近年，中國內地酒店市場進入投資活躍期。2015年至2024年，中國內地酒店投資交易額約1685.4億元，年均成交額約為139.4億元。受到宏觀經濟波動和房地產政策影響，部分酒店資產持有者面臨現金流壓力，試圖通過剝離非核心資產以盤活流動資金。因此，諸多優質酒店資產進入投資市場，吸引境內外投資人關注，大宗交易額逆勢攀升。
隨著房地產市場進入深度變革時期，酒店資產的投資策略已從單一的交易執行，轉變為涵蓋?持有周期管理、價值釋放路徑設計、交易結構創新?的系統性工程。基于多年實踐，仲量聯行攜手中倫律師事務所，重磅推出《中國酒店投資的全周期策略：從酒店資產收購到退出的關鍵決策路徑》白皮書(以下簡稱“白皮書”)，聚焦酒店投資的核心命題，通過分析投資時機?研判、資產價值重構、交易模式優化?等關鍵環節，揭示實現資本循環效率最大化的方法論體系，以期為行業帶來更多啟迪，為投資人和業主未來的酒店資產配置決策提供參考和支持。
伴隨酒店市場進入存量時代，酒店投資市場的投資邏輯和價值評估體系正在重塑。仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區副總裁魏駿亞表示：“存量時代的價值重構，本質上是資產價值認知與資本配置效率的系統性升級。面對一線城市的抗周期能力與新一線城市的增長潛力，投資人需在區位價值、現金流穩定性、改造可行性等維度建立更精細的評估框架。與此同時，市場分化帶來的估值落差與運營風險，亦要求投資人提升資產篩選與風險管控的專業能力。”
酒店資產估值與價值提升需多維策略協同
酒店資產兼具不動產屬性與經營性資產特征，其估值邏輯需兼顧現金流收益、市場供需與重置成本等多重維度。主流資產估值方法中，收益法通過未來凈現金流折現反映資產長期收益能力，市場比較法依賴近期可比案例定價，重置成本法則從重新開發成本角度衡量資產價值。在真實的交易磋商環節，實際資產定價需結合市場供需、資本化率、土地剩余年限等因素進行動態調整。
為實現資產價值最大化，酒店資產持有者可通過產權優化(如調整用地性質、容積率)、硬件改造與翻新、品牌和產品重塑(更換管理模式或合作品牌)以及收益結構優化(如調整客源比例、創新餐飲服務、盤活閑置空間)等路徑挖掘潛在價值。
酒店投資交易流程需兼顧效率與風險防控
酒店資產在交易模式上大致可以分為股權交易和資產交易。在交易形式的選擇上，股權交易因稅務成本低、流程便捷而受投資人青睞，但需承擔潛在債務風險;資產交易雖過戶復雜且稅負較高，卻能規避歷史遺留問題。交易雙方應基于各自的實際狀況、業務需求以及風險承受能力，共同商討并確定最為適宜的交易模式。
酒店資產交易全流程分為預營銷、營銷、獨家盡調與談判、交割四大階段。交易前期，酒店業主需準備盡調材料并設定合理的出售策略和價格預期;中期，通過正式營銷活動，例如投資人會議和實地考察等方式，吸引潛在買家報價;后期，鎖定優先買家完成盡調和協議談判;最終通過合同簽署與資產移交實現交易閉環。法律實操中，建議采用分期付款與價款調整機制平衡雙方風險，并通過詳細資產盤點避免交割糾紛。
法律風險與外資退出需精細化應對
白皮書指出，在酒店投資交易中常見法律風險點包括：物業權屬瑕疵(如土地性質爭議、違法建筑)、共有設施權屬劃分、經營證照合規性以及酒店管理合同解除等問題。
值得注意的是，境外投資人將其所持有的內地酒店項目公司的股權出售給內地買方時，需額外關注跨境支付限制，通過雙層監管賬戶設計規避外匯管制風險，同時完成稅務申報、外匯登記變更等特殊流程。
(圖示：外資出售酒店交易的特殊流程)
與此同時，合法終止現有酒店管理合同應盡量避免違約賠償，提前評估合同條款并制定談判策略。如果能夠在協商階段就各解約事項達成一致的，對雙方而言均是較為成本可控也簡單便捷的方式。
中倫律師事務所合伙人紀超表示：“酒店投資交易的法律風控，不僅關乎合規底線，更是交易價值的關鍵變量。通過交易結構創新重構跨境風險分配秩序，以稅務合規工具對沖隱性成本，推動資本退出從‘流程可行’向‘價值最優’進階，為多元退出策略的探討提供底層支撐。”
資產退出路徑創新為行業注入新動能
在酒店資產領域，傳統退出渠道主要為股權轉讓和資產出售。隨著市場政策環境持續優化，公募REITs成為潛在的創新性資產退出選擇。雖然目前酒店類資產尚未被納入公募REITs的底層資產范疇，但未來政策開放后，將為酒店行業開辟證券化退出新路徑，有效提升存量資產的流動性和價值。
仲量聯行酒店及旅游地產事業部大中華區董事總經理周濤認為：“中國酒店投資市場正經歷從增量擴張向存量優化的結構性轉型。投資人需把握市場趨勢，通過專業估值、動態定價和合規交易流程實現資產價值最大化。同時，酒店投資市場參與者需關注城市更新政策下的資產盤活機遇，以及通過搭建公募REITs退出路徑，助力酒店投資市場在存量時代挖掘新的增長點，推動 ‘投、融、建、管、退’酒店資產全生命周期管理的專業化與資本化升級。”
本文鏈接：仲量聯行重磅發布業內首份中國酒店投資全周期策略實戰指南http://www.sq15.cn/show-6-15032-0.html
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