(文/孫梅欣 編輯/張廣凱）
近日有報道稱，香港“四大家族”之一的鄭氏家族，正在尋求將其旗下持有的瑰麗酒店集團部分資產進行出售，以應對其房地產公司新世界發展面臨的流動性危機。
根據上述消息，目前集團董事局主席鄭家純代表已接觸多家公司探討出售瑰麗酒店的可能性，但不排除有變數的可能。
觀察者網就此事向多位熟悉內地及香港大宗資產交易人士處了解到，“目前交易市場上還沒有正式獲得這一消息”。新世界發展方面未對此做出正面回應。
據《澎湃新聞》從接近瑰麗酒店集團人士獲得的消息，“目前瑰麗酒旗下酒店均正常運營”。
盡管交易市場尚未坐實這一消息，但新世界發展當下的資金鏈問題仍然頗為緊張。
就在11月25日，新世界發展發布公告稱，公司原定于12月付息的四組合計本金約34億美元的永續債券付息日期延后。
永續債付息延期，對于公司的信用評級和股價都會造成影響。這也意味著，這家老牌香港房企在獲得高額貸款融資后，財務危仍未解除。
酒店業務發展不易，但是出售好時機
瑰麗酒店集團是在美國成立的奢華酒店集團，2011年5月，新世界發展旗下的地產公司新世界中國的附屬公司New World Hotel Management (BVI) Limited，以2.295億美元價格（當時約合17.9億港元），收購瑰麗酒店和度假區有限責任公司。
2015年7月，同為鄭裕彤家族企業旗下產業的周大福集團，以19.63億港元對價收購了New World Hotel Management (BVI) Limited對股份及股東貸款，彼時在2013年新世界集團就已經更名為瑰麗酒店集團。
從市場對價來看，從新世界中國轉入周大福集團旗下，雖然有約9.66%的溢價，但考慮到匯率變化以及業務貸款等，幾乎可以算平進平出。
根據瑰麗酒店集團官網顯示，這家奢華酒店集團目前在全球21個國家共有33家酒店，以及27家新開酒店項目，分布于美洲、歐洲、中東和亞太地區。
在中國市場，則包括已經開業的北京瑰麗酒店、廣州瑰麗酒店、香港瑰麗酒店以及三亞保利瑰麗酒店。另外，還有深圳、杭州、上海和寧波的瑰麗酒店也在開業計劃之中。
需要提到的是香港瑰麗酒店，其坐落于維多利亞港邊，并且毗鄰鄭氏家族旗下另一個商業地標K11 MUSEA，均是鄭氏家族在維港邊的地標性資產。
瑰麗酒店目前由周大福集團持有，由于是非上市體系部分，因此沒有公布其近年業績。不過，部分酒店例如北京瑰麗酒店、泰國普吉瑰麗酒店業務，是歸于新世界發展旗下。
可以部分窺見的是，瑰麗酒店集團首席行政總裁鄭志雯曾透露過，2023年瑰麗酒店旗下四個酒店產品瑰麗酒店、新世界酒店及度假村、Asaya和Carlyle & Co.的全球收入增長，并在此之后開啟了向中東市場拓展的進程。
但是近年來鄭氏家族旗下其他產業中的酒店業務發展并不容易。新世界發展公布的2025財年報告中顯示，到今年期末，酒店運營收入14.99億港元，同比增長8.54%；但是酒店運營部分有3.6億港元虧損，虧損額度同比收窄2%。同時由于每日房價下跌導致運營毛利率下降了7%。
從交易時機來看，此時出售酒店業務，對于新世界發展而言，或許是一個不錯的節點。
一位大宗交易機構的專業人士透露，今年大宗交易市場整體呈現”總量收縮、結構分化”的特征，但酒店資產交易活躍度逆勢攀升，是市場的亮點部分：“從瑰麗酒店集團資產出售的時機來看，當前市場環境對優質酒店資產較為有利。”
他認為，當下酒店資產交易市場的格局，正從“高溢價”階段邁向“高折價”階段，買方市場已經確立：“按分析報告數據顯示，超過半數的酒店資產項目以評估價7折以下的價格成交，溢價交易占比不足7%，其中約27%的項目更是以5—6折的低價出售。從區域成交情況來看，長三角地區的酒店資產成交量較多，大灣區也有一定的成交量。”
該專業人士表示，當前市場環境整體對優質酒店資產較為友好，優質酒店資產的估值處于相對高位，核心城市的稀缺酒店資產依舊備受市場追捧，內資機構的配置需求十分旺盛：“對于瑰麗酒店這類頂級品牌資產，如果真的在市場有出售苗頭，那在核心城市核心地段的物業仍具備較強的議價能力。”
永續債付息延期，新世界艱難削債
從去年開始，新世界發展的資金困局就已經呼之欲出，到今年2月的2025年中期業績中顯示的綜合債務凈額高達1246.3億港元。因此在今年6月末，也就是2025財年最后一天，集團拿下882億港元的再融資貸款被視為標志性事件。
代價也顯而易見，曾被視為鄭氏家族第三代接班人的鄭志剛也就此徹底出局。
不過新世界發展的整體危機似乎并未就此逆轉，到9月末公布的財年業績顯示，公司營收276.81億港元，同比下滑23%；持續經營業務對股東應占虧損163.02億港元，虧幅擴大38.07%，尚未扭虧為盈。
同時，到財年期末，總債務額度仍高達1460億港元，凈債務額度為1201港元，削債仍是重點。
事實上，在今年新世界發展借債時市場就有猜測，集團可能會買賣掉不掙錢的酒店業務以緩解資金壓力。但未料到，最終可能是家族層面出手，通過出售瑰麗酒店集團緩解壓力。
由此可見，新世界發展的資金鏈狀況仍然緊張。
就在11月25日晚間，新世界發展還宣布將合計金額達到34億美元的四只永續證券相關付息日期延后。
公告顯示，這四只永續債的付息日分別為今年12月9日、10日、16日和22日，公司已通知所有相關永續債券持有人，并表示將按照適用條款及條件、上市規則及法律法規適時再作進一步公告。
事實上，永續債付息延期是一個重要的信用事件，對發行人、債券持有人和市場都會產生負面影響。對于發行人而言，會影響評級機構對企業信任度的評判，并且有可能對之后公司的其他融資行為形成障礙，并且有可能會觸發交叉違約的風險。
但另一方面，新世界發展又通過債務置換的方式進行債務削減。11月3日，公司推出推出高達19億美元交換要約方案，以降低債務壓力，其中永續債的發行上限為16億美元。
根據公告統計顯示，交換要約覆蓋的5筆美元永續債未償還本金為45億美元，6筆固定年期債券未償還本金為23美元，原計劃到期時間在2027年—2031年之間。
雖然這次存量永續債交換后債權人會面臨本金大幅削減，但在房地產行業下行的大背景下，這也是債權人不得不做出的選擇。
或許面對集團債務的沉疴，新世界發展和債權人都在面臨選擇與博弈，曾經市場行情大熱時留下的那些資產，哪些還值得留，哪些已經必須要放手。
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