中新經緯10月26日電 題：資產證券化如何將“負資產”變“富資產”？
作者 田軒 清華大學國家金融研究院院長、清華大學五道口金融學院副院長
得益于資產證券化，6年前入住率不到30%的武漢洪山人工智能大廈，如今已成為年產值15億元的“億元樓”。
何為資產證券化？它又是如何運作的？
資產證券化，簡單地說，是將缺乏流動性但能產生穩定現金流的資產，通過結構化設計轉化為可交易的證券產品。其基本運作機制是：發起人(如商業地產持有方)將一組具有穩定現金流的資產(如寫字樓租金收入、物業費、特許經營權等)進行歸集，形成一個“資產池”；為實現風險隔離，發起人將資產池轉讓給一個獨立的法律實體――特殊目的載體(SPV)；然后，通過內部增信或外部增信提升證券信用等級，獲得市場認可；SPV以資產池未來現金流為支撐，向投資者發行不同期限與風險等級的證券(如優先級、次級)，募集資金用于償還發起人原融資成本或支持新投資；租金等收入按約定順序歸集至SPV賬戶，優先用于支付證券本息，剩余收益返還給原始權益人。
以洪山人工智能大廈為例，運營方將其未來租金收益打包發行ABS(資產支持證券)，吸引社會資本提前介入，回籠資金用于樓宇智能化升級與招商服務優化。這一過程不僅緩解了前期投入壓力，更通過引入專業資本運作，提升管理效率與品牌吸引力，最終實現資產價值與產業能級的雙重躍升。
資產證券化能夠使原本“沉睡”的資產獲得市場定價與流動性溢價，提升資產流動性，并實現“靜態資產→金融產品”的轉化；同時，幫助發起人獲得現金，降低負債率、改善財務結構；還能通過證券化產品引入保險資金、養老基金、公募REITs(不動產投資信托基金)等長期機構投資者，優化資本結構，提升資產運營效率。
值得注意的是，適合進行證券化運作的資產須具備可預測且持續穩定的未來現金流、權屬清晰、可特定化且非標性強等核心特征，如基礎設施、商業地產、應收賬款、租賃債權等。例如產業園區可通過未來租金收益發行ABS，高速公路可基于通行費收入進行結構化融資，新能源項目亦能依托發電收益權實現資金回籠。通過真實出售與破產隔離設計，原始權益人可將表內資產轉移至特殊目的載體(SPV)，既優化資產負債結構，又激活存量資產潛能，為實體經濟注入流動性。
更為深遠的是，資產證券化構建了資本與實體之間的高效通道，使沉睡的資產價值得以釋放。它不僅是融資工具，更是一種資產管理思維的革新，推動持有者從粗放運營轉向精細化、透明化管理。
放眼全球，美國的REITs模式與新加坡的基礎設施信托基金均提供了成熟范本。美國通過稅收優惠推動REITs發展，使房地產投資信托基金成為公眾投資者參與商業地產的重要渠道，有效提升了資產流動性與市場透明度；新加坡則通過專業監管與標準化產品設計，實現基礎設施資產的長期穩定回報。這些經驗表明，完善的法律框架、清晰的稅收政策與活躍的二級市場是推動資產證券化健康發展的關鍵。
筆者認為，我國可以借鑒其制度設計，結合本土實踐，逐步擴大試點范圍，優化信息披露機制，增強投資者信心，從而構建多層次、可持續的資產證券化生態體系。同時，推動評級機構、律師事務所等中介服務體系的規范化發展，強化風險定價與資產估值能力。通過引入國際通行的綠色金融標準，還可將低碳運營的產業園區納入證券化范疇，拓展融資邊界。此外，未來隨著數據資產確權機制逐步建立，智慧樓宇的運營數據流亦有望成為新型基礎資產，開啟資本化新路徑。
資產證券化對地方政府也具有多方面重要作用。首先，可拓寬融資渠道，緩解地方政府財政壓力，將缺乏流動性的資產轉化為現金流入，如通過將政府擁有或控制的交通、水務、園區等具備穩定現金流的資產進行證券化，可在不新增負債的前提下實現融資，優化財政結構；同時，有助于地方政府盤活存量基礎設施資產，提高資產利用效率，促進基礎設施等領域的資源優化配置；還能夠通過引入社會資本參與公共項目建設與運營，提升公共服務質量和管理效率。在嚴控隱性債務的背景下，證券化將成為合規融資的重要路徑，有助于構建“存量帶動增量”的良性循環，為地方政府推進新型城鎮化和重大項目建設提供可持續的資金支持，為推動區域經濟高質量發展注入新動能。(中新經緯APP)
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責任編輯：宋亞芬
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