21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者李莎 北京報(bào)道 3月樓市進(jìn)入傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”時(shí)段。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，3月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)，多個(gè)核心城市迎來“小陽(yáng)春”行情。
其中一線城市市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)較為明顯。Wind數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市商品房成交面積環(huán)比增加近95%，同比增加18%，其中北京和上海商品住宅成交面積環(huán)比翻番。相比之下，二三線城市 “小陽(yáng)春” 成色不一，部分城市表現(xiàn)平淡，市場(chǎng)整體延續(xù)分化格局。
今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)密集出臺(tái)，中指研究院統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅3月各地約出臺(tái)政策56條。政策引導(dǎo)與市場(chǎng)機(jī)制相互作用，讓3月房地產(chǎn)市場(chǎng)成為觀察全年走勢(shì)的關(guān)鍵窗口。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，二季度隨著政策的進(jìn)一步落實(shí)，核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù)，一線及核心二線城市市場(chǎng)或率先“止跌回穩(wěn)”，但城市間分化仍將持續(xù)。
一線城市“領(lǐng)跑”
4月1日，中指研究院研究副總監(jiān)李益峰在市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)上表示，去年四季度以來，重點(diǎn)城市新房銷售量已連續(xù)兩個(gè)季度保持修復(fù)態(tài)勢(shì)，二手房成交明顯增長(zhǎng)，市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”取得一定成效，3月多個(gè)核心城市迎來“小陽(yáng)春”行情，市場(chǎng)延續(xù)修復(fù)態(tài)勢(shì)。
在新房方面，3月克而瑞監(jiān)測(cè)的30個(gè)城市成交規(guī)模為1270萬平方米，因2月基數(shù)較低，成交環(huán)比大漲85%，同比增長(zhǎng)7%。受此帶動(dòng)，一季度30城新房成交累計(jì)同比增幅約一成。該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，受供給放量、房企營(yíng)銷力度增加等影響，新房市場(chǎng)迎來局部“小陽(yáng)春”。
聚焦不同能級(jí)城市，一線城市新房市場(chǎng)回暖態(tài)勢(shì)明顯，市場(chǎng)韌性強(qiáng)于二三線城市。Wind數(shù)據(jù)顯示，3月一線城市商品房成交面積為266.96萬平方米，環(huán)比增加近95%，同比增加18%。克而瑞分析認(rèn)為，這主要得益于新政持續(xù)刺激潛在需求釋放，疊加適銷對(duì)路樓盤入市，推動(dòng)整體成交規(guī)模居階段性高位。
具體到城市，據(jù)Wind數(shù)據(jù)，3月北京、上海、廣州、深圳商品房（住宅）成交面積（北京和廣州為網(wǎng)簽面積）分別約為59.3萬平方米、115.0萬平方米、62.7萬平方米、和30.0萬平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)120.0%、102.3%、72.9%和76.4%，同比分別增長(zhǎng)48.4%、6.0%、16.0%和30.6%。
與之相對(duì)，克而瑞指出，二線城市和三四線城市“小陽(yáng)春”成色相對(duì)一般，3月成交量與去年大致持平，更多呈現(xiàn)局部復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。從一季度來看，新房成交同比增長(zhǎng)的城市，除了熱點(diǎn)城市成都之外，更多是前期深度調(diào)整的南京、武漢、寧波、合肥、長(zhǎng)沙、佛山等經(jīng)濟(jì)、人口基本面較佳的二三線城市。
整體來看，二手房市場(chǎng)表現(xiàn)保持良好態(tài)勢(shì)。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，3月30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市二手房成交階段性回升，環(huán)比增長(zhǎng)48%至2212萬平方米，同比增長(zhǎng)20%，“金三”二手房市場(chǎng)表現(xiàn)總體好于去年。
從城市維度來看，北京、上海、深圳、成都、杭州等核心一二線城市同比仍保持兩成以上正增長(zhǎng)，整體韌性較強(qiáng)。相較而言，重慶、合肥等城市同比基本與去年持平，漲幅均在5%以內(nèi)，二手房市場(chǎng)暫無明顯起色。
以北京為例，Wind數(shù)據(jù)顯示，北京3月二手房網(wǎng)簽套數(shù)為19234套，環(huán)比增長(zhǎng)62.0%，同比增長(zhǎng)34.7%。同期二手房網(wǎng)簽面積近173.6萬平方米，環(huán)比增長(zhǎng)61.3%，同比增長(zhǎng)37.7%。
從房?jī)r(jià)來看，受改善型住宅入市的結(jié)構(gòu)性因素帶動(dòng)，3月新房?jī)r(jià)格有所上漲，但二手房市場(chǎng)“以價(jià)換量”的特征仍然明顯。中指數(shù)據(jù)顯示，3月百城新建住宅均價(jià)16740元/平方米，環(huán)比上漲0.17%，同比上漲2.63%；二手住宅均價(jià)13988元/平方米，環(huán)比下跌0.59%，跌幅較上月擴(kuò)大0.17個(gè)百分點(diǎn)，僅成都二手房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲0.06%。
核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù)
今年《政府工作報(bào)告》首次將穩(wěn)住樓市股市寫進(jìn)總體要求，在房地產(chǎn)部署方面也著墨頗多，“持續(xù)用力推動(dòng)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”成為全年房地產(chǎn)政策的核心目標(biāo)，“推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的重要方向。
今年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，如3月16日，中辦、國(guó)辦印發(fā)《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》，在大宗消費(fèi)更新升級(jí)行動(dòng)中，明確提及“更好滿足住房消費(fèi)需求”。再如3月31日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，為“好房子”建設(shè)提出新要求。
在地方層面，多地繼續(xù)通過優(yōu)化公積金貸款政策、加大購(gòu)房補(bǔ)貼力度等方式降低居民購(gòu)房成本，推動(dòng)住房需求釋放。中指研究院初步統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，僅3月單月，全國(guó)各地出臺(tái)約56條政策，其中南京全面取消限售，深圳加大公積金貸款支持力度，探索“房票安置”政策等影響較大。
前不久，在中國(guó)發(fā)展高層論壇2025年年會(huì)上，中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)辦公室分管日常工作的副主任、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任韓文秀表示，去年四季度以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易和價(jià)格出現(xiàn)積極變化，一線城市回暖態(tài)勢(shì)比較明顯。“我們將繼續(xù)推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期持續(xù)健康發(fā)展。”
克而瑞分析稱，今年中央房地產(chǎn)政策將圍繞“穩(wěn)預(yù)期、防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”三大核心目標(biāo)，進(jìn)一步形成政策“組合拳”。而在地方層面，政策將圍繞“品質(zhì)升級(jí)、需求激活、存量盤活”三大維度發(fā)力，落地“好房子”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、持續(xù)優(yōu)化需求端政策、協(xié)同推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革與存量盤活、擴(kuò)容城市更新與保障性住房建設(shè)將成為重要方向。
李益峰預(yù)計(jì)，加快推動(dòng)各項(xiàng)政策落地見效是接下來的重中之重。預(yù)計(jì)二季度各項(xiàng)政策落實(shí)將加快，疊加去年四季度以來優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)增加，接下來“好房子”項(xiàng)目將陸續(xù)入市，或?qū)?dòng)改善性住房需求釋放。
李益峰表示，二季度核心城市成交量有望繼續(xù)修復(fù)，一線及核心二線城市市場(chǎng)有望率先“止跌回穩(wěn)”，但城市及城市內(nèi)部板塊之間分化行情延續(xù)。
克而瑞進(jìn)一步分析稱，4月或?qū)⒀永m(xù)3月弱復(fù)蘇走勢(shì)，二季度整體新房成交規(guī)模環(huán)比將有所回升，但考量到去年高基數(shù)影響，同比持平或小幅微增，累計(jì)同比維持正增。核心一二線城市持續(xù)分化，北京、上海、深圳、杭州、成都等供給導(dǎo)向型城市，未來成交放量程度主要取決于高端住宅供應(yīng)；廣州、武漢、南京等城市后續(xù)成交有望延續(xù)弱復(fù)蘇；福州、南寧、昆明、長(zhǎng)春等城市的高庫(kù)存問題短期或難解，整體去化或難言樂觀，三四線城市成交規(guī)模將延續(xù)筑底。
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