21世紀經濟報道記者李莎 北京報道 城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，近日，《關于持續推進城市更新行動的意見》（后簡稱《意見》）印發，將推進城鎮老舊小區整治改造作為主要任務之一。
據住建部數據，2019—2024年，全國累計開工改造老舊小區28萬個，惠及了居民4800萬戶、超過了1.2億人。2024年全國住房城鄉建設工作會議提出，今年要全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。
老舊小區改造要改什么？如何把老舊住房改造成“好房子”？怎么解決改造過程中面臨的資金籌措、部門協同、居民協商等問題？完成2000年底前建成的老舊小區改造后，下一步該如何走？圍繞這些問題，近日21世紀經濟報道記者對清華大學建筑學院教授、中國城市規劃學會住房與社區規劃專委會秘書長劉佳燕進行專訪。
清華大學建筑學院教授、中國城市規劃學會住房與社區規劃專委會秘書長劉佳燕（受訪者供圖）
劉佳燕表示，城鎮老舊小區改造要通過系統性更新，實現居住保障、品質提升、經濟活力、文化傳承和長效運維等多維目標。老舊住宅量大面廣，把老舊房屋改造成“好房子”，需要建立區別于新建住宅的“好房子”標準體系，在嚴格執行消防疏散等安全標準的同時，創新技術應用，發展適應既有建筑特點的輕量化改造技術體系。
劉佳燕剖析了老舊小區改造過程中面臨的資金籌措、部門協同、居民協商等難題，提出創新制度設計、建立分級分類評估體系、打造數字化平臺等解決方案。她建議，應建立動態評估與更新機制，對不同建成年代的住區實施差異化更新策略，并推動老舊小區改造從“單點改造”轉向“片區更新”，提升整體社區品質。
建立老舊住宅“好房子”標準體系
《21世紀》：《意見》將推進城鎮老舊小區整治改造作為主要任務之一。如何看待老舊小區改造的核心價值？從“基礎功能完善”向“城市有機更新”深化過程中，如何避免老舊小區改造成為簡單的“外立面翻新”？
劉佳燕：老舊小區改造的核心價值在于通過系統性更新，實現居住保障、品質提升、經濟活力、文化傳承和長效運維等多維目標。在居住保障方面，通過修繕危舊房屋、加固建筑結構和完善基本設施等改造，切實解決住房安全隱患，為居民提供安全可靠的居住保障；在品質提升方面，重點解決停車難、養老托幼設施缺失等問題，通過優化社區環境、嵌入便民設施、補足服務短板，推進完整社區和15分鐘生活圈建設，讓居民享受更便捷、舒適的生活環境；在經濟活力方面，通過微更新激活低效空間，帶動社區商業、居家養老等新業態發展，形成可持續的社區經濟生態；在文化傳承方面，注重保留具有歷史價值的建筑風貌和院落格局，維系社區肌理和文化記憶，避免大拆大建導致的鄰里關系斷裂；在長效運維方面，構建物業服務與社區共治的可持續機制，形成分級分類的管護機制，確保改造后的社區環境得到持續維護。
當前部分改造仍存在“重面子輕里子”現象，有待從以下方面改進：一是建立精準的需求響應機制，通過責任（社區）規劃師駐場調研和居民協商議事機制，識別并優先解決痛點問題，確保改造回應真實需求；二是實施全周期動態管理機制，通過數字化平臺建立小區“健康檔案”，動態監測建筑安全、設施使用和人口結構變化，為后續更新預留彈性空間，以及建立改造前基線評估與改造后績效評估的“雙評估”體系，評估結果作為資金配置和政府績效考核的重要依據；三是推動技術創新應用示范，推廣綠色建材，優化改造技術，依托物聯網構建智慧運維系統，提升改造綜合效益。
《21世紀》：近期關于“好房子”的討論很多，在大力建設“好房子”的同時，也要加強既有建筑改造利用，努力把老房子、舊房子也改造成“好房子”。住宅新國標落地，將對老舊小區改造帶來什么影響？在層高等原有條件下，如何最大程度對老舊小區進行空間改造和功能提升？
劉佳燕：我國住房建設標準經歷了從“人均一張床”滿足基本棲身，到“人均一間房”保障獨立空間的演進歷程。在當前發展階段，“好房子”理念的核心價值已超越單純的面積指標，轉向構建“安全為基、品質引領、多元適配”的新型住房供給體系。這一體系強調在確保居住安全與尊嚴的基礎上，通過差異化供給滿足不同群體對生活品質的多元化需求，提供多樣化、可支付、適宜的住房選擇。
針對量大面廣的老舊住宅，需要建立區別于新建住宅的“好房子”標準體系：一方面堅守剛性底線，嚴格執行消防疏散、抗震設防等安全標準；另一方面創新技術應用，發展適應既有建筑特點的輕量化改造技術體系，如非開挖管道修復、模塊化加裝電梯、裝配式適老化改造，以及垂直綠化、光伏遮陽棚等被動式節能技術。
受制于原有條件，基于老舊小區改造的“好房子”雖然在住房面積等物理空間指標上存在局限，但大量老舊小區擁有良好的區位價值和生活便利性，通過完整社區建設和便民生活圈打造，能夠形成“小而美”的居住優勢。這種“可支付的品質生活”模式，不僅可以緩解青年群體的住房壓力，而且有助于創造代際融合、文化延續的新型社區生態，成為城市住房供給體系中不可或缺的重要組成部分。
《21世紀》：老舊小區改造的資金需求總規模較大，從實際來看資金籌措仍面臨壓力。老舊小區改造資金籌措難在哪里？如何提高社會資本的參與積極性？
劉佳燕：老舊小區改造資金籌措面臨的核心挑戰在于如何建立可持續的共擔機制。這一難題的根源在于改造項目兼具公益屬性和市場特性，需要平衡政府、居民和社會資本三方的權責利關系。
從實際操作來看，資金籌措困難主要體現在三個層面：首先，由于歷史原因形成的產權碎片化問題，導致小區共有空間的權責界定不清，特別是改造后新增設施如電梯、停車位的維護責任和收益分配難以明確；其次，對社會資本而言，老舊小區改造具有投資周期長、回報率低的特點，與傳統房地產開發的高周轉模式存在本質差異；最后，政府層面需要建立科學的評估體系，準確測算改造帶來的綜合效益，為財政投入提供決策依據。
要破解這些難題，關鍵在于創新制度設計。對于社會資本，需要探索適應長周期特性的金融工具，如通過社區服務綜合體的運營，整合政府購買服務、低償服務和市場化收益，形成可持續的商業模式。對于居民端，要完善共有產權管理制度，建立與改造收益相匹配的分擔機制。政府則需構建全周期的績效評估體系，將土地增值收益合理反哺改造投入，形成良性循環。
由此，既保證基本居住安全，又能避免住房品質的持續貶值，最終實現居住資產的保值增值。當前北京、上海等地試點的“改造+運營”一體化模式，正是這一思路的具體實踐。
推進社區全生命周期系統更新
《21世紀》：老舊小區改造在具體實施過程中面臨哪些系統性困難？如何建立有效的跨部門協同機制來解決這些問題？
劉佳燕：老舊小區改造面臨多部門協同不足的系統性難題。這一困境主要表現在三個方面。一是標準體系碎片化。各級政府和部門評估標準各有側重，如住建部門側重建筑安全，民政系統關注協商治理和居民滿意度，財政部門則強調經濟可行性論證，由此導致改造方案反復調整、優先級排序和目標混亂等問題。二是數據資源割裂化。建筑安全檢測數據、居民需求調研結果、資金分配使用情況等關鍵信息分散在各部門獨立系統中，未能打通，制約科學決策效率。三是資金管理分散化。中央財政補助、地方配套資金、部門專項資金、社會資本投入和居民自籌款項分散在多個管理主體，缺乏協同整合和統一調配機制。
針對上述問題，需要圍繞標準—平臺—資金，構建系統解決方案。一是建立分級分類評估體系，制定涵蓋建筑安全、居民需求、經濟可行、長效運維等多維度的統一評估標準；二是打造數字化平臺，開發集成多源數據的老舊小區改造信息系統，實現跨部門數據聯動和改造優先級評估，實時監測資金流向與改造進度，對設施運維狀態智能預警等；三是創新資金統籌機制，設立“老舊小區改造資金池”，整合財政、社會資本和居民自籌資金至市級/區級財政專戶，實現資金的來源統籌、使用統籌和激勵統籌，例如試點“以獎代補”機制，對評估優秀的社區追加運維補貼。
《21世紀》：老舊小區改造中如何破解居民協商難、協調成本高的問題？怎樣建立可持續的協商保障機制？
劉佳燕：老舊小區改造不僅是一項建設工程，更是涉及多方利益的基層治理系統工程。當前改造過程中日益凸顯的協商協調成本高、效率低問題，反映出深層次的制度性缺陷。
首先，協商流程和成本保障機制亟待制度化規范。老舊小區改造的特殊性在于其涉及既有居民的切身利益調整，這導致改造方案往往需要經歷十余輪甚至更多的居民協商過程。以加裝電梯為例，從意愿征集到最終實施的協調周期常以年為單位計算。其根源在于現行制度設計中的缺陷：一方面改造條例未能明確協商程序的法律效力，另一方面改造預算編制普遍缺乏專門的協商經費安排。對此，建議從兩個層面進行改進：其一，推動建立規范化的老舊小區改造協商工作指南，對公眾參與形式、協商流程標準等作出明確規定；其二，在改造預算中單列一定比例的協商專項經費，用于覆蓋居民意愿調查、協商會議組織、第三方專業機構調解等必要支出。
其次，專業協調力量的支持體系亟待完善。基層實踐中，街道干部和社區工作者往往需要投入大量超額工作時間處理改造協調事務，而專業第三方調解組織的參與率較低。我認為可以通過系統性建設來解決：一是開展基層干部協商能力專項培訓，重點提升其沖突調解和利益平衡能力；二是培育和發展專業化的社區調解社會組織，建立服務老舊小區改造的專業支持平臺；三是推動責任（社區）規劃師全程參與改造項目，發揮其專業技術優勢；四是開發智能協商決策支持系統，運用數字化工具提升協商效率。
《21世紀》：《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》明確的重點改造對象是2000年底前建成的老舊小區。住建部明確今年要全面完成2000年底前建成的城鎮老舊小區改造任務。完成這一任務之后，對于下一步的改造重點，你有什么建議？
劉佳燕：隨著2000年前建成小區的改造任務基本完成，建議下一階段著力構建“雙軌驅動”的可持續更新體系：
一是建立動態評估與預防性干預機制。對已建成的住宅區實施動態監測和科學評估，綜合考慮建筑安全性能、設施老化程度、社區服務需求等因素，合理確定更新優先級。重點針對隱蔽工程隱患（如管線老化）、公共服務短板（如適老適幼設施缺失）、空間效能低下等問題，開展精準化、預防性的微更新，避免后期大規模改造。特別要完善商品房小區的共建共享機制，通過優化公共維修基金使用規則、創新社會資本參與方式，建立可持續的更新資金循環模式。
二是推進社區全生命周期系統更新。突破單小區改造局限，以社區生活圈、功能街區為基本單元實施片區統籌更新。在空間整合上，通過慢行系統串聯和設施共享等實現空間資源跨域整合；在實施管控上，建立從規劃編制、改造實施到長效運維的全過程管理機制；在治理協同上，構建政府統籌、市場運作、社區參與的共建共治格局。
老舊小區改造是城市更新的“最后一公里”，既要避免運動式推進，也要防止碎片化治理。未來應堅持以人民為中心，通過技術創新、機制創新和社會協同，讓改造成為可持續的城市有機更新實踐。
本文鏈接：專訪清華大學劉佳燕：建立老舊住宅“好房子”標準體系http://www.sq15.cn/show-4-18396-0.html
聲明：本網站為非營利性網站，本網頁內容由互聯網博主自發貢獻，不代表本站觀點，本站不承擔任何法律責任。天上不會到餡餅，請大家謹防詐騙！若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。