21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 中共中央政治局4月25日召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作。
會議指出，加力實施城市更新行動，有力有序推進城中村和危舊房改造。加快構建房地產發展新模式，加大高品質住房供給，優化存量商品房收購政策，持續鞏固房地產市場穩定態勢。
會議繼續將房地產放在防風險框架下進行部署。城市更新是擴內需的重要抓手，會議對房地產的部署中，“加力實施城市更新行動”被放在首要位置。
在受訪專家看來，接下來城市更新工作將加力推進。城中村和危舊房改造是城市更新的重要內容，珠三角地區和重點城市部分項目有望在新的政策扶持下迅速啟動，為房地產帶來一定支撐作用。房地產政策仍有繼續優化預期，各地將根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措，需求端是支持政策發力的主要方向。
加力實施城市更新行動
在對房地產工作的部署中，中央政治局會議將“加力實施城市更新行動”置于首要位置，這與之前有所不同。
清華大學土木水利學院副院長、清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟向21世紀經濟報道記者表示，對于多數城市而言，未來繼續外延式增長的需求和空間都比較有限。接下來城市建設的重點要從擴張式增長轉向提升質量，在此過程中，城市更新是至關重要的載體和著力點。如果要在城市領域進一步激活消費和投資，城市更新也是最具潛力和拓展空間的方向。
實際上，去年年底中央經濟工作會議召開，將大力實施城市更新作為今年擴內需任務的重要方面進行部署。1月3日，今年首場國務院常務會議召開，研究推進城市更新工作。明確要加快推進城鎮老舊小區、街區、廠區和城中村等改造，加強城市基礎設施建設改造，完善城市功能，修復城市生態系統，保護和傳承城市歷史文化。
1月20日，全國城市更新工作部署視頻會議召開，提出要大力實施城市更新，有力有序有效推進城市更新重點任務。“持續推進城市更新”也被寫入今年的《政府工作報告》。
去年年底至今，中央對城市更新的部署，從“大力實施城市更新”轉變為“加力實施城市更新行動”。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者表示，接下來有望通過更加積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策組合，特別是創新性專項債、中長期特別國債等，盡快推進城市更新項目，預計二季度及下半年城市更新行動將加力推進。
合碩機構首席分析師郭毅向21世紀經濟報道記者表示，接下來城市更新推進力度將持續加大，城市核心區的城市更新步伐有望提速，一些城市核心區的老舊房產或迎來從局部舊改到片區舊改的升級。同時，這一過程的持續推進，也將騰挪出更多核心區優質地塊供應市場，這也與“優化增量”的政策導向相符合。疊加住房品質升級，將進一步打通“賣舊買新”的交易鏈條，為房地產行業平穩健康發展提供長周期政策支持。
城中村和危舊房改造，是在城市更新大背景、大趨勢下進行的，也是城市更新的重要組成部分。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向21世紀經濟報道記者表示，通過城中村改造，不僅能改善居住條件，還能激活更多市場需求，與當前提振內需密切相關。
去年10月17日，住建部宣布將通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。去年中央經濟工作會議和今年《政府工作報告》均強調，加力實施城中村和危舊房改造。去年年底召開的全國住房城鄉建設工作會議在部署今年重點工作時明確，將在新增100萬套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。
在這樣的背景下，中央政治局會議提出，有力有序推進城中村和危舊房改造。
目前來看，城中村改造是帶動住房需求的重要抓手，相關內容已經成為今年各地的重要工作之一。中指研究院政策研究總監陳文靜向21世紀經濟報道記者表示，為更好支持城中村改造工作，今年以來已有不少城市出臺配套的房票安置政策。中指監測發現，年內超20地優化房票政策，近期廈門將房票使用范圍擴大至二手房，且繼續鼓勵房票用于購買新房，進一步打通一二手房鏈條，促進市場庫存去化。
在李宇嘉看來，接下來城中村改造有望提速，特別是城中村改造相對集中的珠三角地區和部分重點城市的一些項目，會在新政策的扶持下迅速啟動，為房地產帶來一定支撐作用。在此過程中，也會釋放新市民的租賃需求和城中村居民的改善性住房需求。
“好房子”供應有望放量
對比中央經濟工作會議、《政府工作報告》對房地產工作的部署，中央政治局會議將“加快構建房地產發展新模式”放在更加靠前的位置。
陳文靜認為，這意味著構建房地產發展新模式的重要性進一步凸顯。加快構建房地產發展新模式，有利于行業中長期平穩健康發展，預計今年將迎來更多配套政策的進一步完善和實質性落地。
嚴躍進表示，接下來各地將加快出臺相關政策，房地產領域制度性創新也將加速，如現房銷售、高品質“好房子”建設等都是房地產發展新模式的重要內容。
推進“好房子”建設是改善居民居住條件的重要著力點，今年《政府工作報告》明確，適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。
在此基礎上，中央政治局會議提出，加大高品質住房供給。李宇嘉認為，在住房供給側方面進行產品創新和升級，有利于促進置換需求，進一步打通新房、二手房交易鏈條。
3月底，住房城鄉建設部發布《住宅項目規范》，確定了高品質住房的國家標準，新規將于5月1日起正式實施，部分城市也發布了“好房子”建設相關地方標準。陳文靜預計，未來相關政策將進一步完善，更多城市將落地標準規范，助力高品質住房建設，“好房子”供應有望放量。
今年《政府工作報告》明確，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。今年擬安排4.4萬億元地方政府專項債券，其中重要投向之一即收購存量商品房。中央政治局會議進一步明確，優化存量商品房收購政策。
東方金誠首席宏觀分析師王青向21世紀經濟報道記者表示，優化存量商品房收購政策是撬動樓市需求的一個重點。接下來各地將加大專項債收購存量房作保障房的步伐，著眼金融政策，或在下調保障性住房再貸款利率等方面給予更大力度的支持。
去年四季度以來，房地產市場延續止跌回穩走勢，據國家統計局數據，市場交易繼續改善，一季度全國新建商品房銷售面積同比下降3%，降幅較去年全年收窄9.9個百分點，較1—2月收窄2.1個百分點；同期銷售額下降2.1%，降幅比去年全年收窄15個百分點，較1—2月收窄0.5個百分點。
針對目前的房地產市場形勢，中央政治局會議提出，持續鞏固房地產市場穩定態勢。
王青認為，這意味著當前房地產市場止跌回穩基礎還不牢固，還需要進一步鞏固。主要支持政策將從需求端發力。
陳文靜進一步指出，接下來房地產政策仍有繼續優化預期，各地將根據市場形勢變化及時出臺針對性舉措。
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