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2015-2025，一部中國住房租賃業的“進化簡史”

2025-04-26 10:25:37 來源：

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圖源：邁點

盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大的自主權。拓寬保障性住房再貸款使用范圍。

——2025年政府工作報告

當“租購并舉”首次寫入政府工作報告，一場關乎億萬城市居民“住有所居”的深刻變革就此啟幕。

在2015至2024年間，從中央到地方，政策持續加碼：市場秩序規范、租賃住房用地供應、保障性租賃住房試點、保租房公募REITs推進……住房租賃從邊緣化的市場縫隙，躍升為國家住房體系的重要支柱，持續推動著住房租賃市場的發展與轉型。

十年風雨，見證行業變遷

政策驅動

市場分化

模式迭代

站在2025“十四五”規劃的收官節點回望，從早期的野蠻生長到現在的理性回歸，從單一包租模式到資管分離的生態重構，從資本密集的流量爭奪到ESG導向的長效運營，從培育住房租賃市場到擴大保障性租賃住房供給，這些轉變，共同書寫了一部中國住房租賃行業的“進化簡史”。

政策是住房租賃行業發展的核心驅動力，從側重激活市場活力，到強化規范與風險防控，再到以保租房為核心解決民生問題，經歷了“初步探索”和“體系化構建”，如今已逐步形成“市場+保障”雙軌制。

// 2015-2018年

政策破冰與試點探索

【租購并舉租賃用地 N+1爭議】

2015年底首次提出“租購并舉”；2017年12城試點租賃住房用地供應，上海推出純租賃地塊，開啟土地供應新模式；地方試點“N+1”隔斷模式，但因消防標準模糊引發爭議。

// 2019-2020年

規范整頓與疫情沖擊

【合規整頓資金監管疫情紓困】

北京嚴查群租房；疫情期推出公積金付房租、租金減免等紓困政策。

// 2021-2024年

公募REITs與長效機制

【保租房REITs ESG轉型長效機制】

保障性租賃住房納入公募REITs試點；“十四五”規劃明確保租房建設目標，ESG成為行業新標準。

圖源：邁點

市場主體從“單一主導”轉向“多元協同競爭”，國家隊成為保租房核心力量，地產系和運營商系聚焦品質化運營，科技公司通過技術賦能降本增效。

// 2015-2018年

創業系主導，模式試錯

【資本狂熱快速擴張風險高企】

以包租模式快速擴張，依賴租金差盈利，但過度依賴資本輸血。

// 2019-2020年

地產系與中介系入局

【資源整合重資產布局頭部集中】

地產系憑借土地和資金優勢搶占市場份額，中介系強化存量房運營，但部分企業因盲目擴張陷入虧損。

// 2021-2024年

國資主導，多元協同

【國資主導輕資產運營雙軌制格局】

國企主導保租房建設與運營，市場化品牌轉向細分賽道，形成“國企保民生+民企做增值”格局。

圖源：邁點

產品迭代始終圍繞“需求升級”，從單一居住功能轉向全場景服務，社群生態和智慧化成為差異化競爭關鍵。

// 2015-2018年

標準化產品主導

【青年公寓高坪效同質化】

以青年白領公寓為主，聚焦“高坪效”運營，但同質化嚴重，租客個性化需求被忽視。

// 2019-2020年

細分賽道崛起，社群化探索

【社群運營跨界合作體驗升級】

藍領公寓、家庭型公寓等產品逐步涌現，同時探索社群運營與跨界合作，嘗試打破單一居住場景的局限性。

// 2021-2024年

場景化與可持續融合

【綠色建筑寵物友好場景生態】

居住場景從單一功能向“生活+工作+社交”生態化升級。

圖源：邁點

資產管理從“粗放擴張”轉向“精細化運營+資本化運作”，REITs成為核心驅動力。

// 2015-2018年

包租模式主導，盈利單一

【包租模式租金差盈利資金鏈風險】

輕資產包租依賴租金差，資金鏈風險高企。

// 2019-2020年

輕重并舉嘗試，利益博弈

【輕資產輸出資管分離權責沖突】

部分企業轉向輕資產輸出，但資產方與運營方矛盾突出。

// 2021-2024年

REITs驅動閉環，效率優先

【REITs閉環 資產效率全周期運營】

公募REITs打通退出通道，國企主導保租房REITs發行。

圖源：邁點

2015-2024年，中國住房租賃行業歷經資本驅動→暴雷出清→高質量發展三階段，逐步從野蠻生長回歸民生本質。

// 2015-2018年

市場快速擴張

【資本狂飆模式試錯國際壟斷】

資本驅動品牌爆發（自如、蛋殼、青客、魔方等），國際品牌壟斷服務式公寓（雅詩閣、盛捷、萬豪行政公寓）。

// 2019-2020年

行業洗牌調整

【暴雷潮涌國企試水強監管】

暴雷潮引發行業信任危機（青客、蛋殼），地產系站穩頭部、加大布局（冠寓、瓴寓），保障性租賃住房政策推動地方國企試水。

// 2021-2024年

格局重構與高質量發展

【國資主導細分深耕運營為王】

國資系崛起，市場格局固化（美寓、城投寬庭、承寓等），同時行業集中化，投資趨于理性。

作為中國住房租賃行業發展的長期見證者與參與者，邁點自2011年首創品牌價值評估體系——MBI（邁點品牌指數），以數據為核心，通過多維動態評估體系，實現對行業全品類品牌的指數化追蹤，賦能行業高質量發展。

歷經14年市場周期與政策迭代的驗證，MBI數據庫記錄了不同背景品牌的沉浮軌跡。邁點從多個維度梳理了2016-2024年間行業頭部品牌的發展變化，以榜單排名展示品牌的地位與表現。

未來征程，向內變向外為

市場動態

品牌建設

資產盤活

站在新起點，邁點將聚焦行業熱點話題，于2025年6月19日在北京諾金酒店舉辦第十四屆邁點品牌發展大會。屆時，各界精英人士齊聚一堂，共襄行業盛舉。

作為大會核心論壇之一，中國住房租賃品牌論壇備受矚目。論壇將緊扣品牌建設、金融資源、用戶需求、資產盤活等行業焦點話題，搭建資源互通、模式共創的生態平臺，助力行業在REITs常態化、消費升級與數字化轉型的浪潮中把握先機。

中國住房租賃品牌論壇

2025年6月19日

北京諾金酒店

識別二維碼了解更多

活動咨詢：呂女士 18356174946

第十四屆邁點品牌發展大會

簡介：本屆大會聚焦大文旅品牌運營和投資發展，以縣域政府、文旅集團、旅游住宿及住房租賃四大細分板塊為核心，匯聚行業頂尖智慧，精準錨定市場走向，剖析品牌戰略，預測發展趨勢，為行業發展提供前瞻視野與創新思路，推動文旅品牌升級與價值躍升。

同期論壇及盛典

本文鏈接：2015-2025，一部中國住房租賃業的“進化簡史”http://www.sq15.cn/show-6-15099-0.html

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