21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道
北京住房“以舊換新”或迎來(lái)模式之變。
日前，北京市懷柔區(qū)舉行“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會(huì)，會(huì)上懷柔發(fā)布住房“以舊換新”政策，明確將通過(guò)國(guó)有企業(yè)成立平臺(tái)公司收購(gòu)二手房，收購(gòu)款將發(fā)放至換購(gòu)人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購(gòu)人與新房企業(yè)簽訂購(gòu)房合同后，平臺(tái)公司將直接把監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)企業(yè)，打通一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)鏈條。
北京市懷柔區(qū)住建委副主任劉宏介紹，符合“以舊換新”要求的房屋需為已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò) 30年的二手普通商品住房，面積不超過(guò)120 平方米（含），不存在查封限制狀況。可換購(gòu)的新房則為懷柔區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋預(yù)/現(xiàn)銷(xiāo)售許可備案證明的商品房。政策實(shí)施范圍暫為懷柔區(qū)龍山街道、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)。政策實(shí)施公告將于二季度發(fā)布。
各地住房“以舊換新”政策中，舊房出售主要采用中介優(yōu)先推售與國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)這兩種模式，去年北京曾開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)，主要以中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推售舊房方式進(jìn)行。在受訪專家看來(lái)，相較中介機(jī)構(gòu)幫賣(mài)模式，懷柔將實(shí)施的國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)模式將提升換購(gòu)人成功置換的概率。同時(shí)，該政策對(duì)收購(gòu)二手房提出具體要求，也對(duì)二手房收購(gòu)后的盤(pán)活利用情況和平臺(tái)公司的收益問(wèn)題進(jìn)行了考量。該政策后續(xù)是否會(huì)在懷柔轄區(qū)內(nèi)拓展，北京其他區(qū)域會(huì)否跟進(jìn)，還有待進(jìn)一步觀察。
國(guó)企平臺(tái)出手收購(gòu)二手房
懷柔位于北京中心城區(qū)東北部，距離市區(qū)50公里，全區(qū)總面積2122.8平方公里，其中山區(qū)面積占89%，是北京面積第二大區(qū)。
日前，在“春悅安居·懷柔置業(yè)季”房博會(huì)上，懷柔區(qū)明確將實(shí)施住房“以舊換新”政策。
劉宏介紹，政策具體實(shí)施方法為，“以舊換新”換購(gòu)人有意向出售房屋的，可線上或線下登記，經(jīng)平臺(tái)公司初選合格后，換購(gòu)人可與平臺(tái)公司簽訂《房屋收購(gòu)意向協(xié)議書(shū)》，然后由平臺(tái)公司開(kāi)展評(píng)估收購(gòu)工作，換購(gòu)人根據(jù)評(píng)估價(jià)格及自身資金情況選購(gòu)開(kāi)發(fā)企業(yè)新建商品房源，并簽訂《新建商品住房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》。
隨后，換購(gòu)人與平臺(tái)公司簽訂《北京市存量房屋買(mǎi)賣(mài)合同》并過(guò)戶后，平臺(tái)公司則將二手房收購(gòu)款發(fā)放至換購(gòu)人名下資金監(jiān)管賬戶，待換購(gòu)人與新建商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂《北京市新建商品房預(yù)現(xiàn)售買(mǎi)賣(mài)合同》后，再由平臺(tái)公司將監(jiān)管資金轉(zhuǎn)給開(kāi)發(fā)企業(yè)。如換購(gòu)人中途放棄購(gòu)買(mǎi)新房，平臺(tái)公司則不再收購(gòu)該房源。
從目前已經(jīng)公開(kāi)的信息看，舊房需要是已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過(guò) 30年的二手普通商品住房，面積不超過(guò)120 平方米（含），不存在查封限制狀況。可換購(gòu)的新房則為懷柔區(qū)范圍內(nèi)已取得房屋預(yù)/現(xiàn)銷(xiāo)售許可備案證明的商品房。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，懷柔將推出的住房“以舊換新”政策，是通過(guò)國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)存量二手房，并對(duì)收購(gòu)房源的樓齡、面積進(jìn)行規(guī)定，同時(shí)明確限定收購(gòu)范圍。整體來(lái)看，這些限制條件都有利于國(guó)企平臺(tái)對(duì)收購(gòu)房源進(jìn)行統(tǒng)一管理，收購(gòu)的房源后續(xù)有望作為保障性住房進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，懷柔住房“以舊換新”政策對(duì)二手房房齡、面積、房屋所在的位置等有明確規(guī)定，這相對(duì)均衡地考量了換購(gòu)人、平臺(tái)公司各自的風(fēng)險(xiǎn)和收益情況。
郭毅進(jìn)一步分析稱，一方面，這意味著換購(gòu)人要出售的二手房需要滿足這些限制性條件，這在客觀上將控制符合條件的住房“以舊換新”家庭基數(shù)；另一方面，懷柔的住房“以舊換新”政策在收購(gòu)舊房過(guò)程中需要國(guó)企平臺(tái)公司墊資，這就必須要考慮到二手房源收購(gòu)后的盤(pán)活利用和平臺(tái)公司的收益問(wèn)題。房齡相對(duì)較新、面積相對(duì)較小、位置相對(duì)優(yōu)越的二手房，完成收購(gòu)后，未來(lái)不管是對(duì)外出租還是出售，貶值的可能性相對(duì)小，換手交易的成功率也相對(duì)高，可以盡量避免平臺(tái)公司出現(xiàn)比較大的資產(chǎn)折損情況。
北京其他區(qū)會(huì)否跟進(jìn)？
這并非北京首次推出住房“以舊換新”，去年7月19日，北京啟動(dòng)商品住房“以舊換新”活動(dòng)，該活動(dòng)由北京市住建委等部門(mén)指導(dǎo)支持，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)主辦，一直持續(xù)到年底。
該活動(dòng)在舊房出售環(huán)節(jié)主要采取中介機(jī)構(gòu)優(yōu)先推售的模式，加速購(gòu)房者置換；在購(gòu)買(mǎi)新房環(huán)節(jié)，參與活動(dòng)的開(kāi)發(fā)商承諾，在90天內(nèi)舊房未成功出售的，換購(gòu)人可無(wú)條件申請(qǐng)退還訂金，退款時(shí)間不超過(guò)15天。
陳文靜表示，相比之下，懷柔區(qū)此次住房“以舊換新”政策采用國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)的方式進(jìn)行，此舉從換購(gòu)人手中收購(gòu)二手商品房，并直接將購(gòu)房款用于購(gòu)買(mǎi)新房，有利于打通一二手房置換鏈條，支持住房改善需求。
郭毅指出，懷柔住房“以舊換新”政策中，二手房出售的方式從中介機(jī)構(gòu)幫賣(mài)，轉(zhuǎn)向國(guó)企平臺(tái)公司墊資收購(gòu)，對(duì)于換購(gòu)人而言，這將提升置換成功的概率。
與此同時(shí)，郭毅談到，從實(shí)際來(lái)看，換房家庭在“賣(mài)舊買(mǎi)新”過(guò)程中可能存在更復(fù)雜的房屋置換需求，比如舊房在父母或者配偶名下，置換新房時(shí)想用本人或者子女名義去購(gòu)房，再如二手房和新房之間存在較大價(jià)差，換購(gòu)人若想出售兩套舊房換購(gòu)一套新房是否可行等等。這些換購(gòu)人的置換需求應(yīng)如何解決，還有待在未來(lái)出臺(tái)的更細(xì)致的落地實(shí)施政策中進(jìn)一步說(shuō)明，這樣才可以切實(shí)幫助更多換房家庭實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”。
另外，要注意的是，懷柔區(qū)下轄2個(gè)街道、12個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)，2024年末全區(qū)共284個(gè)行政村、36個(gè)社區(qū)，懷柔住房“以舊換新”政策實(shí)施范圍暫時(shí)為區(qū)域內(nèi)的龍山街道、泉河街道及懷柔鎮(zhèn)。
陳文靜認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，該政策實(shí)施范圍相對(duì)較窄，更多是作為試點(diǎn)進(jìn)行啟動(dòng)，若首批次住房“以舊換新”效果較好，后續(xù)有望擴(kuò)大收購(gòu)范圍。
在郭毅看來(lái)，未來(lái)這一政策是否會(huì)覆蓋懷柔更多區(qū)域、北京其他區(qū)是否會(huì)落地跟進(jìn)還有待觀察。北京房地產(chǎn)政策實(shí)行“一區(qū)一策”，其他區(qū)或結(jié)合懷柔“以舊換新”政策的落地實(shí)施效果，考量其對(duì)區(qū)域內(nèi)新房銷(xiāo)售的拉動(dòng)情況、對(duì)土地出讓價(jià)值的影響等來(lái)判斷是否跟進(jìn)。
郭毅認(rèn)為，待懷柔住房“以舊換新”政策效果明朗之后，其他生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)以及平原新城或跟進(jìn)這一政策，但城六區(qū)跟進(jìn)的可能性或不大。因?yàn)閺哪壳暗那闆r來(lái)看，城六區(qū)的住房去化可以保持一定的流速，土地出讓也相對(duì)穩(wěn)定，實(shí)施住房“以舊換新”的必要性不強(qiáng)。
去年以來(lái)，全國(guó)多地開(kāi)展住房“以舊換新”活動(dòng)或推出相關(guān)政策，主要采用中介優(yōu)先推售與國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)這兩種模式。陳文靜表示，整體來(lái)看，國(guó)企平臺(tái)直接收購(gòu)二手房業(yè)主的存量房源推進(jìn)速度相對(duì)更快，這同時(shí)也能夠更為直接的將二手房業(yè)主轉(zhuǎn)化為新房項(xiàng)目的購(gòu)買(mǎi)者，加快庫(kù)存去化。
也有城市雙管齊下，取得了比較好的效果。比如去年鄭州實(shí)施的住房“以舊換新”，同時(shí)采用國(guó)有平臺(tái)公司收購(gòu)和市場(chǎng)交易兩種方式進(jìn)行。據(jù)鄭州市住房保障局?jǐn)?shù)據(jù)，到去年年底，鄭州通過(guò)國(guó)有平臺(tái)公司收購(gòu)模式簽訂二手房協(xié)議5085套，通過(guò)市場(chǎng)化交易模式完成“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”5731套，兩項(xiàng)合計(jì)10816套，超額完成全年目標(biāo)任務(wù)。
但陳文靜注意到，整體來(lái)看，近兩年各地國(guó)企平臺(tái)收購(gòu)二手房實(shí)現(xiàn)“以舊換新”的規(guī)模相對(duì)較小，對(duì)市場(chǎng)的提振仍比較有限。若有較低成本的增量資金支持，各地開(kāi)展住房“以舊換新”的規(guī)模有望加大，從而進(jìn)一步助力樓市企穩(wěn)。
本文鏈接：懷柔國(guó)企入場(chǎng)收購(gòu)二手房，北京住房 “以舊換新” 邁向新階段？http://www.sq15.cn/show-4-17067-0.html
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