金分期繳納需要財政、規劃等部門配合。
通過供需雙側發力、金融與行政手段配合等，這套組合拳有望為市場注入新活力。但西安房地產市場真正回暖，還需要基本面的支撐。
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