21世紀經濟報道記者吳文汐 武漢報道
當前，如何盤活存量空間資源，激發城市經濟活力，成為各大城市的關鍵課題。
近日召開的黨的二十屆四中全會以及《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》中，將城市更新工作擺在了更加突出、更具高度的位置，并為“十五五”時期高質量開展城市更新指明方向。
11月6日，武漢市召開全市城市更新工作推進會，為其下一階段的城市更新工作定調。湖北省委常委、武漢市委書記、市長盛閱春在會上強調，深入推進以人為本的新型城鎮化，大力實施以“五改四好”為主攻方向的城市更新，以城市發展方式轉變帶動經濟發展方式轉變，建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市。
在武漢，城市更新的特色路徑在于：不僅通過現代化治理手段破解了既有建筑和老舊小區、街區、廠房基礎設施、生活服務等方面的“城市病”問題，滿足民生需求和提升城市風貌；更將城市更新工作融入發展全局，在原有的工業印記之上實現土地價值和效益的提升，探索城市結構優化、品質提升的新路徑，激發經濟、產業、科創、消費和金融等多元活力，書寫一座超大城市高質量開展城市更新實踐、邁向內涵式發展的“武漢樣本”。
從“工業遺產”到“產業金礦”
在武漢，有不少“小而美”的城市更新項目。
在武昌的鬧市區，華中小龜山金融文化公園原本曾是上世紀70年代中國電建湖北電力工程公司的設備生產基地，承載著工業時代的榮光。如今，經過規劃與改造，這里化身為一個金融企業聚集的園區，成為湖北省、武漢市城市更新的新名片。
“2016年，在動工改造前，當我們面對小龜山上這片靜默的、亟待開發的老廠房時，面臨著諸多不確定性挑戰。”南國置業相關負責人表示，一方面，在當時，全國及地方仍未出臺路徑明確的城市更新政策，政策支撐的缺乏導致了治理難度的上升；另一方面，項目產權方面臨治理要求高但社會效益低、經營風險高但收益低的困難。
為確保項目的順利推進，南國置業在探索中形成了一套“方法論”。前期，通過政府托舉，資產、資源與資本三方合力，形成“三資一府”合作模式，達到各主體之間的資源整合和利益協調。在認清現實制約、明確發展愿景和堅持原則底線下，小龜山找到了精準的產業定位——要做華中地區新型的金融集聚地。
“我們把握保留與再造的平衡，呈現工業與金融的融合，通過加固修繕、建筑插層、適當附建、原拆原建，將這里打造成為了武漢工業肌理上的低密度辦公花園。”上述負責人表示。
如今的華中小龜山金融文化公園不僅在紅磚瓦墻、龍門吊中保留有老工業基地的風貌，更在更新中煥發出新的活力。截至目前，園區注冊企業84家，企業屬地稅收累計超13.5億元，直接帶動就業約1400人。
通過產業園區的“騰籠換鳥”，讓“工業銹帶”成為“產業秀帶”，這樣的城市更新項目在武漢并非個例。
在洪山區，“武鋼云谷606”產業園也是城市更新浪潮下一個值得關注的案例。該產業園前身為始建于1954年的武漢冶金設備制造廠，在“去產能，調結構”的宏觀政策引導下，武鋼于2016年將原廠的產業遷出。2022年，遵循“修舊如舊，空間織補，功能完善”的原則，園區完善了基礎設施，改造13座特色建筑，并保留水塔、工業雕塑等歷史遺存。如今，園區已吸引懂車帝、寶武共享等40余家企業入駐，還成功舉辦了鋼博會、武漢設計雙年展等大型城市展會，成為了武漢產業轉型和工業文化傳承下的鮮活縮影。
不只是工業廠房的改造，武漢在城市更新過程中聚焦“五改四好”，即分類推進既有建筑、老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村改造“五改”，爭創一批好房子、好小區、好社區、好城區“四好”。
社區更新同樣是重點。在漢陽區，江漢二橋街道知音東苑社區曾是“三線建設”職工的家園，和大多數老舊小區類似，在改造前，這里面臨著道路狹窄、車位奇缺等突出的治理問題。為此，小區內大量圍墻、歷史遺留建構物被逐一拆除，路網重新互聯互通，主干道拓寬一倍，東南西北四個出入口全部貫通，原本分割開的四片區域連成了一個“完整社區”，實現空間、資源共享。同時，新增口袋體育公園、社區食堂等“宜童”“適老”空間。據了解，知音東苑經驗已在漢陽12個老舊小區推廣，知音東苑社區城鎮老舊小區改造項目也于今年入選為住建部的第二批城市更新典型案例。
武漢市住房和城市更新局數據顯示，“十四五”期間，武漢市193個城中村累計改造1517萬平方米，1572個老舊小區完成改造，涉及居民55.84萬戶，年內將實現符合條件的2000年前老舊小區應改盡改，更新住宅老舊電梯482臺。
可以說，“十四五”以來，武漢城市更新的亮眼成績體現在產業轉型、歷史文脈保護、片區更新等諸多方面。這些遍布全城的更新實踐，既讓沉睡的存量資產煥發新生，為城市發展注入持久動能，也讓居民在“微改造”中收獲“大幸福”，在煙火氣中觸摸歷史溫度，在保護與發展的平衡中勾勒出城市新貌。
從“土地改造”到“城市賦能”
2025年，中央城市工作會議時隔十年再次召開，會議上提出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，大力推動城市結構優化、動能轉換、品質提升、綠色轉型、文脈賡續、治理增效。
城市更新的意義及內涵在時代變遷中進一步豐富和延展。與時代同頻共振，武漢的城市更新也經歷過多次升維。
作為工業城市，武漢市區內分布有大量工業企業、老舊社區以及早期為臨時安置職工的棚戶區。與此同時，在城市快速擴張的階段，大量村莊被城市包圍形成“城中村”，極大影響了城市面貌。
因此，武漢早期的城市更新始于城中村改造，隨后向“三舊”改造過渡。“十三五”期間，全市中心城區已累計完成更新改造規模約9100萬平方米，位于全國副省級城市前列。以永清片武漢天地、楚河漢街等區域為典型，它們成為武漢市“三舊”改造的成功示范，提升了城市功能與形象。
城市改造一直以來都是盤活城市存量資源、實施城市規劃、提升城市功能、解決民生問題、改善城市面貌的重要手段，在這一階段，武漢也提出了“建設國家中心城市”的目標，在城市進入系統性改造下，城市更新完善了城市功能，優化了城市空間結構，為武漢創建國家中心城市創造了良好開端。
在“十四五”時期，武漢在規劃綱要中明確提出“實施城市更新行動”，而此時武漢的城市更新已不再停留于“老城改造”，而是“推進以城市更新帶動城市發展方式轉變，以城市發展方式轉變帶動經濟發展方式轉變，加快建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市”。
按照“成片推進，單元更新”以及“留改拆建控”并舉的方式，武漢的城市更新既突出強化功能、優化布局，又聚焦補齊短板、改善民生，同時要彰顯特色、塑造風貌。
例如在顯特色更新的單元，對歷史風貌突出的特色單元，推進歷史建筑、工業遺產等改造更新，系統實施拆違、街巷整治、建筑修繕、設施增補工程，彰顯城市文脈特色。
漢口歷史風貌區的更新便是其中的典型案例，不僅外立面“修舊如舊”保留歷史建筑風貌，內部也盡最大努力留住老建筑的歷史肌理，而酒吧、咖啡店、潮牌店、飾品店等業態的引入又進一步豐富了這一歷史街區的現代形態，如今，江漢關、保元里、巴公房子等區域成為了熱門打卡地，每逢節假便人潮涌動。
從中足以見得，武漢在探索城市更新的過程中始終落實保護第一、應保盡保、以用促保的原則導向，在城市更新全過程、各環節加強城市文化遺產保護，這些百年老建筑依然最大限度留有歷史風貌，卻又在改造修繕中進行功能重置、生活重構和形象重塑，成為了武漢城市文脈的延續和形象風貌的展現。
在補短板更新的單元，武漢重點針對老舊城區，補充公共服務、基礎設施短板，實施老年友好、教育提檔、體育強市等工程，打造15分鐘生活圈。
值得一提的是，在強功能更新的單元，武漢將城市更新與“十四五”期間錨定的“加快打造全國經濟中心、國家科技創新中心、國家商貿物流中心、國際交往中心和區域金融中心”的目標相結合，對承載著“五個中心”核心功能的城市重點功能區、城市副中心開展更新工作，強化商業、商務、文化、科創等領域的發展。
以華中小龜山金融文化公園為例，據項目負責人介紹，更新后，對原廠區而言，項目年毛利潤達到規上工業企業平均水平的2.2倍；資產盤活后，每年毛利潤達到原一次性退出收入的1.5倍；對政府而言，100畝工業用地創造了相當于1750畝住宅用地的區級留存收入。與此同時，這一項目改造也與武昌區建設金融之城的規劃契合。“這才是真正意義上的有機更新，不是取代，而是賦能。”
據了解，2024年，武漢以排名第二入選首批中央財政支持城市更新行動城市，獲得中央財政資金補助10億元；2025年，獲批超長期特別國債7.79億元支持電梯更新5193臺，位列全國第三。
這亦是對武漢近年來城市更新工作的認可與嘉獎。可以說，武漢如今的城市更新，既“投資于人”，也“賦能于城市”，不局限于物理空間的修繕，而是通過打通地脈、編織綠脈、傳承文脈、匯聚人脈、盤活金脈，讓城市更新兼具社會和經濟效益，既是民生工程，更是拉投資、擴內需、穩增長、促發展的重要抓手。
從“扎實推進”到“高質量開展”
“十四五”的收官之年，武漢在其2025年政府工作報告中提出，扎實推進城市更新，實施30個征地征收攻堅項目，改造老舊小區200個、危舊房169萬平方米，推進危舊房合作化改造試點擴面，開展既有住宅加裝電梯1000臺。
面向“十五五”，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》中提出，“堅持城市內涵式發展，大力實施城市更新”。我國城市更新工作將逐步從試點探索邁向全面、高質量推進階段。面向下一時期，武漢如何繼續發力城市更新？
10月23日武漢舉行的全市三季度經濟形勢分析會以及10月30日召開的全市街道（鄉鎮）黨（工）委書記工作交流會等多個重要會議上釋放出信號：城市更新將成為武漢下一階段推動城市和經濟發展方式轉變的關鍵引擎。
而11月6日召開的全市城市更新工作推進會上透露，武漢將出臺《武漢市實施“五改四好”加快推進高質量城市更新行動方案（2025—2027年）》。
會上指出，要聚焦“三年行動”這個目標任務，每年選取一批“小而美”標志性項目，統籌發揮有為政府和有效市場作用，高質量開展城市更新，努力實現以一流環境吸引一流人才、集聚一流企業、建設更加一流的城市。要聚焦“五改四好”這個主攻方向，整合資源、政策、力量，抓緊抓實既有建筑、老舊小區、老舊街區、老舊廠區、城中村改造，系統推進好房子、好小區、好社區、好城區建設，努力創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好環境。要聚焦“六帶聯動”這個系統舉措，樹立系統觀念，強化綜合施策，以城市更新帶整治、帶保護、帶改造、帶建設、帶開發、帶管理，切實增強城市更新綜合效益。要聚焦“特色發展”這個關鍵動力，立足城市資源稟賦，整體謀劃、分步推進以湖為單元的片區綜合開發、以路為軸線的聯動更新、以歷史街區為承載的微改造、以重點功能區為內核的存量盤活、以重大項目為牽引的空間重塑，為城市發展注入持久動能。要聚焦“改革創新”這個關鍵一招，通過體制機制、政策等創新促進資源優化配置，著力破解要素制約，為城市更新提供有力保障。
能夠看出，從“十四五”向“十五五”過渡的階段，武漢在前期城市更新工作的探索中逐步厘清了未來的方向與路徑。立足于城市更新，武漢推動生產、生活與生態的“三生融合”，兼顧交通樞紐、產業協同、生態優化與民生改善，將城市更新作為城市轉型邁向內涵式發展的有力抓手。
在路徑方向更加明確的同時，武漢推動城市更新工作的方式方法也進一步明晰，在多元主體共建、跨部門協調、開發模式創新等方面不斷完善。
會上強調，要堅持以人為本，更大力度“投資于人”、服務于民生，充分調動人民群眾的積極性、主動性、創造性，完善多元主體參與機制，推動共謀共建共治共享。要強化統籌協調，加強城市各領域、各環節、各主體統籌，推進跨部門、跨領域、跨層級聯動，增強工作的整體性、系統性、協同性。要創新實施模式，堅持“規劃引領、精細算賬、特色賦能、片區平衡”，持續探索“XOD+新PPP+EPC”復合型開發模式。
誠然，城市更新從來不是簡單的置換或取代，而是賦予土地和城市面向未來的能力。從工業遺產的活化到老舊社區的煥新，從歷史文脈的賡續到數字賦能的探索，武漢的城市更新也是一場貫穿城市肌理的系統性變革，并在變革中，找到撬動發展方式轉變的核心杠桿——既通過產城融合、功能升級推動城市從外延擴張轉向內涵提升，又以產業轉型、營商環境優化帶動經濟從規模增長邁向質效并重，讓每一次更新都成為城市向新而行的強勁脈動。
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