作為旅游熱門區域，西南經濟增長迅猛，增速持續高于全國平均水平，旅游市場快速復蘇，顯示出強勁動力。與之相對應的是，西南酒店投資熱度高居全國第二，成為各大酒店集團競相深耕的重點市場。火熱市場表象下，邁點觀察到，供給增加直接導致市場進入存量階段，再疊加客源分流，酒店平均房價普遍性承壓。
如何通過存量改造，優化投資回報模型?在4月25日舉辦的邁點(重慶)區域酒店發展論壇上，圍繞【西南酒店存量改造的“機會與陷阱”】話題，黃龍酒店管理集團業務發展中心總經理李曄、香港梵盛(酒店)藝術設計有限公司創始人金文斌、四川谷茲酒店管理有限公司總經理楊麗娜、萬達酒店及度假村項目發展部常務副總經理譚廷富、明宇商旅商務發展中心總經理柴珂、逸柏酒店集團西部戰區總裁申劍平以及錦江酒店(中國區)華西區重慶省區總經理馬云飛等嘉賓進行了深度討論。
聚焦“面對個性化需求日益增長的消費者，如何進行有效的市場細分”“存改過程中遇到的常見挑戰及解決辦法”等橫切面，在廣陽島國際會議中心總經理岳建的主持下，嘉賓們結合自身經驗總結，從賽道選擇、成本管控到運營創新，揭示存量改造的生存法則。
圖注：廣陽島國際會議中心總經理岳建、黃龍酒店管理集團業務發展中心總經理李曄、香港梵盛(酒店)藝術設計有限公司創始人金文斌、四川谷茲酒店管理有限公司總經理楊麗娜、萬達酒店及度假村項目發展部常務副總經理譚廷富、明宇商旅商務發展中心總經理柴珂、逸柏酒店集團西部戰區總裁申劍平、錦江酒店(中國區)華西區重慶省區總經理馬云飛(從左往右)；圖源：邁點
市場突圍：避開紅海，挖掘細分需求
西南酒店市場看似繁榮，實則內卷嚴重。如何在同質化競爭中破局?嘉賓們一致認為，精準定位是核心。
李曄指出：“存量改造必須先做市場細分，硬件是軟件服務的基礎?！秉S龍飯店通過重新定位高端商務客群，以15年運營數據驗證：930元平均房價、年營收2.5-3億元的成績，印證差異化賽道的價值?！安灰龃┬乱伦呃下返木频辏獎撛煊匈u點、有效益的差異化體驗?！?span style="display:none">OfU速刷資訊——每天刷點最新資訊，了解這個世界多一點SUSHUAPOS.COM
金文斌強調“不要攤大餅”，建議將大體量物業拆分為多個垂直賽道項目，例如城市度假酒店、社區養老酒店等。臺州某城市度假品牌以650元均價媲美國際五星級酒店，證明細分市場潛力。
成本陷阱：從“想當然”到精細化測算
存量改造并非“砸錢換新顏”，隱性成本才是致命雷區。
李曄明確指出，對于存量酒店，黃龍的目標不是要讓投資方和業主一定要花多少錢進行改造，而是在省錢的情況下幫他們實現利益最大化和酒店效益最大化。
楊麗娜以自身踩坑案例警示：某酒店因與商場共用空調系統，每月能耗費高達6萬元，最終被迫閉店。她強調“賬算不過的生意別做”，需前置測算能耗、管網老化等隱性成本。
譚廷富指出，“定位決定70%的成功”——改造前需明確“改什么、如何改”。其團隊通過模塊化籌建(970個節點管控)，將無錫某370間客房酒店改造工期縮短1個月，成本降低15%。
申劍平提醒小體量酒店警惕“低價改造陷阱”：某30間客房酒店因預算失控，最終資不抵債。他主張“投資回報預期需匹配產品定位”，并借助攜程數據匹配客源。
柴珂則提出“空間效能最大化”——早餐區轉型共享辦公，餐廳融合茶室與零售，通過復合利用提升坪效。
馬云飛表示，錦江已經通過標準化流程與全球采購平臺GPP實現供應鏈成本優化，深圳機場酒店改造案例中工期縮短1個月。
運營創新：從“住店”到“體驗場”
硬件升級只是起點，真正的競爭在于情緒價值的創造。楊麗娜在青城山度假酒店中植入在地文化：松鼠觀賞、泡菜制作、療愈課程，將入住率與客單價雙提升。她強調，“差異化不是喊口號，是讓每個門店有獨特的溫度”。馬云飛表示，錦江構建了高端度假(騰沖溫泉酒店)、輕商務(在地文化酒店)、Z世代(潮流IP酒店)等品牌矩陣，為消費住客提供豐富體驗。李曄更以細節定義體驗——全樓層USB充電、無線充電床頭柜等，用差異化留住客人。
市場分化加劇下，西南酒店存量改造的本質已從“地產邏輯”轉向“運營邏輯”。西南酒店存量改造的終局之戰，注定屬于那些既能精準捕捉需求，又能以成本智慧與運營創新穿越周期的玩家。
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