6月初，長沙租客小何的房東主動提出月租金降低200元，此前她已連續(xù)四年準時交租;江西的九九在退租談判中，房東迅速將月租從2000元降至1800元挽留。與此同時，廣州房東老白位于佛山的一套四室兩廳，租金從2021年的2000元降至1500元，仍空置大半年無人問津。
這些看似孤立的個案，背后是全國住房租賃市場的深刻變局。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年一季度，全國50城住宅平均月租金同比下跌3.4%，租金水平已回落至2019年。而另一股力量——保障性租賃住房正以超預(yù)期速度入市， “十四五”期間籌建的870萬套保租房已完成92%，2025年前四個月全國新開工保租房達42萬套。
在房租普降與保租房崛起的雙重夾擊下，二房東不再是被動承受沖擊的群體，而是主動尋求轉(zhuǎn)型的市場參與者——他們正經(jīng)歷從“賺取租金差價”到“輸出管理服務(wù)”的艱難轉(zhuǎn)身。
房租普降，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，租客時代來臨
住房租賃市場正經(jīng)歷一場無聲的“權(quán)力轉(zhuǎn)移”。正如某房產(chǎn)中介所說：“以前一房難求，不愁沒得做，還要挑客人，現(xiàn)在是租客挑我們了。”
這一轉(zhuǎn)變背后是供需結(jié)構(gòu)的根本性調(diào)整。
一方面，房源激增，庫存壓力凸顯。數(shù)據(jù)顯示，2024年10月至2025年2月，僅廣州一地出租房源掛牌量增加16,116套，增幅16%;2025年一季度全國55城租賃房源庫存量同比激增45%，平均成交周期延長至45天。
另一方面，租客收縮，租房需求下降。一線城市新增租客數(shù)量同比下降21%，3500元/月以下低價房源成交占比達79%。
圖源：攝圖網(wǎng)
整體來看，租金下行已成全國性現(xiàn)象。2024年全國重點50城住宅租金累計下跌3.25%，跌幅較2023年擴大2.95個百分點;2025年2月，全國55城個人房源掛牌租金環(huán)比再跌0.24%。一線城市中，上海租金坪效下滑最顯著，2025年上半年集中式公寓租金坪效較2021年累計下跌19%。
這一現(xiàn)象出現(xiàn)的背后，經(jīng)濟壓力與消費降級是租金敏感度提升的推手。杭州城中村一房東就表示，“流動務(wù)工人口越來越少，但周圍的房子越來越多……計較100塊錢租金可能導(dǎo)致房子空置半年，損失更大。” 這種理性計算正迫使更多房東主動讓利。
保租房供應(yīng)高峰，低價房源的“鯰魚效應(yīng)”
2025年作為“十四五”收官之年，35個重點城市加速完成保租房籌集指標。遼寧省計劃2025-2027年通過收購存量商品房新增12萬套配租型保障性住房，其中2025年新增4.5萬套;北京2025年計劃建設(shè)籌集保障性租賃住房5萬套、竣工各類保障房8萬套;山東確保2025年底前建成交付保障性租賃住房10萬套以上……
保租房入市對市場產(chǎn)生雙重效應(yīng)。
一方面，其租金普遍低于同地段市場價20%-30%，直接拉低了整體租金水平。如，2025年3月，深圳南山區(qū)公示18個保租房項目共10404套房源，租金最低為市場價六折;泉州首批保租房80㎡兩居室月租1500元，僅為同地段市場價的70%;昆明一居室月租低至550元。
另一方面，政府收購存量商品房用作保障房，加速了市場庫存去化。2024年5月，央行新設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，為各地收購存量房提供了重要資金支持。例如，國家開發(fā)銀行大連市分行已發(fā)放遼寧省首筆符合保障性住房再貸款政策的貸款1.71億元，支持收購1126套商品房轉(zhuǎn)為保障性租賃用房。
多重利好下，全國保租房迎來供應(yīng)高峰期。數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，全國新開工保租房42萬套，創(chuàng)同期歷史新高。
圖源：攝圖網(wǎng)
保租房直接分流市場化房源需求。其一，保租房租金也在下調(diào)，例如，5月30日河北保定西湖新城管理方發(fā)布“關(guān)于下調(diào)保租房租金價格的通告”，提出將目前西湖新城(A區(qū)B區(qū))660套公開出租的保租房租金由平均10元/平方米/月，下調(diào)至平均8.8元/平方米/月(實行一房一價);其二，短板項目也在通過模式創(chuàng)新增強競爭力，如青島首創(chuàng)“保障房+鄰里中心”模式，在京口路項目配建托育、商業(yè)設(shè)施提升吸引力;而優(yōu)質(zhì)保租房項目仍是一房難求，例如，上海城投寬庭·江灣社區(qū)出租率達98%。這些項目為新市民提供高性價比選擇，也重塑著租賃市場的定價邏輯。
二房東轉(zhuǎn)型，從“高杠桿擴張”到“精細化服務(wù)”
面對租金下行與保租房分流，二房東群體正在經(jīng)歷一場生存模式的重構(gòu)。傳統(tǒng)“高收低租”的資金游戲難以為繼——以廣州黃埔為例，2023至2025年租金從53.34元/㎡/月跌至41元/㎡/月，跌幅23%，直接擊穿二房東的盈利底線。
在此背景下，二房東被迫用服務(wù)溢價替代租金溢價。一方面，通過降價挽留住客;另一方面，通過為租客提供深度保潔、維修響應(yīng)、智能門鎖等增值服務(wù)，提升續(xù)租率;此外，從簽約一年轉(zhuǎn)向半年、季度、月度簽約，滿足不同租客需求，降低房屋空置率，畢竟“租房是一門時間生意”。
對二房東而言，暴利時代已成過去時，如何“活下去”才是現(xiàn)階段的核心問題。據(jù)有關(guān)機構(gòu)預(yù)測，2025年底頭部5家企業(yè)市占率將從30%升至65%，區(qū)域性中小二房東80%將退出市場。
隨著“十四五”保租房籌建任務(wù)接近尾聲，經(jīng)歷深度調(diào)整的租賃市場終將回歸平衡——一個由 “市場化公寓+保租房+個人房東” 構(gòu)成的多元租賃生態(tài)正在形成。
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